Chưa làm đã nhọc nhằn
Ngày 8/5/2016, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Long Giang (Long Giang Land - LGL) tổ chức lễ ra mắt thương hiệu bất động sản mang tên Rivera Park và chính thức công bố 2 dự án đầu tiên trong chuỗi các dự án bất động sản mang thương hiệu này tại Hà Nội và TP.HCM với tổng mức đầu tư gần 2.664 tỷ đồng (quy mô các dự án tương đương nhau).
Được biết tới với vai trò là một tổng thầu, nên việc Long Giang Land công bố chuyển hướng sang phát triển bất động sản đã gây bất ngờ với nhiều người.
Vào thời điểm công bố, ông Lê Hà Giang, Chủ tịch HĐQT Long Giang Land cho biết, Rivera Park là thương hiệu bất động sản mang bản sắc riêng của Long Giang Land tại phân khúc bất động sản cao cấp, được xây dựng trên 5 tiêu chí chính là vị trí đắc địa, thiết kế hợp lý, vật liệu - thiết bị cao cấp, tiện ích đầy đủ và dịch vụ hoàn hảo.
“Việc phát triển và công bố cùng một lúc 2 dự án bất động sản mang cùng thương hiệu tại 2 thành phố lớn nhất cả nước là một bước đi tuy có một chút mạo hiểm, nhưng đã thể hiện rõ quyết tâm của Long Giang Land khẳng định vị thế của mình trên thị trường bất động sản với tư cách là nhà phát triển bất động sản có năng lực và uy tín”, ông Giang chia sẻ.
Tuy nhiên, chỉ sau vài tháng công bố, 2 dự án đã gặp phải nhiều trắc trở, đặc biệt là liên quan đến vấn đề huy động vốn. Tại ĐHCĐ diễn ra hồi tháng 5/2016, ông Giang tự tin với khả năng thành công của các dự án khi khẳng định, doanh thu và lợi nhuận của 2 dự án mang thương hiệu Rivera sẽ được ghi nhận vào ba năm 2017 - 2019, với tổng doanh thu 2.700 - 2.800 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế dự kiến 100 tỷ đồng/năm. Riêng năm 2017, Công ty ước tính sẽ ghi nhận doanh số bán khoảng 288 căn, doanh thu khoảng 700 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 100 tỷ đồng.
Thế nhưng, bài toán huy động vốn để triển khai 2 dự án có tổng vốn đầu tư gần 2.700 tỷ đồng được cổ đông quan tâm.
Trấn an cổ đông, ông Giang cho biết, Dự án Rivera Park TP.HCM (dự án chung cư Thành Thái, tại quận 10) do Công ty sở hữu 52% vốn góp, dự kiến sẽ hoàn thành và bàn giao trong quý I/2017. Đến nay, dự án đã hoàn thành xong đến tầng 12 khu C và tầng 8 khu A, B. Trong khi đó, Dự án Rivera Park Hà Nội lại có một số khó khăn, do có thể gặp phải sự cạnh tranh lớn từ các đối thủ, trong khi diễn biến thị trường trong tương lai chưa thể nói trước. Tuy nhiên, ông Giang cho biết, hiện Công ty chưa phải thực hiện bất kỳ hợp đồng vay tín dụng nào đối với dự án, mà sử dụng vốn tự có, vì thế, “nếu tình huống xấu nhất xảy ra, có thể dừng dự án bất cứ lúc nào”?!
"Khoản nợ của Công ty đến ngày 30/9/2016 tăng tới 793 tỷ đồng so với cuối năm ngoái, lên 1.267 tỷ đồng. Con số nợ phải trả này gấp tới 3,5 lần vốn chủ sở hữu của Công ty".
