(ĐTCK) Hà Nội, TP.HCM đang phải đối mặt với nguy cơ vỡ trận quy hoạch ngày một hiển hiện rõ. Nếu không có một cơ chế, chính sách quy hoạch thống nhất, có thể tiên lượng trước thì vấn đề này sẽ diễn biến theo chiều hướng ngày càng trầm trọng.

Khi quy hoạch chung và quy hoạch riêng "lạc nhịp"

Câu chuyện loạn quy hoạch, đặc biệt là tại các đô thị lớn, có tốc độ di dân, tốc độ đô thị hóa cao không phải bây giờ mới được nhắc tới. Trong khoảng gần chục năm vừa qua, vấn đề này đã được đem ra bàn đi bàn lại tại rất nhiều diễn đàn, trong đó có nghị trường Quốc hội nhằm tìm ra giải pháp xử lý. Tuy nhiên, hiện tại, cả hai thành phố lớn nhất nước là Hà Nội và TP.HCM vẫn đang phải hứng chịu hệ lụy từ việc quy hoạch thiếu tầm nhìn, thiếu định hướng dài hạn.

Ùn tắc giao thông, hạ tầng xuống cấp nhanh chóng và cả sự "nóng - lạnh" đảo chiều liên tục của thị trường bất động sản đã được chỉ ra có nguyên nhân đến từ việc "quy hoạch chồng quy hoạch", "quy hoạch chống quy hoạch", "quy hoạch sau băm nát quy hoạch trước". Tuy nhiên, việc giải quyết bài toán quy hoạch thực sự khó khăn khi thiếu sự đồng bộ, gắn kết giữa công tác quy hoạch riêng của từng bộ, ngành và các cấp địa phương.

Theo TS. KTS Trương Văn Quảng, Hội Quy hoạch phát triển Đô thị Việt Nam, bản chất của quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị. Quy hoạch này phải đảm bảo phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội của đô thị, bảo đảm quốc phòng, an ninh và đặc biệt là yêu cầu phát triển bền vững.

ảnh 1

Vì thế, theo ông Quảng, quy hoạch không chỉ đơn thuần thuộc riêng một lĩnh vực nào, mà là một bộ môn khoa học kỹ thuật, xã hội, nhân văn và nghệ thuật tổ chức, sắp xếp không gian sống trên cơ sở điều tra, phân tích, đánh giá, dự báo, tính toán sự phát triển, tận dụng đặc điểm, lợi thế, vai trò, mối quan hệ và nguồn lực phát triển. Từ đó, cụ thể hóa bằng các chiến lược, chính sách phát triển theo không gian, thời gian thích hợp, giảm thiểu các tác động có hại trong quá trình đô thị hóa…

Dù có các yêu cầu phức tạp như vậy, nhưng trong suốt một thời gian dài, việc quy hoạch các đô thị lại chỉ tập trung vào một phần đô thị với phương thức "phát triển đô thị mới" làm "chiến lược" trọng tâm mà thiếu đi các yếu tố về chính trị, văn hóa, xã hội. Phương thức này có những ưu điểm là tăng quỹ nhà ở, góp phần cải thiện nhu cầu sống trong bối cảnh đô thị hóa tăng nhanh, nhưng nó lại chứng minh sự thiếu tầm nhìn khi không có một khuôn mẫu cố định nào cho từng đô thị.

Hệ quả của tình trạng trên là sự xuất hiện hàng loạt các khu đô thị lớn nhỏ tại các thành phố lớn, nhưng lại thiếu kết nối về hạ tầng giao thông, dư thừa nhà ở nhưng lại thiếu hụt về hạ tầng xã hội. Tình trạng nhiều địa phương rất hào phóng cứ đâu có đất trống, ít phải giải phóng mặt bằng là trao thẳng cho các chủ đầu tư mà không quan tâm đến quy hoạch, đến lợi ích lâu dài của đô thị, của cộng đồng diễn ra khá phổ biến.

