Được biết, từ tháng 6 cho tới nay, Tòa án nhân dân Quận Nam Từ Liêm đã đưa ra xét xử một số vụ kiện tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ giữa khách hàng và chủ đầu tư Keangnam. Tranh chấp giữa hai bên xoay quanh hai nội dung: việc tính giá bán căn hộ bằng USD và bàn giao căn hộ thiếu diện tích.
Về việc tính giá bán căn hộ bằng USD, khách hàng cho rằng, việc này vi phạm quy định về quản lý và sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam, vi phạm điều cấm của pháp luật và đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên, Tòa cấp sơ thẩm không chấp nhận đề nghị này. Theo đó, việc chủ đầu tư Keangnam tính giá bán căn hộ bằng USD là vi phạm quy định pháp luật. Tuy nhiên, Tòa cấp sơ thẩm viện dẫn Nghị quyết 04 của Hội đồng thẩm phán cho rằng, hợp đồng mua bán có vi phạm pháp luật nhưng chỉ vô hiệu một phần, những phần còn lại vẫn được thực hiện bình thường.
Từ đó, Tòa cấp sơ thẩm xác định lại giá bán căn hộ theo VND, tùy theo mức giá căn hộ và tỷ giá tại thời điểm ký kết hợp đồng, mỗi căn hộ có mức chênh lệch khoảng 700 triệu đồng.
Đối với phán quyết này của bản án sơ thẩm, các khách hàng đã thanh toán hết tiền và nhận bàn giao căn hộ không kháng cáo. Với các căn hộ chưa nhận bàn giao, khách hàng tiếp tục kháng cáo đề nghị Tòa cấp phúc thẩm tuyên hợp đồng vô hiệu.
Về việc căn hộ bị thiếu diện tích, theo khách hàng, diện tích căn hộ ghi trong hợp đồng mà khách hàng phải trả tiền mua là diện tích riêng. Tuy nhiên, khi căn hộ xây xong, khách hàng đến xem thì phát hiện diện tích căn hộ bao gồm cả diện tích chung (cột, tường, hộp kỹ thuật, hộp phòng cháy chữa cháy…). Phần diện tích chung này, ở một số căn hộ nằm trọn trong tường bao, ở một số căn hộ khác lại nằm trên hành lang, ngoài tường bao.
Với tranh chấp về diện tích, Tòa cấp sơ thẩm xác định hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng phương pháp đo từ tim tường đến tim tường, phù hợp với pháp luật nên có cơ sở để chấp nhận. Khi mua bán, căn hộ chưa hình thành, do vậy phải xác định lại diện tích đo thực tế tại thời điểm bàn giao.
Phần diện tích chung nằm ngoài hành lang, Tòa cấp sơ thẩm cho rằng, diện tích này nằm ngoài tường bao căn hộ nên không tính vào diện tích căn hộ.
Phần diện tích chung còn lại, nằm trong căn hộ, theo Tòa cấp sơ thẩm vẫn được tính vào diện tích căn hộ bởi hai bên đã thỏa thuận phương pháp đo theo tim tường, phù hợp với quy định tại Thông tư 01/2009/TT-BXD.
Kháng cáo của các khách hàng tập trung chủ yếu về phần xác định diện tích này. Các khách hàng khẳng định, không có tranh chấp với chủ đầu tư Keangnam trong việc xác định cách đo từ tim tường đến tim tường và cho rằng, dù đo theo phương pháp nào thì cũng không bao gồm phần diện tích chung.
Các khách hàng của Keangnam viện dẫn Điều 225 Bộ Luật Dân sự quy định: Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia. Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung. Vì vậy Keangnam không được phép "chia nhỏ" những phần diện tích thuộc sở hữu chung để bán cho khách hàng.
Hơn nữa, những phần diện tích thuộc sở hữu chung, vốn nằm khuất lấp bên trong tường, bằng mắt thường quan sát không thể phát hiện ra, đã không được Keangnam chú thích trên bản vẽ mô tả căn hộ kèm theo hợp đồng. Do đó, khi xem bản vẽ mô tả căn hộ trong hợp đồng, khách hàng không thể phát hiện ra căn hộ bao gồm cả những phần thuộc sở hữu chung.
Hợp đồng mua bán giữa hai bên còn quy định: Diện tích sử dụng trên thực tế của căn hộ là không thay đổi, nên khách hàng tin rằng, diện tích mua bán ghi trong hợp đồng là diện tích thuộc sở hữu riêng của khách hàng, không bao gồm những phần thuộc sở hữu chung.
Bên cạnh đó, Thông tư 01/2009/TT-BXD lại không quy định là phương pháp đo từ tim tường đến tim tường có bao gồm phần diện tích thuộc sở hữu chung nằm trong căn hộ hay không. Mặt khác, Điều 3 Thông tư 01/2009/TT-BXD cũng quy định rõ, trong hợp đồng phải ghi rõ bao nhiêu m2 thuộc sở hữu chung, bao nhiêu m2 thuộc sở hữu riêng.
Với các quy định pháp luật và thỏa thuận trong hợp đồng như vậy, khách hàng cho rằng diện tích họ đã mua không bao gồm những phần thuộc sở hữu chung và chủ đầu tư Keangnam đã bàn giao căn hộ thiếu diện tích. Hiện tại, các nguyên đơn đệ đơn kháng cáo với mong muốn Tòa cấp phúc thẩm tuyên diện tích các căn hộ được quy định trong hợp đồng không bao gồm phần diện tích thuộc sở hữu chung.
