(ĐTCK) Hàng triệu m2 đất thuê tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM mà các doanh nghiệp nhà nước đang quản lý không được đưa vào định giá doanh nghiệp khi cổ phần hóa, hoặc được định giá với mức rẻ đến giật mình.

Bài 2: Bất cập định giá doanh nghiệp cổ phần hóa

Hàng triệu m2 đất thuê tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM mà các doanh nghiệp nhà nước đang quản lý không được đưa vào định giá doanh nghiệp khi cổ phần hóa, hoặc được định giá với mức rẻ đến giật mình. Những điều tưởng như rất bất hợp lý đó đang diễn ra bởi… đều đúng quy định.

Chọn thuê hay giao đất?

Nhìn lại các quy định pháp lý về cổ phần hóa suốt 20 năm qua, kể từ Nghị định đầu tiên được ban hành năm 1996, Chính phủ đã ban hành 6 nghị định và 3 nghị định sửa đổi bổ sung. Trong đó, có nhiều khác biệt đáng kể liên quan đến xác định giá trị đất đai của doanh nghiệp cổ phần hóa.

Ví dụ, tháng 10/2004, Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai được ban hành, trong đó có quy định về đất khi cổ phần hóa. Cụ thể, Điều 63 quy định đất đai do doanh nghiệp nhà nước sử dụng là tài sản của Nhà nước tại doanh nghiệp và phải được tính giá trị vào giá trị tài sản tại doanh nghiệp. Giá trị đất đai phải được xác định phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.

"Đất dù là thuê nhưng miễn là doanh nghiệp có quyền sử dụng, kể cả chưa được xác định là hình thức vẫn cần định giá. Định giá đất cần tuân theo nguyên tắc thị trường. Tức là giá đó không căn cứ là đất được giao, đất thuê trả tiền một lần hoặc đất thuê trả tiền hàng năm"

- GS. Đặng Hùng Võ.

Nhưng sau đó, tháng 11/2004, Chính phủ ban hành Nghị định số 187/2004 về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần lại quy định đất thuê không tính giá trị. Điều 19, Nghị định 187 quy định, khi cổ phần hóa, doanh nghiệp được lựa chọn hình thức giao đất hoặc cho thuê đất. Nếu lựa chọn thuê đất, không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá. Nếu lựa chọn giao đất thì phải tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá. Giá đất được tính theo bảng giá do ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố công bố.

Với quy định như vậy, hầu hết các doanh nghiệp nhà nước đều lựa chọn hình thức thuê đất. Điều này khiến cho giá trị doanh nghiệp được xác định thấp hơn và đấu giá cổ phần lần đầu ra công chúng (IPO) dễ thành công hơn.

Theo quy định hiện hành (Nghị định 59/2011 và các nghị định sửa đổi bổ sung nghị định này), trường hợp doanh nghiệp cổ phần hóa chọn hình thức thuê đất thì phải thực hiện ký hợp đồng thuê đất có thời hạn theo quy định của pháp luật về đất đai và không phải tính bổ sung giá trị lợi thế vị trí địa lý khi xác định giá trị doanh nghiệp. 

Đất vàng định giá bằng 0

Các doanh nghiệp và Ban chỉ đạo cổ phần hóa doanh nghiệp đều căn cứ vào các quy định của Nhà nước để xác định giá trị doanh nghiệp. Bởi vậy, có thực trạng là các doanh nghiệp nhà nước nắm trong tay quỹ đất khổng lồ, với nhiều vị trí “đất vàng”, “đất kim cương” tại các thành phố lớn, nhưng giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa được xác định rất thấp. Lý do là các quỹ đất này là đất thuê của nhà nước. Trong trường hợp doanh nghiệp có quyền sử dụng các khu đất, thì việc định giá đất theo khung giá của nhà nước lại thấp hơn giá trị thực tế trên thị trường rất nhiều.

Theo bản công bố thông tin của Công ty TNHH Cảng Sài Gòn khi IPO, tổng diện tích đất mà doanh nghiệp đang sử dụng là 1.833.217 m2; trong đó, diện tích đất thuê là 557.939 m2, diện tích đất được giao là 1.274.764 m2, giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp chỉ 246,5 tỷ đồng. Đất đai mà Cảng Sài Gòn đang quản lý chủ yếu thuộc quận 4, quận 7, quận 1 và quận 9, TP. HCM. Trong đó, điếm nhấn chính là khu đất Cảng Nhà Rồng – Khánh Hội đang được chuyển đổi công năng thành khu trung tâm thương mại, văn phòng, căn hộ cao cấp, khách sạn... Với diện tích 29,37 héc ta, chạy dọc 1,8 km bờ sông Sài Gòn, đây thực sự là khu đất trong mơ của bất cứ nhà đầu tư bất động sản nào.