Một thực tế khác cho thấy, khi đồ án quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, lẽ đương nhiên đất đai (phần mở rộng) phát triển đô thị theo quy hoạch là đất dành cho phát triển đô thị. Tuy nhiên, thực tế không phải vậy, đó vẫn là vùng đất nông nghiệp, đất ngoại thị, chính quyền có thể vẫn còn là cấp xã…

Hậu quả là khi nghe tin đã có quy hoạch đô thị được duyệt là thị trường bất động sản lên cơn sốt cục bộ (công khai hoặc ngấm ngầm). Việc chuyển nhượng, mua đi, bán lại, đầu cơ đất đai không theo quy hoạch là “chuyện thường ngày ở huyện” mà chưa có chế tài nào điều tiết.

Bổ sung thêm cơ chế đặc thù cho TP HCM

Điều này dẫn đến hệ quả là cho đến khi các cơ quan chức năng thực hiện quy hoạch chi tiết thì mọi vấn đề về đất đai, xây dựng dường như đã an bài theo quy luật thị trường tự phát…

Câu chuyện mua đi bán lại đất đai trong dự án quy hoạch Sân bay Long Thành (Đồng Nai) khi được Quốc hội đồng ý triển khai đang rất phức tạp, chứng minh cho việc thị trường chạy trước quy hoạch. Hoặc tình trạng giao dịch và giá bất động sản trong khu vực hành lang xanh, vành đai xanh, dọc các tuyến đường dự kiến mở rộng của Hà Nội cũng đã, đang diễn ra rất khó kiểm soát.

Tương tự, việc quy hoạch kiểu mẫu được điều chỉnh tại Khu đô thị Ngoại giao Đoàn (Hà Nội) vừa bị người dân rầm rộ phản đối, hay quy hoạch bị băm nát tại khu đô thị kiểu mẫu Linh Đàm và hàng loạt các dự án quy hoạch treo khác tại Mê Linh, Đông Anh mới chỉ nêu ra một phần trong "tảng băng" do sự yếu kém trong công tác quy hoạch gây ra.

Giải pháp tình thế sau mỗi lần quy hoạch bất cập lại là điều chỉnh quy hoạch, hoặc thậm chí sử dụng các biện pháp mang nặng tính hành chính như việc TP.HCM vừa ra lệnh siết chặt cấp phép những dự án cao ốc tại trung tâm thành phố để giảm gánh nặng cho cơ sở hạ tầng giao thông đang quá tải nghiêm trọng ở nội thành thực tế không mang lại nhiều hiệu quả.

Việc đổ lỗi cho các doanh nghiệp chủ đầu tư xây cao ốc trong trung tâm thực ra mới chỉ là một nửa vấn đề, bởi theo TS. Nguyễn Mạnh Hùng, Giảng viên ngành kinh tế vận tải, Đại học Giao thông - Vận tải TP.HCM, nhân viên văn phòng chỉ ra đường vào lúc sáng sớm tới công sở và chiều về, chứ trong ngày ít khi ra khỏi nơi làm việc.

Đối với chung cư tại trung tâm Thành phố, người dân có thể sử dụng phương tiện công cộng hoặc đi bộ để đi làm. Việc kẹt đường chủ yếu đến từ giới sinh viên, người dân đi khám bệnh, người lao động tại các cơ sở sản xuất ở trung tâm thành phố.

Nhìn thực tế có thể thấy, giờ học tại các trường đại học tại TP.HCM được chia làm nhiều ca nên sinh viên đi học cũng với nhiều khung giờ khác nhau. Mặc dù năm 2006, UBND Thành phố đã có kế hoạch từ 2006 - 2020, phải di dời hàng chục ngàn cơ sở sản xuất, hàng trăm trường đại học, cao đẳng và cơ sở khám chữa bênh ra khỏi nội đô, nhưng tới nay, chủ trương này vẫn dậm chân tại chỗ.

Điều này có nghĩa, lỗi không hẳn thuộc về các dự án cao ốc trung tâm, mà do các dự án hạ tầng an sinh xã hội. Hay nói sâu xa hơn, quy hoạch đô thị đang bị cản trở bởi lý do khác, sự thiếu tích hợp giữa các quy hoạch về bệnh viện, cơ sở học tập, cơ sở kinh doanh, mỗi cơ quan một kiểu nên tình trạng nén hạ tầng là điều đương nhiên.