Dù tiết lộ với cổ đông đã nhận được thỏa thuận với Ngân hàng BIDV về khoản vay 500 tỷ đồng để có thể hoàn thành dự án trong trường hợp thị trường có diễn biến xấu, nhưng Long Giang Land vẫn trình ĐHCĐ kế hoạch phát hành cổ phiếu và trái phiếu trong năm 2016 để huy động vốn cho 2 dự án Rivera Park và được chia làm 3 đợt. Đợt 1 phát hành gần 4 triệu cổ phiếu thưởng cho cổ đông hiện hữu theo tỷ lệ 5:1; đợt 2 phát hành 600.000 cổ phiếu theo chương trình lựa chọn người lao động (ESOP); đợt 3 dự kiến phát hành gần 10 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, tỷ lệ 2:1, giá phát hành không thấp hơn 10.000 đồng/cổ phiếu.
Cổ đông chất vấn tại sao HĐQT đặt mức giá phát hành cho cổ đông hiện hữu không dưới 10.000 đồng/CP, trong khi thị giá cổ phiếu LGL trên sàn chứng khoán dưới mệnh giá, lãnh đạo Công ty lý giải: “Thị giá của cổ phiếu đang thấp, nhưng ban lãnh đạo nhận thấy rằng Công ty đã bước qua giai đoạn khủng hoảng và đặt chân vào thời kỳ phát triển tăng trưởng, nên dự kiến giá cổ phiếu cũng sẽ hồi phục, mặc dù sẽ có độ trễ nhất định(!)”.
Tuy nhiên, kết thúc phiên giao dịch cuối tuần qua (25/11), giá cổ phiếu LGL dù tăng trần, nhưng vẫn cách khá xa mệnh giá (7.840 đồng/cổ phiếu). Trong khi đó, theo báo cáo tài chính quý III/2016, trong 9 tháng đầu năm, Công ty lỗ ròng hơn 3,5 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lãi 22,6 tỷ đồng.
Oằn mình với các khoản vay
Cũng theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2016 của Long Giang Land, khoản nợ của Công ty đến ngày 30/9/2016 tăng tới 793 tỷ đồng so với cuối năm ngoái, lên 1.267 tỷ đồng. Con số nợ phải trả này gấp tới 3,5 lần vốn chủ sở hữu của Công ty và đây là một hệ số nợ cao, cũng góp phần khiến cho kết quả kinh doanh của Long Giang Land sụt giảm mạnh.
Trong đó, 4 khoản phát sinh khiến cho nợ phải trả của Long Giang Land tăng cao, gồm phải trả người bán ngắn hạn tăng 139,6 tỷ đồng, chi phí phải trả ngắn hạn tăng 117,6 tỷ đồng, phải trả ngắn hạn khác (chủ yếu là phải trả đơn vị và cá nhân khác) tăng 119 tỷ đồng và đặc biệt, khoản vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn tăng vọt 433 tỷ đồng.
Trong số các chủ nợ lớn phát sinh, có thể điểm một vài nhà băng mà Long Giang Land “giật nóng” - vay ngắn hạn, như Agribank Chi nhánh Đông Hà Nội (xấp xỉ 33,27 tỷ đồng theo hợp đồng ngày 24/6/2016, hạn mức cấp tín dụng 55 tỷ đồng nhằm bổ sung vốn lưu động phục vụ sản xuất - kinh doanh, thời hạn vay, lãi suất vay theo từng lần nhận nợ). Khoản vay theo hợp đồng hạn mức tín dụng ngày 9/3/2016 với SHB, hạn mức tới 352,5 tỷ đồng nhằm tài trợ cho Dự án Rivera Park Thành Thái, TP.HCM. Đáng chú ý, khoản vay này có thời hạn không quá 12 tháng. Tài sản đảm bảo cho khoản vay là toàn bộ Dự án Rivera Park Thành Thái.
Chưa nhắc tới việc khả năng trả nợ sẽ ra sao khi thông tin về thanh khoản của Dự án Rivera Park Thành Thái chưa được Long Giang Land công bố sau gần 6 tháng mở bán, nhưng việc sử dụng dự án làm tài sản đảm bảo cũng đã có nhiều lùm xùm.