Không riêng cảng Nhà Rồng - Khánh Hội, sau cổ phần hóa, Cảng Sài Gòn còn có thể xin chuyển đổi các khu đất khác phù hợp với quy hoạch của TP. HCM. Chẳng hạn, hai cảng Tân Thuận Đông, Bến Nghé đã xin phép di dời, chuyển đổi và được quy hoạch thành những khu thương mại, dịch vụ hỗn hợp ven sông.

Hay với Cảng Nha Trang, theo bản công bố thông tin của doanh nghiệp, Công ty đang quản lý quỹ đất khổng lồ tại TP. Nha Trang. Đó là, khu đất số 1 phường Vĩnh Nguyên rộng 500m2; khu đất số 01A đường Phước Long, phường Vĩnh Nguyên, diện tích 60.707 m2. Ngoài ra, Công ty còn có hàng loạt khu đất trên đường Trần Phú, trục đường chính chạy ven biển Nha Trang, như khu đất số 2 rộng 204 m2; khu đất số 3 diện tích 1.532 m2 ở số 5 Trần Phú; khu đất số 4.1 cũng ở số 5 Trần Phú, diện tích 21.768 m2 (dùng để xây trạm bảo vệ, kho); khu đất số 4.2 cũng ở số 5 Trần Phú diện tích 23.200 m2. Giá trị quyền thuê các khu đất trên không được tính vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa.

Sau IPO, Cảng Nha Trang được quy hoạch thành cảng du lịch quốc tế. Điều này đồng nghĩa với việc những khu đất được quy hoạch làm kho bốc dỡ hàng hóa như trên không còn công năng sử dụng, doanh nghiệp có thể lập dự án xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Hàng chục ngàn mét vuông đất kho bãi dọc bờ biển Nha Trang đang trở thành “tấc vàng” trong mắt các nhà đầu tư. Sau đó, cảng này đã làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng khu đất kho bãi rộng hơn 60.000 m2 tại số 01A đường Phước Long, phường Vĩnh Nguyên để xây dựng trung tâm thương mại, khách sạn, nhà hàng, trung tâm hội nghị, trung tâm thể thao, du lịch..., phục vụ khách du lịch khi tàu cập cảng du lịch Nha Trang.

Theo giới đầu tư bất động sản, nếu diện tích nhà, đất Cảng Nha Trang đang sử dụng làm kho bãi được chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất thương mại - dịch vụ thì giá trị cổ phần của CTCP Cảng Nha Trang sẽ tăng rất nhiều lần.

Tìm hiểu về thông tin định giá đất của Tổng công ty Viglacera tại thời điểm cổ phần hóa, có thể thấy, Viglacera đang quản lý tổng diện tích đất là 12,013 triệu m2; trong đó, đất thuê lên tới 8 triệu m2 (không tính vào giá trị doanh nghiệp). Đáng chú ý, trong danh mục quyền sử dụng đất được tính vào giá trị doanh nghiệp, lô đất tại quận Cầu Giấy, xã Mễ Trì (Hà Nội) có diện tích 39.062 m2 với chức năng làm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại được định giá 99 tỷ đồng. Lô đất tại 671 Hoàng Hoa Thám, quận Ba Đình có diện tích 28.151 m2 được định giá 140 tỷ đồng.

Lô đất để thực hiện Dự án Khu đô thị mới Đặng Xá (Gia Lâm, Hà Nội) có diện tích 296.541 m2 được định giá vỏn vẹn 10 tỷ đồng. Lô đất để thực hiện Dự án Khu đô thị mới Đặng Xá 2, Gia Lâm được định giá 591 tỷ đồng. Lô đất để thực hiện Dự án Khu Chức năng đô thị Xuân Phương, huyện Từ Liêm có diện tích 114.611 m2 được định giá 644 tỷ đồng. Lô đất để xây dựng khu nhà ở Đại Mỗ, huyện Từ Liêm Hà Nội có diện tích 20.950 m2 có giá trị bằng 0. Các lô đất thuê tại xã Mai Lâm, huyện Đông Anh và thị trấn Yên Viên, Gia Lâm, Hà Nội có diện tích 17.093 m2 hay lô đất diện tích 10.091 m2 tại phường Thanh Trì, quận Hoàng Mai, Hà Nội cũng không được tính.

