Theo các chuyên viên phân tích, mức giá này đã phản ánh tình hình hoạt động của Công ty năm 2015, trong đó nổi bật là vấn đề “sức khỏe” tài chính, khi TDC đang đối mặt với nhiều khó khăn về thiếu vốn, gánh nặng hàng tồn kho lớn, khoản phải thu với số dư không nhỏ và tỷ lệ tổng nợ trên tổng tài sản lớn.
Lội ngược dòng quý IV/2015
Câu chuyện xuyên suốt trong năm 2015 đối với TDC là tình trạng hàng bán bị trả lại và các chi phí, trong đó có chi phí lãi vay tăng mạnh. Ngay từ quý I/2015, Công ty đã báo lỗ hơn 10 tỷ đồng. Theo đó, mặc dù doanh thu tăng (đóng góp chủ yếu từ doanh thu bán bê tông tăng gần gấp đôi và doanh thu xây dựng ghi nhận 58 tỷ đồng), nhưng bất động sản, vốn là lĩnh vực kinh doanh chính của Công ty, thường chiếm tỷ lệ 50% doanh thu, chưa có doanh thu trong kỳ, đồng thời phải ghi nhận hàng bán bị trả lại hơn 10 tỷ đồng. Chưa kể, chi phí lãi vay hơn 13 tỷ đồng, các chi phí cố định như chí phí quản lý, chi phí bán hàng vẫn phát sinh dù mảng bất động sản chưa tạo doanh thu.
Sang quý II/2015, doanh thu thi công xây dựng chỉ đạt 43% so với cùng kỳ năm trước đó do một số công trình chưa nghiệm thu kịp tiến độ. Doanh thu bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2015 chỉ ghi nhận một vài sản phẩm của dự án cũ, trong khi hàng bán bị trả lại nên so với cùng kỳ năm trước, chỉ tiêu này đạt rất thấp.
Đồng thời, chi phí tài chính tăng 43 tỷ đồng do khoản trích lập dự phòng 4 tỷ đồng đối với khoản đầu tư vào công ty con (CTCP Cửa sổ Mùa Xuân); chi phí trả lãi trái phiếu 25 tỷ đồng cho khoản phát hành trái phiếu 400 tỷ đồng trong năm 2014 và chi phí lãi vay tăng 16 tỷ đồng do nâng hạn mức tín dụng. Do vậy, TDC tiếp tục lỗ quý II/2015 gần 48 tỷ đồng.
Đáng chú ý, tính đến cuối tháng 6/2015, giá trị hàng tồn kho ở mức hơn 3.494 tỷ đồng, tăng 21% so với đầu năm. Nợ ngắn hạn tăng mạnh hơn 51%, ở mức 5.461 tỷ đồng, gấp 5 lần vốn chủ sở hữu.
Mặc dù tới quý III/2015, TDC đã “may mắn” thoát lỗ khi ghi nhận lãi sau thuế cổ đông công ty mẹ hơn 3 tỷ đồng, nhưng khoản lãi này không đến từ hoạt động kinh doanh chính của Công ty mà từ lợi nhuận khác, chủ yếu từ tiền phạt vi phạm hợp đồng và hoàn nhập dự phòng bảo hành công trình.
Kết thúc quý IV/2015, doanh thu Công ty tăng đột biến so với 3 quý đầu năm, ghi nhận gần 959 tỷ đồng doanh thu, báo lãi hơn 183 tỷ đồng, tăng 65% so với cùng kỳ. Theo đó, cả năm 2015, Công ty đạt doanh thu 1.556 tỷ đồng doanh thu thuần. Thuyết minh BCTC của TDC cho thấy, mảng đóng góp chính là xây dựng, kinh doanh bất động sản hơn 943 tỷ đồng và doanh thu bán thành phẩm 442 tỷ đồng, nhưng lại không chỉ rõ doanh thu được đóng góp từ dự án nào.
Theo BCTN năm 2014 của Công ty, trong 2 năm 2014-2015, TDC đầu tư trọng tâm vào 3 dự án gồm Dự án TDC Dragon Hill; Dự án Uni Town giai đoạn 3 và Dự án KDC Hòa Lợi. Tổng nguồn vốn dự kiến để đầu tư cho các dự án này lên tới hơn 11.500 tỷ đồng. Một chuyên gia phân tích cho rằng, 2 dự án Dragon Hill và KDC Hòa Lợi khả năng phải từ năm 2016-2017 mới tạo doanh thu, trong khi đó, TDC đã bán được 169/336 căn hộ của Dự án Uni Town giai đoạn 3 và hạch toán trong năm 2014. Do vậy, khả năng doanh thu đột biến trong quý IV/2015 của Công ty đã được hạch toán từ phần còn lại của dự án này.
