(ĐTCK) Tòa án tuyên hủy một giao dịch mua bán nhà đất, trong khi nhà đất này đã được đem đi thế chấp cho ngân hàng để vay vốn. Do vậy, nguy cơ ngân hàng bị “mất trắng” tài sản đã hiển hiện.

Một vụ kiện dân sự tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu đang thu hút sự quan tâm của giới ngân hàng. Cách Tòa án giải quyết vụ kiến khiến ngân hàng lo lắng khi khoản vay có tài sản bảo đảm sẽ biến thành khoản vay tín chấp.

Tháng 7/2014, vợ chồng ông Trịnh Văn Hậu và bà Nguyễn Thị Giang bán mảnh đất hơn 16.100 m2 tại phường 11, TP. Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu. Bên mua là vợ chồng ông Nguyễn Vũ Trung và bà Trịnh Thị Lan. Giá thỏa thuận là 50 tỷ đồng, phương thức thanh toán tiền mặt, chia làm 3 đợt. Hai bên có một thỏa thuận viết tay, không công chứng, chứng thực với nội dung như trên. Ngay sau đó, hai bên đã lập một hợp đồng khác, có công chứng, chứng thực với số tiền bán đất chỉ là 10,2 tỷ đồng nhằm giảm bớt tiền thuế.

Cho đến khi xảy ra tranh chấp, bên mua mới thanh toán được cho bên bán 22 tỷ đồng. Quá hạn thanh toán 28 tỷ đồng còn lại, bên mua và bên bán cùng nhau đến Văn phòng thừa phát lại quận Bình Thạnh (TP. HCM) lập vi bằng về cam kết với nội dung: nếu đến ngày 10/3/2015, bên mua không thanh toán hết tiền, thì bên bán có quyền như sau: khởi kiện để hủy hợp đồng chuyển nhượng, không giao đất cho bên mua, bên mua bị mất số tiền 22 tỷ đồng đã giao và được quyền bán đất cho người khác.

Khi đến hạn, bên mua không giao nốt tiền. Bên bán, vợ chồng ông Hậu, đã khởi kiện đề nghị Tòa án tuyên hủy hợp đồng. Vấn đề là sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, hai bên đã làm thủ tục sang tên và vợ chồng ông Trung đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với mảnh đất nêu trên. Sau đó, vợ chồng ông Trung dùng tài sản này để đảm bảo cho khoản vay của CTCP Đầu tư xuất nhập khẩu Nghiệp Phát tại ngân hàng. Quá trình cho vay, ngân hàng đã lập hợp đồng thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm và đề nghị Tòa án buộc Công ty Nghiệp Phát trả nợ. Nếu Công ty Nghiệp Phát không trả nợ, thì yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ vay.

Khoản 2, Điều 689, Bộ luật Dân sự 2005 (có hiệu lực tại thời điểm hai bên ký kết hợp đồng) quy định: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”.

Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013 quy định: “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực…”.   

Ở cả hai giai đoạn sơ thẩm và phúc thẩm, Tòa án đều chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực. Tòa án thừa nhận, hợp đồng 10,2 tỷ đồng đã công chứng, chứng thực là đúng quy định pháp luật về nội dung, hình thức, song vẫn không bác thỏa thuận mua bán với giá trị 50 tỷ đồng và cho rằng, thỏa thuận này là hai bên tự nguyện nên được pháp luật bảo vệ. Từ việc chấp nhận thỏa thuận mua bán 50 tỷ đồng, Tòa án cho rằng giao dịch chưa hoàn tất, chưa trả hết tiền, chưa giao đất. Căn cứ vào các thỏa thuận trong vi bằng, Tòa án đã tuyên hủy hợp đồng.

Vụ án này cho thấy, nguy cơ mới đối với các ngân hàng khi nhận tài sản bảo đảm là nhà đất. Bộ luật Dân sự đã quy định, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực. Luật Đất đai cũng quy định tương tự. Như vậy, hợp đồng có hiệu lực phải là hợp đồng đã công chứng, chứng thực.

Bộ luật Dân sự cũng quy định: việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu. Như vậy, kể từ khi cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, thì quyền sở hữu đối với mảnh đất nói trên đã được chuyển giao cho vợ chồng ông Trung và giao dịch đã hoàn tất.

Ngân hàng đã làm đủ các thủ tục khi nhận tài sản thế chấp như lập hợp đồng thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm... Thế nhưng, Tòa án lại thừa nhận hiệu lực một thỏa thuận không hợp pháp và từ đó tuyên hủy hợp đồng. Với trường hợp này, ngân hàng hoàn toàn không có bất kỳ biện pháp nào có thể áp dụng để phòng ngừa rủi ro. Đây có thể là một tiền lệ khiến cho việc xử lý nợ của ngân hàng trở nên khó khăn hơn.                         

Bùi Trang
Bình Luận (13)

Hoa co may - 11:43 04/05/2016

Tòa án mà xử vậy sẽ khuyến khách dân ta bất chấp luật pháp, có mà đứa học sinh lớp 5 đọc cũng thấy vô lý, không thế chấp nhận được quyết định của Tòa án chứ nói gì đến trình độ công chức, người kiểm tra, giám sát thực thi pháp luật, tỷ lần vô lý

