(ĐTCK) Luật Quy hoạch số 30/2009/QH12, Luật Xây dựng 2014 đã quy định rõ về điều kiện điều chỉnh quy hoạch, cũng như trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi thực hiện sai các quy định về quy hoạch xây dựng. Tuy nhiên, trên thực tế, một số chủ đầu tư đang bước ra ngoài ranh giới quy hoạch được phép, gây thiệt hại cho người dân.

Dễ dãi trong điều chỉnh quy hoạch

Một trong những câu chuyện nóng nhất trên thị trường bất động sản Hà Nội thời gian qua là quyết định liên quan đến việc điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết Dự án Khu Ngoại giao đoàn (quận Bắc Từ Liêm). Cụ thể, theo đề xuất của Tổng công ty Xây dựng Hà Nội (Hancorp), ngày 22/5, một số cơ quan chức năng tại Hà Nội đã có quyết định điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết 1/500 Khu Ngoại giao đoàn tại các ô đất có ký hiệu CC2, CC3-4, CC5, ĐMKT1.

Quyết định điều chỉnh quy hoạch này thể hiện, ô đất có ký hiệu CC2 có chức năng công cộng, dịch vụ được điều chỉnh mật độ xây dựng gần gấp đôi, từ 20,5% lên 40%. Ô đất CC3-4 có chức năng đất công cộng, dịch vụ với mật độ xây dựng 20,5%, tầng cao trung bình là 5 tầng, được chuyển đổi sang mục đích sử dụng là đất công cộng đô thị (công cộng, dịch vụ thương mại văn phòng), nâng mật độ xây dựng lên 35% với tầng cao công trình là 15 tầng + 3 tầng hầm.

Ô đất CC5 được quy hoạch là đất công cộng, dịch vụ, thương mại với mật độ xây dựng 30%, tầng cao trung bình là 7 tầng, được điều chỉnh thành ô đất có ký hiệu HH1, chức năng là đất hỗn hợp (dịch vụ, thương mại, văn phòng, nhà ở) với mật độ xây dựng nâng lên 41%, tầng cao công trình 27 tầng + 3 tầng hầm với dân số khoảng 1.505 người…

Còn ô đất ký hiệu ĐMKT1 có chức năng đất đầu mối kỹ thuật (xây dựng trạm biến thế điện) không xác định tầng cao mật độ, điều chỉnh thành đất công cộng với mật độ 40%, tầng cao trung bình 12 tầng + 2 tầng hầm.

Đại diện Hancorp cho biết, khu đất này đã được khởi công xây dựng công trình là Bệnh viện Ung bướu từ tháng 3 vừa qua.

Những điều chỉnh nêu trên ngay lập tức gặp phản ứng dữ dội từ các cư dân của Khu Ngoại giao đoàn. Theo chia sẻ của ban đại diện cư dân, điều chỉnh này nếu được triển khai sẽ phá vỡ quy hoạch tổng thế Khu đô thị, làm tăng mật độ xây dựng, dân số, tạo áp lưc lên hạ tầng giao thông đô thị, gây tắc đường và có nguy cơ phát sinh nhiều hệ lụy, rất khó có khả năng khắc phục như ở Khu đô Linh Đàm (quận Hoàng Mai).

Ngoài ra, sự bức xúc còn được thể hiện ở việc cư dân của Khu Ngoại giao đoàn bị rơi vào thế "sự đã rồi", bởi họ cho rằng, việc thay đổi hoàn toàn không lấy ý kiến cư dân đang sinh sống tại đây.

Tại cuộc đối thoại ngày 14/10 vừa qua, cả đại diện Hancorp và Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội đều cho biết, thực hiện thủ tục đề xuất điều chỉnh quy hoạch theo như quyết định đã công bố là đúng quy trình và không có gì sai khi đã phối hợp với chính quyền địa phương thực hiện.

Tuy nhiên, tại buổi đối thoại này, bà Đỗ Thị Hương Chà, Chủ tịch UBND phương Xuân Tảo (quận Bắc Từ Liêm) cũng thừa nhận, có lấy tham vấn ý kiến cộng đồng cư dân về điều chỉnh quy hoạch ngày 4/11/2016, nhưng là lấy ý kiến của 10 người dân không phải là cư dân mua nhà tại Dự án Khu Ngoại giao đoàn, không đúng đối tượng.