Hàng tồn kho lớn
Nhìn lại kết quả hoạt động từ năm 2012-2015 của TDC cho thấy, mặc dù doanh thu Công ty hàng năm đều trên 1.500 tỷ đồng, lợi nhuận trung bình hơn 130 tỷ đồng, nhưng dòng tiền hoạt động biến động lớn qua các năm, đặc biệt năm 2014-2015, dòng tiền hoạt động âm hơn 500 tỷ đồng, trong khi năm 2013, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh là 146 tỷ đồng.
Khó khăn về nguồn vốn để triển khai các dự án được thể hiện rõ trên BCTC của Công ty. Tính đến ngày 31/12/2015, tổng tài sản ngắn hạn của Công ty đạt hơn 5.134 tỷ đồng, trong đó chủ yếu đến từ hàng tồn kho gần 3.772 tỷ đồng và khoản phải thu ngắn hạn hơn 1.049 tỷ đồng. Tài sản dài hạn hơn 2.133 tỷ đồng, trong đó tài sản dở dang dài hạn lên tới 1.578 tỷ đồng. Như vậy, chỉ riêng hàng tồn kho và tài sản dở dang đã chiếm tới hơn 73% tổng tài sản Công ty.
Chuyên gia phân tích cho rằng, tổng tài sản quản lý lớn, trong khi “lượng tiền chết” kẹt trong các dự án lại quá nhiều nên dù TDC có báo lãi hàng năm hơn 130 tỷ đồng nhưng dòng tiền hoạt động vẫn âm, qua đó cũng cho thấy, Công ty vẫn phải đầu tư rất nhiều dự án. TDC nên tìm cách đẩy mạnh bán hàng ở các dự án, thay vì lại tiếp tục để hàng tồn kho năm nay tăng gần 1.000 tỷ đồng so với năm 2014. Không loại trừ khả năng, con số báo cáo chỉ là con số hạch toán nhiều hơn là tiền thực tế mà DN “cầm” được trong tay.
Theo BCTC, nghĩa vụ trả nợ của Công ty hơn 6.000 tỷ đồng, trong đó, nợ vay ngân hàng ngắn hạn và dài hạn đều tăng gấp đôi so với năm 2014, lần lượt hơn 1.369 tỷ đồng và 1.012 tỷ đồng, trong khi đó, tiền mặt Công ty giảm, chỉ vỏn vẹn 29,6 tỷ đồng. So với vốn chủ sở hữu gần 1.200 tỷ đồng thì tổng nợ phải trả gấp 5 lần vốn chủ sở hữu; chiếm 82,56% tổng nguồn vốn, phần lớn là nợ vay người bán và nợ ngân hàng. Qua đó cho thấy, áp lực trả nợ của Công ty không nhỏ, nhất là trả nợ ngắn hạn.
Trong năm 2015, TDC đã phát hành thành công 500 tỷ đồng trái phiếu, mục đích là để triển khai Dự án Dragon Hill. Đây là dự án quy mô lớn, với vốn đầu tư hơn 6.400 tỷ đồng mà TDC tập trung thực hiện. Đến cuối năm 2015, Công ty tiếp tục vay 500 tỷ đồng tại Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam để thanh toán tiền nhận chuyển nhượng Dự án Dragon Hill. Đây là nguyên nhân khiến nợ vay ngắn hạn và dài hạn của Công ty tăng mạnh trong năm 2015.
Kể từ khi thành lập cho đến nay, TDC đã đầu tư và kinh doanh hơn 20 dự án bất động sản. Trong đó, có 5 dự ăn căn hộ cao cấp, biệt thự (TDC Plaza, Cocoland, Highland Park, Rubyland, Western Land); 7 dự án đất nền (Phú Chánh A, B, C, D; Mỹ Phước 1, 2; Làng Đại học Thủ Dầu 1; Moon River, D2, D2A, C7, C8, Coco land; Bàu Bàng); 9 dự án căn hộ chung cư, thương mại (Uni Town 1, 2, 3; Chung cư Phú Mỹ; Chánh Phú Hòa F1, F2; Bàu Bàng, Phố Sông Cấm, TDC Dragon Hill, khu dân cư TDC – Hòa Lợi). Đến nay, vẫn có nhiều dự án lớn trong các dự án trên mà Công ty đang có kế hoạch triển khai và hoàn thành đến năm 2020, nhiều dự án đã hình thành lâu nhưng vẫn chưa bán hết.
Chuyên gia phân tích cho rằng, nút thắt đối với TDC là việc đầu tư nhiều dự án cùng một lúc, trong khi gặp khó khăn không nhỏ trong việc tìm kiếm dòng tiền để tài trợ dự án. Công ty cần tìm hướng giải quyết mới có thể tiếp tục các dự án, từ đó sớm tạo nguồn thu, cải thiện các chỉ số hoạt động Công ty.
Năm 2016, HĐQT TDC dự trình ĐHCĐ kế hoạch doanh thu 2.369 tỷ đồng, tăng 49% so với năm 2015. Lợi nhuận sau thuế gần 111 tỷ đồng, tương đương thực hiện 2015. Cổ tức dự kiến từ 10% trở lên.
