Vụ Dự án 34 Cầu Diễn, cơ quan chức năng cần nhanh chóng vào cuộc

Bỏ tiền mua vịt trời...

Trong số báo trước, Đầu tư Bất động sản đã phản ánh câu chuyện cả trăm khách hàng gửi đơn cầu cứu liên quan tới dự án nhà ở chung cư tại tổ 34 Cầu Diễn (gọi tắt là Dự án 34 Cầu Diễn, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội). Dù quy mô không lớn như Dự án B5 Cầu Diễn ngay gần đó, nhưng nhiều khách hàng cho rằng, hai vụ việc này có nhiều điểm tương tự nhau.

Theo chia sẻ của các khách hàng, vào thời điểm ra mắt thị trường cách đây 6 năm, Dự án 34 Cầu Diễn cũng có sức hút rất lớn với người mua nhà. Ngoài vị trí tương đối đắc địa, thì với việc ông Nguyễn Hữu Quân, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Quân Thư (đơn vị có tư cách đồng chủ đầu tư) - người từng làm việc ở một số sàn giao dịch bất động sản có tiếng trước đó, được xem là nhân tố khiến khách hàng yên tâm nộp tiền, dù chưa rõ về pháp lý của dự án.

Do dự án chưa đủ điều kiện mở bán, nên khách hàng muốn mua nhà tại Dự án 34 Cầu Diễn phải ký hợp đồng vay vốn với Công ty Quân Thư. Tại hợp đồng vay vốn, đơn vị này cam kết, người cho vay sẽ được hưởng quyền mua căn hộ Dự án 34 Cầu Diễn với giá mua bán căn hộ tương ứng với tổng số tiền vay dự kiến và lãi suất được hưởng bằng 0%, hoặc hưởng lãi suất theo quy định hợp đồng 8%/năm nếu khách hàng không thực hiện quyền mua căn hộ (mức giá quy định trong hợp đồng là 17,5 triệu đồng/m2 với căn 80 m2, đã bao gồm thuế VAT). Thời điểm dự kiến khởi công dự án là quý II/2011 và hoàn thành quý II/2012.

Sau đó, nhiều sản phẩm của dự án này đã được các sàn giao dịch, trung tâm môi giới bất động sản chào bán rất sôi động với các mức giá chênh khá lớn so với giá trong hợp đồng huy động vốn. Cụ thể, căn diện tích 80 m2 có giá bán 25 triệu đồng/m2, diện tích 120 m2 giá bán 24,5 triệu đồng/m2. Trường hợp khách hàng mua cả sàn, có giá 23 triệu đồng/m2 (có thỏa thuận).

Dự án có sức hút lớn đến mức, theo phản ánh của khách hàng, vì quá đông người muốn mua, nên họ chỉ kịp nắm được một số thông tin cơ bản, được xem mô hình quy hoạch tại sảnh công ty, thực địa công trường quây tôn… và xác định không mua sẽ hết cơ hội. Vì vậy,  nhiều người đã vội ký vào thỏa thuận góp vốn, hợp đồng đặt cọc do Công ty Quân Thư đưa ra.

Tuy nhiên, sau khi đã nộp tiền, nhiều người mới phát hiện dự án chưa đủ thủ tục pháp lý để được phép bán cho người mua nhà khi tất cả các văn bản do UBND TP. Hà Nội mới chỉ là chấp thuận đề xuất chủ trương đầu tư dự án.

Hơn nữa, tháng 2/2011, chủ đầu tư được chấp thuận dựa trên đề xuất là liên doanh Công ty cổ phần Tập đoàn xây dựng phát triển Đông Đô - Bộ Quốc phòng và Công ty cổ phần Đầu tư Okstar (do Công ty Đông Đô làm đại diện).

Dù mới được chấp thuận đề xuất chủ trương đầu tư và cần phải hoàn thiện nhiều thủ tục khác, liên doanh này đã ký hợp tác dưới hình thức Hợp đồng đặt cọc “Liên kết hợp tác đầu tư” với Công ty TNHH Đầu tư thương mại và Dịch vụ vận tải quốc tế triển khai dự án chung cư 30 tầng tại tổ 34 Cầu Diễn. Theo đó, Công ty Đầu tư thương mại và Dịch vụ vận tải quốc tế là đại diện duy nhất với vai trò chủ đầu tư dự án có tổng mức đầu tư khoảng 327 tỷ đồng.