Vì lý do quy hoạch thiếu thống nhất nên mới xảy ra hiện tượng biến tướng tăng mật độ xây dựng, chiều cao công trình, diện tích sàn xây dựng hoặc chuyển chức năng sử dụng đất dịch vụ công cộng như tại nhiều dự án như Capital Garden, 8B Lê Trực, 165 Thái Hà, Đại Thanh…

Vá lỗi quy hoạch - cần có nhạc trưởng

Trong khi quy hoạch đô thị thế giới ngày càng tiến bộ thì một số quy hoạch tại Việt Nam đang gây tranh cãi và thậm chí, một số chuyên gia cho rằng có sự thụt lùi đáng kể.

Một cách khách quan, không thể phiến diện đổ lỗi hết cho quy hoạch về tình trạng xây dựng lộn xộn, quy hoạch treo hay quy hoạch thiếu tầm nhìn, bởi thực tế không có cách nào để xác định tương lai là gì một cách chắc chắn và luôn có “điểm mù” trong các dự báo.

Thế nhưng, có một điều chắc chắn, các điểm mù đó sẽ ít hơn nếu có sự tích hợp giữa các quy hoạch, để khi "chồng" các quy hoạch lên nhau sẽ có được sự ăn khớp, ít thay đổi, gia tăng hiệu quả trong công tác quản lý, giám sát, giảm thiểu hiện tượng quy hoạch treo.

Thực tế, theo TS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội, những hệ lụy nêu trên là biểu hiện của sự thiếu vắng "nhạc trưởng” trong quy hoạch và quản lý phát triển đô thị. Mỗi một thời kỳ phát triển kinh tế - xã hội có định hướng, công cụ phát triển riêng tùy thuộc vào quy hoạch chung đã được phê duyệt. Trong quy hoạch chung này lại có nhiều công cụ pháp lý, nhiều loại quy hoạch khác nhau và các quy hoạch cũng điều tiết sự phát triển của đô thị.

Thế nhưng, theo ông Nghiêm, điều đáng lưu tâm là các quy hoạch này đều “tự coi” mình là quan trọng nhất và không xác lập hệ thống, tầng bậc trong quy hoạch, thậm chí một số quy hoạch cấp tỉnh hoặc khu vực nào đó làm trước lại “kênh” với quy hoạch chung hoặc chậm triển khai, thực hiện.

Chẳng hạn như Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đã có từ năm 2011, nhưng quy hoạch giao thông Hà Nội đến năm 2015 mới triển khai. Điều này dẫn đến việc khớp nối giữa các quy hoạch gặp khó khăn và tình trạng chồng chéo vẫn tiếp diễn.

Một vấn đề nữa là công tác điều chỉnh quy hoạch cục bộ lâu nay vẫn bị mang tiếng xấu. Điều chỉnh quy hoạch thực chất là công tác bình thường, tuy nhiên các chính sách, quy định về việc này mới chỉ dừng ở nguyên tắc chung, chưa rõ và chưa đầy đủ, cụ thể điều chỉnh như thế nào, đến mức độ nào.

Việc cụ thể hóa bằng các chính sách, quy định vai trò phản biện của cộng đồng chưa được ban hành, nhất là phản biện trong quy hoạch xây dựng theo nguyên tắc đặt lợi ích người dân lên trên. Do vậy,  trong một số trường hợp, sự điều chỉnh quy hoạch của cơ quan quản lý được cho là chỉ “chạy theo” lợi ích của chủ đầu tư.

Những hạn chế, yếu kém trong công tác quy hoạch đã được Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng chỉ ra khi báo cáo Quốc hội về Dự thảo Luật Quy hoạch cách đây gần một năm. Đó là chất lượng thấp, quy hoạch không gắn với nhu cầu sử dụng, cũng như nguồn lực thực hiện và thiếu tính khả thi; quy hoạch thiếu gắn kết, không thống nhất và còn nhiều chồng chéo, mâu thuẫn, làm giảm hiệu lực, hiệu quả của quy hoạch…

Do đó, việc ban hành Luật Quy hoạch là cần thiết và cấp bách để khắc phục những hạn chế, yếu kém của công tác quy hoạch, đồng thời, hướng tới sự cải cách toàn diện về công tác quy hoạch để “quy hoạch thực sự là công cụ quan trọng, hữu hiệu giúp Nhà nước kiến tạo sự phát triển”.

Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com

Theo Việt Dương
Báo Đầu tư Bất động sản
Bình Luận (0)

Bài viết chưa có bình luận nào. Bạn nên dùng tiếng Việt có dấu khi bình luận.