Với trường hợp Hãng Phim truyện Việt Nam (VFS), trước những thông tin lùm xùm về đất vàng bán giá rẻ ở VFS, một quan chức của Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch, đồng thời là thành viên Ban chỉ đạo cổ phần hóa, đã khẳng định rằng, việc xác định giá trị doanh nghiệp được thực hiện đúng theo quy định tại Nghị định số 59/2011/NĐ-CP. Vì Công ty lựa chọn hình thức thuê đất là trả tiền đất hàng năm nên giá trị doanh nghiệp không bao gồm giá trị tiền thuê đất và giá trị lợi thế vị trí địa lý. Không thể nói là bán khu đất số 4 Thụy Khuê với giá rẻ, bởi vì trong giá trị doanh nghiệp để cổ phần hoá không tính giá trị quyền sử dụng đất.

Cổ phần hóa đã được thực hiện đúng quy định, nhưng vấn đề là không phải ai, không phải doanh nghiệp nào cũng có quyền thuê hàng nghìn, hàng chục nghìn m2 đất “kim cương”, đất “vàng” từ Nhà nước. Những doanh nghiệp có “quyền được thuê”, mà quyền đó lại có giá trị 0 đồng, nghiễm nhiên mang trong mình lợi thế lớn và trở thành mục tiêu cho các nhà đầu tư muốn thâu tóm.

(Còn tiếp)

“Đất thuê vẫn có giá trị, đó là quyền thuê”
Xung quanh câu chuyện định giá đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, Đầu tư Chứng khoán đã có cuộc phỏng vấn với GS. TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường.

Các doanh nghiệp nhà nước có lợi thế quản lý quỹ đất thuê lớn, vị trí đẹp, nhưng các khu đất này lại không được tính vào tài sản doanh nghiệp. Điều này có phải là lỗ hổng lớn, gây thất thoát vốn nhà nước khi cổ phần hóa không, thưa ông?

Tất nhiên, đây là hình thức thất thoát tài sản nhà nước, dù là đất thuê hoặc đất thuê 1 lần thì đều cấu thành tài sản. Nhưng theo chủ trương của nhà nước, đất thuê không được đưa vào cổ phần hóa. Người thiệt đầu tiên là nhà nước, vì đó là tài sản được xác định có giá trị, dẫn đến tài sản đó bị rơi trong quá trình cổ phần hóa. 

Theo ông cần làm gì để khắc phục tình trạng này?

Hành lang pháp lý về cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước gần như cứ độ khoảng một năm rưỡi lại có một nghị định. Các nghị định thay đổi liên tục, lúc thế này lúc thế khác, nhưng đến nay vẫn thừa nhận đất thuê không đưa vào giá trị cổ phần hóa.

Chúng ta cần xác định thế này. Đất dù là thuê nhưng miễn là doanh nghiệp có quyền sử dụng, kể cả chưa được xác định là hình thức gì, chẳng hạn được giao từ thời kỳ hòa bình lập lại năm 1954 vẫn cần định giá. Định giá đất cần tuân theo nguyên tắc thị trường. Tức là giá đó không căn cứ là đất được giao, đất thuê trả tiền một lần hoặc đất thuê trả tiền hàng năm.

Sự thực đất thuê vẫn có giá trị, đó là quyền thuê. Trên thực tế, người ta đã bán cho nhau quyền thuê, thậm chí với giá trị khá lớn. Tuy nhiên, đã là kinh tế thị trường, cái gì được trả bằng tiền đều cấu thành giá trị. Chúng ta cần đồng nhất với nhau tư duy đó để đưa ra định giá theo cơ chế thị trường. Nếu căn cứ lý luận nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm không cấu thành giá trị tài sản là không chính xác.

Như vậy, cần phải hoàn thiện lại hệ thống định giá tài sản, mọi loại tài sản vật thể, cũng như phi vật thể, hay tài sản trí tuệ đều phải được định giá một cách đầy đủ và đúng đắn, khi đó, nếu cổ phần hóa, tài sản nhà nước mới không bị rơi rụng giá trị.

Nhóm phóng viên
Bình Luận (2)

Minh - 09:17 27/08/2016

Đồng ý với bạn Vinh. Bản chất có 2 vấn đề ở đây: 1. Nhà nước cho thuê đất không theo giá thị trường nên người thuê có được lợi thế. Nên khắc phục bằng cách tăng giá thuê theo thị trường. Doanh nghiệp không trả nổi thì tính vào nợ khi cổ phần hoá. 2. Khi chuyển đổi khu đất cho thuê nên công khai quy hoạch và đấu giá, đơn vị đang sử dụng chỉ có quyền ưu tiên chứ không nên là đơn vị duy nhất được giao.

Vinh - 21:47 26/08/2016

Giáo sư về đất và các bạn phóng viên chưa hiểu rõ về CPH và quy định về đất đai. Kẽ hở là việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà nghĩa vụ tài chính để được chuyển đổi không tương ứng với lợi ích do việc chuyển đổi mang lại.