(ĐTCK) Việt Nam ngày càng trở thành tâm điểm trên sân chơi mua bán sáp nhập (M&A), trong đó sự tập trung đang được dồn vào lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là các thương vụ đình đám trong lĩnh vực mặt bằng bán lẻ.

Những tay chơi khủng trên thị trường

Trong khi cuộc đua mua lại chuỗi Metro Cash & Carry Việt Nam diễn ra âm thầm giữa người mua và người bán với nhau, thì thương vụ Big C Việt Nam lại được đẩy lên cao trào bởi gần chục tay chơi trongnước và ngoài nước lao vào muốn thâu tóm chuỗi siêu thị tại Việt Nam của Tập đoàn Casino (Pháp).

Hiện có 6 tên tuổi lọt vào vòng đấu giá cuối cùng (dự kiến kết thúc cuối tháng 4 này) gồm Saigon Co.op, Masan(Việt Nam),Lotte (Hàn Quốc), Aeon (Nhật Bản), Central Group, TCC Holding (cùng của Thái Lan)... với giá trị ước tính của thương vụ tới 1 tỷ USD. Big C Việt Nam đang sở hữu 33 siêu thị, 10 cửa hàng tiện lợi và trang thương mại điện tử Cdiscount.vn.

Cùng vừa mới đây, thị trường xôn xao trước việc Công ty Chứng khoán Mirae Asset (Hàn Quốc) thông báo sẽ đầu tư 400 tỷ won (tương đương 349,8 triệu USD) để mua lại Dự án Keangnam Hanoi Landmark, hay còn được biết với tên Keangnam Landmark 72.

Đây là khoản đầu tư bên ngoài Hàn Quốc lớn nhất từ trước đến nay của công ty chứng khoán này. Với 2 tòa tháp 50 tầng và 1 tòa 72 tầng cao 350m, Keangnam Landmark 72 là tòa nhà cao nhất Việt Nam hiện nay. Dự án bao gồm khách sạn Intercontinental, trụ sở văn phòng của nhiều công ty Hàn Quốc, 922 căn hộ bán và dịch vụ và trung tâm thương mại.

Những thông tin trên cho thấy, với sức hút từ thị trường hơn 90 triệu dân của Việt Nam đang được các nhà đầu tư đánh giá hấp dẫn như thế nào.

Trong khoảng 2 năm trở lại đây, số lượng các đơn vị bán lẻ nước ngoài thâm nhập và mở rộng thị trường tại Việt Nam gia tăng, bao gồm các đơn vị vận hành chuỗi siêu thị, cửa hàng tiện ích và các chuỗi cửa hàng đồ ăn, thức uống.

Trong tương lai gần, các nhà phát triển trong nước vẫn có những ưu thế nhất định. Song về lâu dài, khi thị trường Việt Nam mở cửa hoàn toàn, các nhà bán lẻ nước ngoài sẽ tận dụng được những thế mạnh về nguồn lực tài chính, kinh nghiệm quản lý, mô hình vận hành, sản phẩm phong phú, hiện đại…

Theo báo cáo “Điểm nóng thị trường bán lẻ tại châu Á Thái Bình Dương 2015” của CBRE, nhờ nguồn cầu lớn đối với loại hình ẩm thực và giải trí, các hãng bán lẻ thuộc hai ngành này chiếm đến 33% số lượng các thương hiệu mới vào thị trường trong năm 2015 tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương, tăng từ mức 22% của năm 2014. Trong năm nay, xu thế mở rộng thị trường của ngành ẩm thực tại Việt Nam cũng sẽ tiếp tục diễn ra mạnh mẽ.

Xu hướng đó càng thể hiện rõ khi trong năm 2015, theo cam kết khi gia nhập WTO, thị trường bán lẻ Việt Nam sẽ mở hoàn toàn và cho phép doanh nghiệp phân phối 100% vốn trực tiếp nước ngoài. Một lượng lớn nhà bán lẻ nước ngoài được kỳ vọng sẽ gia nhập thị trường vì các rào cản liên quan đến thủ tục kiểm tra nhu cầu kinh tế (ENT) sẽ được dỡ bỏ.