Cụ thể, Nghị quyết ĐHCĐ bất thường ngày 29/3/2016 của Long Giang Land chỉ thống giao cho HĐQT Công ty quyết định về nguồn vốn đầu tư, hình thức quản lý, thời gian thực hiện và các nội dung khác có liên quan đến việc thực hiện 2 dự án Rivera Park. Tất cả những nội dung này đúng như các tờ trình trước đó của HĐQT trình lên Đại hội đồng cổ đông. Tuy nhiên, đến ngày 8/4/2016, HĐQT Long Giang Land lại bất ngờ đính chính thông tin Biên bản và Nghị quyết ĐHCĐ bất thường năm 2016.
Theo đó, HĐQT đột nhiên bổ sung thêm nội dung “được thế chấp dự án để phục vụ vay vốn và huy động vốn” với lý do, đã trao đổi với cổ đông nhưng Ban soạn thảo/Ban thư ký… chưa cập nhật. Tuy nhiên, theo tìm hiểu của phóng viên Đầu tư Bất động sản, trong tờ trình mà HĐQT Long Giang Land trình ĐHCĐ bất thường trước đó không có nội dung này.
Nói riêng về Dự án Rivera Park Vũ Trọng Phụng, quận Thanh Xuân, Hà Nội, dù nằm sâu trong con đường Vũ Trọng Phụng, nơi có mật độ dân số rất đông với sự xuất hiện của nhiều dự nhà ở đã và đang triển khai như Hapulico Complex, Sakura Tower, Mỹ Sơn Tower…, nhưng dự án vẫn được quảng cáo là có vị trí đắc địa, trong khu vực thuận tiện đi lại và đưa ra mức giá lên tới hơn 28 triệu đồng/m2, khiến nhiều người đặt dấu hỏi về khả năng thanh khoản của dự án.
Dù theo ông Giang, Dự án Rivera Park Vũ Trọng Phụng được BIDV cam kết cho vay 500 tỷ đồng và theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2016 của Long Giang Land, công ty này có khoản vay 192,6 tỷ đồng với BIDV Chi nhánh Sở giao dịch 1 để tài trợ cho dự án này, tuy nhiên, tháng 8/2016, Long Giang Land vẫn phải “cầu cứu” đối tác Công ty cổ phần Tu bổ di tích Trung ương (Vinaremon) - đơn vị ghi nhận quyền sử dụng đất với lý do: “Dự án đang gấp rút triển khai thi công để hoàn thành hạng mục móng, tầng hầm đến cos 0.00 (điều kiện để dự án được phép kinh doanh bán nhà); Dự án chưa được ngân hàng tài trợ tín dụng và cũng chưa bán nhà cho khách hàng…, nên nhu cầu vốn cho dự án rất khó khăn”.
Một thông tin đáng lưu ý, đầu tháng 10/2016, Cục Thuế Hà Nội cho biết, dự án này phát sinh thêm tới 12,8 tỷ đồng tiền phạt chậm nộp do không thanh toán 184,5 tỷ đồng tiền sử dụng đất đúng thời hạn.
Được biết, Dự án Rivera Park Vũ Trọng Phụng có tiền sử chậm tiến độ. Cụ thể, tháng 9/2010, UBND TP.Hà Nội cấp giấy chứng nhận đầu tư cho Vinaremon (nhà đầu tư 1) và Long Giang Land (nhà đầu tư 2) thực hiện dự án với tiến độ hoàn thành và bàn giao công trình vào tháng 1/2013.
Tuy nhiên, sau đó dự án bị đắp chiếu trong thời gian dài và tới tháng 7/2014, dự án được UBND TP.Hà Nội điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư lần một với tiến độ mới là khởi công quý I/2015, hoàn thành quý II/2017. Ngoài ra, quy mô dự án cũng tăng lên 666 căn hộ so với 400 căn hộ như ban đầu và tổng mức đầu tư dự án vẫn là 1.328 tỷ đồng.
Liên quan đến khả năng triển khai các dự án Rivera Park của Long Giang Land, Đầu tư Bất động sản sẽ tiếp tục tìm hiểu và phản ánh tới bạn đọc.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
