Nguy cơ mới khi nhận tài sản bảo đảm nhà đất

Một vụ kiện dân sự tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu đang thu hút sự quan tâm của giới ngân hàng. Cách Tòa án giải quyết vụ kiến khiến ngân hàng lo lắng khi khoản vay có tài sản bảo đảm sẽ biến thành khoản vay tín chấp.

Tháng 7/2014, vợ chồng ông Trịnh Văn Hậu và bà Nguyễn Thị Giang bán mảnh đất hơn 16.100 m2 tại phường 11, TP. Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu. Bên mua là vợ chồng ông Nguyễn Vũ Trung và bà Trịnh Thị Lan. Giá thỏa thuận là 50 tỷ đồng, phương thức thanh toán tiền mặt, chia làm 3 đợt. Hai bên có một thỏa thuận viết tay, không công chứng, chứng thực với nội dung như trên. Ngay sau đó, hai bên đã lập một hợp đồng khác, có công chứng, chứng thực với số tiền bán đất chỉ là 10,2 tỷ đồng nhằm giảm bớt tiền thuế.

Cho đến khi xảy ra tranh chấp, bên mua mới thanh toán được cho bên bán 22 tỷ đồng. Quá hạn thanh toán 28 tỷ đồng còn lại, bên mua và bên bán cùng nhau đến Văn phòng thừa phát lại quận Bình Thạnh (TP. HCM) lập vi bằng về cam kết với nội dung: nếu đến ngày 10/3/2015, bên mua không thanh toán hết tiền, thì bên bán có quyền như sau: khởi kiện để hủy hợp đồng chuyển nhượng, không giao đất cho bên mua, bên mua bị mất số tiền 22 tỷ đồng đã giao và được quyền bán đất cho người khác.

Khi đến hạn, bên mua không giao nốt tiền. Bên bán, vợ chồng ông Hậu, đã khởi kiện đề nghị Tòa án tuyên hủy hợp đồng. Vấn đề là sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, hai bên đã làm thủ tục sang tên và vợ chồng ông Trung đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với mảnh đất nêu trên. Sau đó, vợ chồng ông Trung dùng tài sản này để đảm bảo cho khoản vay của CTCP Đầu tư xuất nhập khẩu Nghiệp Phát tại ngân hàng. Quá trình cho vay, ngân hàng đã lập hợp đồng thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm và đề nghị Tòa án buộc Công ty Nghiệp Phát trả nợ. Nếu Công ty Nghiệp Phát không trả nợ, thì yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ vay.

Ở cả hai giai đoạn sơ thẩm và phúc thẩm, Tòa án đều chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực. Tòa án thừa nhận, hợp đồng 10,2 tỷ đồng đã công chứng, chứng thực là đúng quy định pháp luật về nội dung, hình thức, song vẫn không bác thỏa thuận mua bán với giá trị 50 tỷ đồng và cho rằng, thỏa thuận này là hai bên tự nguyện nên được pháp luật bảo vệ. Từ việc chấp nhận thỏa thuận mua bán 50 tỷ đồng, Tòa án cho rằng giao dịch chưa hoàn tất, chưa trả hết tiền, chưa giao đất. Căn cứ vào các thỏa thuận trong vi bằng, Tòa án đã tuyên hủy hợp đồng.

Vụ án này cho thấy, nguy cơ mới đối với các ngân hàng khi nhận tài sản bảo đảm là nhà đất. Bộ luật Dân sự đã quy định, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực. Luật Đất đai cũng quy định tương tự. Như vậy, hợp đồng có hiệu lực phải là hợp đồng đã công chứng, chứng thực.

Bộ luật Dân sự cũng quy định: việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu. Như vậy, kể từ khi cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, thì quyền sở hữu đối với mảnh đất nói trên đã được chuyển giao cho vợ chồng ông Trung và giao dịch đã hoàn tất.

Ngân hàng đã làm đủ các thủ tục khi nhận tài sản thế chấp như lập hợp đồng thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm... Thế nhưng, Tòa án lại thừa nhận hiệu lực một thỏa thuận không hợp pháp và từ đó tuyên hủy hợp đồng. Với trường hợp này, ngân hàng hoàn toàn không có bất kỳ biện pháp nào có thể áp dụng để phòng ngừa rủi ro. Đây có thể là một tiền lệ khiến cho việc xử lý nợ của ngân hàng trở nên khó khăn hơn.