Sau đó, dựa trên hợp đồng đặt cọc với liên doanh Đông Đô - Okstar, Công ty Đầu tư thương mại và Dịch vụ vận tải quốc tế tiếp tục ký Hợp đồng đặt cọc số 08/ĐC về việc đảm bảo việc giao kết hợp đồng hợp tác kinh doanh với Công ty Quân Thư. Theo đó, Công ty Quân Thư phải góp 85% tổng vốn đầu tư dự án (thông qua một pháp nhân được thành lập mới để thực hiện dự án).

Đổi lại, Công ty Quân Thư được nhận sản phẩm dự án tương ứng với tỷ lệ góp vốn (85% diện tích của dự án). Ngay khi có được hợp đồng đặt cọc này, dù chưa được thừa nhận là chủ đầu tư của dự án và cũng chưa hoàn tất các thủ tục theo yêu cầu của Thành phố, Công ty Quân Thư đã nhanh chóng tiến hành huy động vốn của các khách hàng nêu trên thông qua các hợp đồng vay vốn.

Khi thấy dự án bất động, từ năm 2012, nhiều khách hàng đã yêu cầu Công ty Quân Thư trả lại tiền, nhưng dù đã nhiều lần đối chất, kết quả đều không nhận được sự phản hồi hợp lý của công ty này, hay các đơn vị có liên quan. Bức xúc trước thái độ của Công ty Quân Thư, nhiều khách hàng đã gửi đơn tố cáo tới Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Nam Từ Liêm, Viện kiểm sát Nhân dân quận Nam Từ Liêm để đề nghị nhà chức trách vào cuộc.

Nhiều dấu hỏi lớn

Theo đánh giá của luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, Dự án 34 Cầu Diễn có một số dấu hiệu tương tự như ở nhiều dự án ảo khác, đặc biệt là Dự án B5 Cầu Diễn.

Thứ nhất, "danh không chính, ngôn không thuận" về tư cách chủ đầu tư. Dự án nhà ở đòi hỏi nhiều thủ tục pháp lý của cơ quan nhà nước về đất đai, phê duyệt dự án, quy hoạch, xây dựng và những điều kiện trước khi đưa ra giao dịch tại thị trường. Nhưng ở dự án này, theo thông tin do khách hàng cung cấp, cũng như căn cứ trên các hợp đồng đặt cọc, thì Công ty Quân Thư chưa được thừa nhận vai trò là chủ đầu tư, nên việc huy động vốn dưới hình thức vay vốn để triển khai là không đúng.

Ngoài ra, trên thực tế, công ty này còn chuẩn bị các mô hình chung cư, tích cực cung cấp một số văn bản pháp lý liên quan để khách hàng thêm sự tin tưởng  chuyển tiền cho mình.

Thứ hai, trong các hợp đồng huy động vốn có quy định rõ là để đầu tư xây dựng Tòa nhà chung cư 30 tầng tại tổ 34 thị trấn Cầu Diễn. Nếu Công ty Quân Thư không thực hiện việc đầu tư, thì tiền huy động vẫn còn. Khoản tiền của khách chỉ mất nếu Công ty Quân Thư dùng vào việc khác.

Thứ ba, các hợp đồng huy động vốn ghi dưới dạng là hợp đồng, thỏa thuận vay, nhưng đây là các giao dịch hình thức, bản chất thật là mua bán căn hộ, việc tính lãi chỉ là “phương án lựa chọn thêm” cho khách hàng. Không ai gửi tiền với một mức lãi suất thấp và không đảm bảo, đầy rủi ro như thế.

Theo luật sư Phượng, Ở các dự án kiểu này, việc huy động vốn cho dự án chỉ là hình thức lấy tiền của khách, có thể những điểm đến của dòng tiền đã được chuẩn bị và xác định từ trước khi huy động vốn, hoặc cũng có thể phát sinh sau để hợp thức hóa.

Đối với vụ việc này, để có câu trả lời chính xác cho người dân, cơ quan chức năng cần nhanh chóng vào cuộc, xác định rõ số tiền huy động của khách hàng bao nhiêu, hiện đang ở đâu và đã chi cho các mục đích nào, hợp pháp hay không hợp pháp, để xác định rõ trách nhiệm từng cá nhân có liên quan.