Hộ Minh Châu - 08:52 26/04/2016

Một vấn đề cơ bản mà chúng ta đều công nhận, đó là: Trong bộ máy hành chính quốc gia, các đơn vị được tổ chức hoạt động trên cơ sở có sự liên quan, ràng buộc và phân chia trách nhiệm cụ thể. Có nghĩa được hiểu rằng: Văn phòng công chứng thực hiện những giao kết, thỏa thuận có thực giữa 2 bên tại văn phòng và 2 bên cùng thống nhất giá bán 10 tỷ đồng và yêu cầu VPCC công nhận giao kết đó tại HĐMB, VPĐK. Đất đai thực hiện việc chuyển nhượng trên cơ sở HĐMB đã được các bên ký kết có CCCT hợp pháp, Ngân hàng cầm cố thế chấp hợp pháp trên cơ sở thẩm định tài liệu hồ sơ tài sản có thật (không giả mạo). Còn vi bằng mà 2 bên ký sau đó là không phù hợp, bởi lẽ: đơn giản dù nó được ký phát sinh từ quan hệ mua bán nhưng không phù hợp với nội dung (đã có) tại Bản HĐCC trước đó thì mặc nhiên là không phù hợp (vì đã có văn bản thể hiện điều đó) VI bằng chỉ có thể coi là phù hợp khi :1 là chưa được thể hiện nội dung trong hợp đồng hoặc thay thế nhưng không trái ngược hoặc làm thay đổi bản chất HĐ. Vì nếu thay đổi thì phải hủy và ký lại. Do đó có thể nói: 1- Giấy viết tay về thỏa thuận giá không đúng thực tế việc mua bán: đây là bằng chứng cho 2 vị đứng trước vành móng ngựa về 2 tội: trốn thuế (có tổ chức với số tiền lớn) và lừa đảo (có hành vi gian dối để cố ý che dấu cho hành vi phạm tội). 2- Về ngân hàng: tài sản đương nhiên thuộc về NH (vì cầm cố đúng thủ tục), NH phát mại thu đủ nợ còn việc liên quan đến chuyện nợ nần giữa 2 vị kia chẳng có dính gì tới NH hết. Nếu ông nào muốn là nhà của mình thì xin mời cứ chồng đủ tiền còn ai muốn lấy của ai 22 tỷ chứ 200ty thì cũng không phải là việc của NH. Tài sản đã được ĐKGDBĐ thì miễn trừ khiếu bại đi cho nhanh, làm gì có chuyện đã bảo đảm lại còn tuyên vô hiệu.

Putin - 23:02 25/04/2016

Kiện luôn cả ông nào xử vụ này, xử thế này để loạn à?

Lê Ngoc Chung - 12:29 25/04/2016

Cần phải điều tra xem có gì khuất tất đằng sau phán xét của tòa. Một hành động gian lận trốn thuế thay vì phải truy tố thu hồi thuế thất thu của nhà nước và tống 2 kẻ trốn thuế vào tù thì tòa lại dung túng hành động gian trá và phán quyết bừa bãi không tôn trọng pháp luật cũng như không tôn trọng lẽ sống.

linh nhu - 12:29 25/04/2016

Thứ nhất: bên ông Trung chưa trả hết tiền vì lí do gì mà bên bán đã giao giấy tờ cho ông Trung để ông Trung làm sổ đỏ. Thứ hai: cả hai ông này kết hợp để lừa ngân hàng. Thứ ba: hành vi chốn thuế chưa có luật nào nghiêm trị và cũng chưa có biện pháp để giảm thiểu vấn đề này.

Nguyễn duy vinh - 10:52 25/04/2016

Tôi thấy có vài vấn đề: 1. Là tòa án chấp nhận giá 50 tỷ đồng do 2 bên thỏa thuận và được pháp luật bảo vệ. Cái này ảo nè, trong khi hợp đồng chuyển nhượng có giá hơn 10 tỷ đồng được 1 bên thứ 3 làm chứng mà lại không được coi là giá trị mua bán thì cái nào là căn cứ. Nếu biết như thế tại sao ông bán nhà không làm đúng giá trị đi. Khiếu kiện đưa giá trị thỏa thuận ra làm cơ sở tranh chấp. Bên mua hoàn toàn cãi lý được 2. Bên bán và bên mua có cái dở: tại sao chưa trả xong tiền lại sang tên. Đối với tài sản có giá trị lớn phải có sự giao ước rõ ràng. Điều này chắc chắn có trong hợp đồng chuyển nhượng hoặc thỏa thuận của 2 bên. Trong khoản này bên bán cũng phải chịu trách nhiệm phần nào. Đổ lỗi hết cho ông mua vì ông không trả tiền đúng hạn cũng không được. Phải được xem nội dung hdcn hoặc giao ước của 2 bên mới nói được. Nếu có điều khoản sang tên sau khi bên bán nhận đủ tiền thì cả 2 bên cùng không thực hiện đúng nội dung hợp đồng.

thangxuan - 09:37 25/04/2016

Bên bán muốn cướp tài sản của bên mua và ngân hàng nên tòa án mới ra một phán quyết vô lý như vậy làm ảnh hưởng đến ngân hàng và bên mua.

Vương Bảo - 18:22 24/04/2016

Nếu biết luật pháp có những chổ hổng như vậy sao lại không sửa đổi, bổ sung. Chẳng nhẽ cả hệ thống pháp luật Việt Nam không có một người nào đủ tài để làm điều đó à. Vậy các bộ ngành liên quan làm bù nhìn và hưởng lương à?

Nam - 16:58 24/04/2016

Ngân hàng trước khi nhận thế chấp nên coi chứng từ xác nhận thanh toán đủ tiền của bên bán (theo giá trị thực) là một phần giấy tờ tài sản.

Phạm văn minh - 11:14 24/04/2016

Toà án sử như vậy thì bên bán và bên mua bắt tay với nhau để lừa ngân hàng, ví dụ : hai bên đã thanh toán hết tiền mua bán nhưng cố lừa ngân hàng là một thời gian sau ko trả được nợ cho ngân hàng thì viết giấy tay ghi lùi ngày rồi khởi kiện để toà án xử thắng kiện để ngân hàng không còn tài sản để đảm bảo xử lý nợ