Sự gia nhập toàn diện vào WTO và Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) của Việt Nam được kỳ vọng tạo nên những thay đổi cho thị trường về mặt bằng bán lẻ, cũng như số lượng thương hiệu, nhà bán lẻ.

Trong vòng 2 năm tới, các ngành hàng thời trang, giáo dục, giải trí, mỹ phẩm, ẩm thực sẽ là 5 mảng được dự đoán tiếp tục tăng trưởng mạnh nhất. Thị trường bán lẻ mới bắt đầu khởi động lại khi nhiều nhà đầu tư tiếp tục thực hiện các dự án bị trì hoãn hoặc lên kế hoạch cho các dự án mới. Nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore, Thái Lan vẫn là những tay chơi chính trên thị trường, như CJ Group, Aeon, Lotte, SC Vivo City, FairPrice, Emart, Central Group, TTC Group…

Bên cạnh đó, những thương hiệu quốc tế xa xỉ mới xâm nhập thị trường trong thời gian ngắn, như Prada mở cửa hàng đầu tiên vào đầu năm 2015 tại Hà Nội; Gucci mở lại cửa hàng đầu tiên tại TP. HCM dưới hình thức trực tiếp không thông qua nhà phân phối… Những thương hiệu xa xỉ không quá đắt hay những thương hiệu hạng trung bình sẽ được thị trường đón nhận hơn và sẽ dẫn đầu nhu cầu. 

Những cảnh báo

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu vàTư vấn CBRE Việt Nam nhận định, dù các đơn vị bán lẻ nước ngoài tham gia thị trường nhiều hơn, cạnh tranh gia tăng về nhiều mặt, trong đó có quản lý vận hành và quản lý chuỗi cung ứng, nhưng các tên tuổi trong nước vẫn có được lợi thế về khả năng tiếp cận mặt bằng, hiểu biết thị trường tiêu dùng và môi trường kinh doanh trong nước. Một số đơn vị bán lẻ trong nước cũng có tốc độ phát triển nhanh chóng, có khả năng bắt kịp kinh nghiệm của các tập đoàn bán lẻ trong khu vực như Saigon Co.op, Vinmart.

Mặc dù vậy, bất động sản bán lẻ cao cấp vẫn còn là một thách thức tại Việt Nam, do giá thuê cao và dịch vụ quản lý bất động sản chưa chuẩn mực. Ngoài ra, vấn đề mạng lưới hậu cần kém và các nhà cung cấp trong nước không tuân theo các tiêu chuẩn quốc tế, cũng làm tăng thêm các vấn đề về chuỗi cung ứng và dẫn đến phát sinh chi phí ngầm, có khả năng khiến thị trường Việt Nam không đem lại nhiều lợi nhuận.

ảnh 1 

Một số nhà bán lẻ nước ngoài, chẳng hạn như FairPrice Singapore và AEON của Nhật Bản đã tiếp cận các công ty trong nước và khu vực để hình thành liên doanh, giúp giảm thiểu những vấn đề này. Những đơn vị khác chọn cách thành lập các tổ chức nhượng quyền thương mại để tránh rắc rối phát sinh từ các liên doanh hoặc đầu tư trực tiếp. Cũng có những công ty sử dụng các phương pháp đã qua thử nghiệm là mua lại mạng lưới phân phối hiện có, như việc mua lại hệ thống cửa hàng Metro của TTC Group (Thái Lan) gần đây.

Bên cạnh đó, xu hướng “bình dân hóa” của các trung tâm thương mại để phù hợp hơn với nhu cầu tiêu dùng trong nước sẽ dẫn đến việc các trung tâm thương mại nhắm tới khách hàng trung cấp, khiến giá thuê có thể sẽ không cao được như một số dự án trong quá khứ.

“Các trung tâm thương mại mới mở ở các khu vực phi truyền thống, xa trung tâm, muốn thành công cần phải tạo sự khác biệt, không chỉ tập trung vào dịch vụ mua sắm, mà còn cần phát triển thêm các dịch vụ ăn uống, vui chơi giải trí, nhấn mạnh đến trải nghiệm của người tiêu dùng”, bà Võ Thị Phương Mai, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Cho thuê bán lẻ của Cushman & Wakefield cho biết.

