(ĐTCK) Đối với trường hợp hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu do lỗi bên thứ ba, phía ngân hàng đang phải gánh chịu nhiều thiệt thòi. Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Basico đã có trao đổi với ĐTCK về hậu quả pháp lý từ hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu.
Ngân hàng đang trở thành “con tin” của hợp đồng vô hiệu...

Luật sư Trương Thanh Đức

Khi hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu đồng nghĩa với việc không xử lý được tài sản bảo đảm - vốn là phao cứu sinh của ngân hàng, còn khách hàng vẫn chây ỳ trả nợ. Trong khi, đây là giao dịch tự nguyện giữa các bên. Nếu trường hợp lỗi thuộc về người có nghĩa vụ, quyền lợi liên quan (giả dụ như cơ quan chức năng cấp sai sổ đỏ dẫn đến hợp đồng thế chấp bị vô hiệu), phải chăng ngân hàng đã gánh chịu nhiều thiệt thòi, thưa luật sư?

Về nguyên tắc, nếu hợp đồng thế chấp đã thể hiện ý chí tự nguyện của các bên thì không thể bị vô hiệu. Nếu có sai sót về thủ tục pháp lý thì chỉ bị xử phạt vi phạm hành chính. Tuy nhiên, pháp luật lâu nay quy định theo hướng đi ngược lại sự tự do, tự nguyện ý chí của các bên, tức coi hợp đồng vô hiệu nếu không được công chứng, hoặc đăng ký thế chấp, hoặc thiếu sót về bất kỳ một điểm nào đó.

Trường hợp bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có lỗi khiến cho hợp đồng vô hiệu thì phải có trách nhiệm bồi thường toàn bộ thiệt hại thực tế cho bên nhận bảo đảm. Nguyên tắc là như vậy, nhưng trên thực tế, chưa có cơ quan hay cá nhân nào phải chịu trách nhiệm. Tình trạng nợ xấu “khủng” tại ngành ngân hàng trong thời gian qua, có một phần lớn nguyên nhân từ những lỗi như trên. 

Có ý kiến cho rằng, tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu nhưng lại bỏ mặc quyền lợi của đương sự. Do vậy, mỗi khi ra phán quyết, tòa án cần đưa phương án giải quyết hậu quả sau quyết định trên. Theo ông, đề xuất này có khả thi không?

Có rất nhiều trường hợp tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu. Điển hình phải kể đến việc hàng triệu căn nhà ở nông thôn, chỉ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng trên đó lại không được ghi nhận quyền sở hữu nhà ở. Khi mang đi thế chấp ngân hàng, công chứng không được phép ghi nhận quyền sở hữu nhà, cơ quan đăng ký thế chấp cũng vậy. Nhưng đến khi xảy ra khiếu kiện, tòa án lại dựa vào lý do chỉ thế chấp quyền sử dụng đất, không thế chấp nhà ở nên sẵn sàng tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu.

Nếu tòa án đã tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu, thì sẽ “không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập” hợp đồng. Khi đó, “các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận” theo quy định tại Điều 137 về “Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu”, Bộ luật Dân sự năm 2005. Tức là ngân hàng phải trả lại tài sản và giấy tờ sở hữu cho bên thế chấp, còn bên thế chấp không phải trả lại gì.

Hậu quả là ngân hàng không thu được nợ vay, trong khi trách nhiệm trả nợ là của bên vay, không phải của bên thế chấp. Bên thế chấp rõ ràng đã bội ước, lật lọng, thậm chí là lừa đảo, nhưng không phải chịu trách nhiệm. Cuối cùng, chỉ ngân hàng phải gánh chịu thiệt hại. 

Thưa luật sư, có căn cứ pháp luật nào ngân hàng được bồi thường từ hợp đồng thế chấp vô hiệu không ạ?

Nếu bên vay vốn đồng thời là bên thế chấp, thì đương nhiên có nghĩa vụ trả nợ và bồi thường thiệt hại cho ngân hàng. Nếu bên thế chấp là người thứ ba, thì không có quy định rõ ràng, cụ thể nào về việc bồi thường.

Điều 137 nói trên cũng đã quy định: “Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”, tuy nhiên, hợp đồng bảo đảm là cơ sở để xử lý trách nhiệm trả nợ và bồi thường khi người vay không trả nợ, bởi vậy, khi đã bị vô hiệu thì rủi ro của ngân hàng là rất lớn. Kể cả trường hợp ngân hàng được quyền bồi thường do hợp đồng thế chấp vô hiệu, thì vấn đề khó nhất vẫn là không có tài sản để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ bồi thường.

Luật sư Nguyễn Văn Thái, Công ty Luật Bross và cộng sự

Hợp đồng thế chấp vô hiệu không đồng nghĩa với hợp đồng tín dụng vô hiệu. Khoản công nợ vẫn được bên vay chịu trách nhiệm thanh toán. Nếu bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Tại giai đoạn thi hành án, nếu bên thế chấp vẫn đồng ý sử dụng tài sản thế chấp trước đây (dù Hợp đồng thế chấp đã bị tuyên bố vô hiệu) để đảm bảo cho khoản nợ của bên vay (bên được thế chấp), thì cơ quan thi hành án vẫn có thể sử dụng làm tài sản đảm bảo thi hành án và tổ chức bán đấu giá theo quy định của pháp luật.

Khoản 2, Điều 137 Bộ luật Dân sự nêu: “Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”. Do đó, nghĩa vụ của ngân hàng phải chứng minh trước tòa án là giá trị thiệt hại phát sinh từ hợp đồng thế chấp vô hiệu và người nào có lỗi gây ra thiệt hại. Nếu người có lỗi là đương sự trong vụ án tranh chấp, ngân hàng có quyền yêu cầu tòa án giải quyết ngay trong vụ án tranh chấp kiện đòi nợ theo hợp đồng tín dụng.

Nếu người có lỗi không phải đương sự (như công chứng viên hoặc cơ quan, tổ chức khác), thì ngân hàng có quyền khởi kiện bằng một vụ kiện tranh chấp yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng riêng.

Đỗ Mến thực hiện.
Bình Luận (0)

Bài viết chưa có bình luận nào. Bạn nên dùng tiếng Việt có dấu khi bình luận.