Tín dụng tăng mạnh dễ tạo bong bóng cho thị trường bất động sản và điều này đã từng xảy ra vài lần trong quá khứ.
Có ý kiến cho rằng, bất động sản vừa hồi phục và chính sách tín dụng vừa khuyến khích kích cầu, hỗ trợ thị trường này thì đã có thông điệp tái kiểm soát. Theo ông, liệu có quá sớm khi đưa ra cảnh báo rủi ro đối với loại hình tín dụng nhà đất?
Không bao giờ là quá sớm khi đưa ra cảnh báo rủi ro đối với tín dụng bất động sản, bởi lĩnh vực cho vay này luôn là “miếng bánh quá ngon” cho các ngân hàng trong việc đẩy mạnh cho vay. Thực tế thời gian vừa qua, khi thị trường bất động sản ấm dần lên, nhu cầu vay mua nhà của khách hàng cá nhân đã tăng, các nhà băng cũng tái cho vay đối với chủ đầu tư dự án có đầu ra tốt và thông qua hình thức bảo lãnh để đẩy mạnh vốn cho người mua nhà.
Sở dĩ ngân hàng thích cho vay bất động sản là do tài sản đảm bảo rõ ràng, biên lãi thu về cao khi các cá nhân hiện vẫn phải trả lãi suất vay mua nhà lên tới 9-10%/năm. Còn với các chủ đầu tư dự án cũng vậy, khi có đầu ra họ sẽ sẵn sàng trả mức lãi suất cao để có thể tiếp cận được vốn vay hoàn thành dự án, đẩy hàng sớm… Vì vậy, “miếng bánh” tín dụng bất động sản luôn được các ngân hàng quan tâm, khai thác một cách triệt để.
Đó là khi thị trường tăng trưởng, bất động sản có tính chu kỳ, khi đi xuống thì không chỉ thị trường khó mà cả chủ đầu tư, người mua, ngân hàng đều gặp khó khi nợ xấu tăng, không thể phát mãi tài sản dẫn đến tình trạng đóng băng. Nhưng để đoán được chu kỳ thị trường khi nào lên hay xuống là điều rất khó. Do đó, một khi tín dụng tăng và vốn tín dụng chảy vào ngân hàng, buộc các nhà điều hành lên tiếng cảnh báo rủi ro tình trạng “bong bóng” bất động sản và điều đó là cần thiết.
TS. Nguyễn Trí Hiếu
Tín dụng bất động sản rộng cửa, nhưng các nhà băng cho rằng, chủ yếu cá nhân vay mua nhà, thay vì đẩy mạnh cho đầu tư, kinh doanh bất động sản, thưa ông?
Bài học về rủi ro nợ xấu tín dụng bất động sản tăng trong những năm trước buộc các nhà băng phải thận trọng khi mở “van” để tìm “ven” bơm vốn vào thị trường này. Hiện tại, các ngân hàng đẩy mạnh vốn cho phân khúc khách hàng cá nhân vay mua nhà, chứ không phải chủ đầu tư.
Với phân khúc bất động sản cho khách hàng có thu nhập thấp đến thu nhập trung bình thường ổn định, khó có hiện tượng “bong bóng”, bởi nhu cầu luôn lớn. Nhưng thị trường bất động sản trong năm qua cũng như tháng đầu năm 2016 cho thấy, không chỉ các dự án có mức giá trung bình mà các dự án cao cấp cũng liên tục bung hàng ra thị trường.
Các số liệu và tiêu thụ trong dịp mở bán của một số dự án cũng cho thấy đang dần hút hàng. Trong khi, người dân có mức thu nhập bình quân, ổn định thì khó có thể mua được căn hộ ở các dự án cao cấp. Điều này có nghĩa, khi bất động sản cao cấp đang nở rộ như hiện nay, chắc chắn, sẽ có tình trạng đầu cơ và đó là dấu hiệu bắt đầu cho tình trạng “bong bóng”.
Điều này có nghĩa là nên hạn chế cho vay lĩnh vực bất động sản cao cấp…?
Không hoàn toàn như vậy, kinh nghiệm quá khứ cho thấy, để phân tán được rủi ro, các NHTM nên tập trung tín dụng cho người mua, thay vì chỉ nhắm đến các chủ đầu tư. Khi cho vay cá nhân, các ngân hàng cũng cần xem xét các dự án đó đang thuộc phân khúc nào trong thị trường, nhưng quan trọng là khách hàng phải chứng minh được khả năng trả nợ thì sẽ hạn chế được đầu cơ…, đặc biệt việc định giá tài sản đảm bảo cần được kiểm soát chặt.
Hiện định giá tài sản đảm bảo trong cho vay là bất động sản của các ngân hàng Việt Nam chủ yếu do ngân hàng thực hiện. Trong khi đó, ở các nước trên thế giới, nhất là Mỹ, việc này đều do công ty định giá bên ngoài thực hiện. Có như vậy, việc cho vay mới có thể minh bạch, hạn chế được yếu tố rủi ro về đạo đức trong hoạt động.
Với việc đẩy mạnh vốn vào bất động sản của các ngân hàng hiện nay, theo ông có lo ngại đến tình trạng nợ xấu tái tăng, lặp lại hiện tượng như thời gian qua?
Nợ xấu của các ngân hàng có tái tăng cao và lặp lại tình trạng như thời gian qua cũng là điều khó có thể tránh, nếu rộng cửa cho vay, nhất là đối với bất động sản, nhưng không kiểm soát được chất lượng khoản vay. Còn nhớ, vào giai đoạn năm 2007-2008, dư nợ tín dụng của ngành ngân hàng đã tăng lên mức quá cao, bất bình thường.
Từ mức chỉ 20-30%, tăng trưởng dư nợ tín dụng của ngành đã lên mức 57% vào năm 2007 và trong đó có sự góp phần rất lớn của các NHTM, nhất là những NHTM quy mô vừa và nhỏ đã đổ vào bất động sản, chứng khoán khiến thị trường bất động sản xì hơi.