Ngoài ra, sự lan rộng của thương mại điện tử cũng tạo ra cạnh tranh trực tiếp với các trung tâm thương mại truyền thống. Thương vụ Tập đoàn Alibaba của Trung Quốc chi 1 tỷ USD mua lại Công ty Lazada tại Singapore thuộc Tập đoàn Rocket Internet của Đức đang gây chú ý lớn trên thị trường. Lazada đang là hãng thương mại điện tử lớn nhất Đông Nam Á, có mặt tại 6 thị trường trọng điểm là Singapore, Malaysia, Thái Lan, Philippines, Indonesia và Việt Nam, với tổng giá trị hàng hóa được giao dịch qua hệ thống tính đến tháng 3/2015 đạt 1,3 tỷ USD.

Điều này cảnh báo nguy cơ cạnh tranh cao với các nhà phát triển trung tâm thương mại, vì thương mại điện tử có lợi thế về giá do mặt hàng không chịu thuế nhập khẩu, tiết kiệm chi phí thuê mặt bằng, chi phí bán hàng và các chi phí logistic khác. 

Ai điều khiển cuộc chơi?

Thị phần của các kênh bán lẻ hiện đại còn ở mức thấp, khoảng 22% tại Việt Nam tính đến năm 2014, nhưng dự kiến sẽ tăng lên 40% vào năm 2020. Điều này cho thấy, cơ hội lớn để phát triển loại hình này nhiều hơn nữa ở các trung tâm đô thị lớn.

Các nhà bán lẻ nước ngoài cũng được hưởng lợi từ đầu tư của Chính phủ cho cơ sở hạ tầng, cũng như việc tăng nguồn cung bất động sản bán lẻ, tạo cơ hội cho việc mở rộng thị trường.

Theo bà An, trong tương lai gần, các nhà phát triển trong nước vẫn có những ưu thế nhất định, như nắm bắt tâm lý khách hàng và thị trường, được hưởng những ưu đãi, quỹ đất phát triển… Song về lâu dài, khi thị trường Việt Nam mở cửa hoàn toàn với các nhà bán lẻ nước ngoài, họ sẽ tận dụng được những thế mạnh về nguồn lực tài chính, kinh nghiệm quản lý, mô hình vận hành, sản phẩm phong phú, hiện đại…. Bên cạnh đó, nhà đầu tư nước ngoài sau khi tìm hiểu thị trường, tiến hành nghiên cứu khách hàng, sẽ dần xóa đi thế mạnh về kiến thức thị trường của các nhà đầu tư trong nước.

Khi thị trường chưa mở cửa hoàn toàn với nhà đầu tư nước ngoài, họ cần phải xâm nhập thị trường bằng cách thiết lập quan hệ đối tác với đơn vị trong nước, thông qua các thương vụ M&A. Trong đó, doanh nghiệp trong nước vẫn nắm tỷ lệ sở hữu lớn. Song khi Việt Nam mở cửa hoàn toàn, các nhà bán lẻ nước ngoài sẽ có hướng tiếp cận thị trường trực tiếp hơn.

Trong năm 2016, việc hình thành Cộng đồng kinh tế ASEAN (AEC), các hiệp định thương mại tự do, TPP sẽ làm tăng mối quan tâm đến thị trường Việt Nam từ các nhà bán lẻ nước ngoài, đặc biệt từ Thái Lan, Hàn Quốc, Nhật Bản và có thể là Mỹ, châu Âu.

“Các nhà bán lẻ sẽ đối mặt với môi trường bán lẻ cạnh tranh hơn, đặc biệt là cuộc cạnh tranh khốc liệt giành địa điểm. Các nhà bán lẻ nhỏ không có khả năng đáp ứng nhu cầu mới sẽ có nguy cơ phải đóng cửa”, bà Mai cho hay.

Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com

Theo Anh Hoa
Báo Đầu tư Bất động sản
Bình Luận (0)

Bài viết chưa có bình luận nào. Bạn nên dùng tiếng Việt có dấu khi bình luận.