Như vậy, theo ý kiến của cư dân, quy trình thủ tục điều chỉnh quy hoạch 1/500 trên đã sai ngay từ khâu lấy ý kiến người dân, tham vấn đối tượng. Các cư dân yêu cầu cơ quan chức năng TP. Hà Nội hủy bỏ quyết định điều chỉnh quy hoạch 1/500 cục bộ được ban hành cuối tháng 5 vừa qua. Sau đó, nếu Hancorp vẫn muốn điều chỉnh quy hoạch, phải làm lại quy trình thủ tục đề xuất từ khâu tham vấn cộng đồng, trong đó phải cho cư dân mua nhà, sinh sống tại Dự án có ý kiến.

… Và những hậu quả không kể xiết

Việc phản ứng dữ dội của cư dân Khu Ngoại giao đoàn về điều chỉnh quy hoạch dự án này như giọt nước tràn ly, bởi mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư đã âm ỉ từ trước đó, khi nhiều người bắt đầu chuyển về sinh sống tại dự án. Từ chuyện chỉ có đường độc đạo ra đường Phạm Văn Đồng, thay vì đường nối sang Tây Hồ Tây như đã quảng cáo, đến chuyện xe vật liệu chạy trong đường nội bộ gây tai nạn…

ảnh 1
Lấy ý kiến tham vấn nhầm đối tượng, cư dân Dự án Khu Ngoại giao đoàn đang yêu cầu rút lại quyết định điều chỉnh quy hoạch Dự án. Ảnh: Dũng Minh 
Trong vấn đề của Khu Ngoại giao đoàn, cụm từ "đúng quy trình" được lãnh đạo Hancorp và Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội nhấn mạnh rất rõ và đề nghị người dân hiểu và thông cảm. Thế nhưng, như chia sẻ của cư dân trong buổi đối thoại ngày 14/10 vừa qua, nếu đã tham vấn sai đối tượng ngay từ đầu, thì việc đúng quy trình khi hoàn tất các bước đề xuất lên Thành phố thông qua để làm gì, bởi càng làm cho quyết định phê duyệt điều chỉnh cục bộ mà Thành phố đã phê duyệt không đúng với Điều 16, Luật Xây dựng 2014. Theo đó, cơ quan, chủ đầu tư tổ chức lập quy hoạch xây dựng có trách nhiệm lấy ý kiến cơ quan, tổ chức, cá nhân và "cộng đồng dân cư có liên quan" về nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng.

Theo TS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội, nguyên tắc cơ bản, quy hoạch phải đảm bảo hiệu quả về cả mặt thẩm mỹ, cũng như hài hòa lợi ích, mang giá trị phát triển trong không chỉ 5 năm, 10 năm, mà cả trăm năm như nhiều quốc gia phát triển. Tuy nhiên, quy hoạch hiện nay mỗi nơi một kiểu, mỗi ngành một kiểu, dẫn đến sự lộn xộn và đặc biệt, các điều chỉnh đều đúng quy trình, nhưng để lại sau đó là sự nham nhở, quy hoạch bị băm nát.

Thực tế cho thấy, quy hoạch điều chỉnh chỉ sau một thời gian ngắn là bị phá vỡ do thiếu cơ sở dữ liệu khoa học, thiếu tính thống nhất, tầm nhìn ngắn hạn… Chẳng hạn, câu chuyện tại Khu đô thị kiểu mẫu Linh Đàm đã bị nêu trên trong suốt thời gian vừa qua. Cụ thể, nếu như 10 năm trước, Khu đô thị mới Linh Đàm tự hào là khu đô thị kiểu mẫu của Thủ đô với sự đầu tư khá đồng bộ về hạ tầng và được hưởng một không gian mặt nước hiếm có. Thế nhưng, nhiều năm sau, hàng loạt cao ốc xây sai quy hoạch như những “vết chém” xẻ nát niềm tự hào về một khu đô thị kiểu mẫu.

Theo số liệu thống kê, trước khi lên phường, Hoàng Liệt chỉ có khoảng 2.000 hộ, với gần 7.000 dân. Nhưng vài năm gần đây, chung cư “mọc” lên rầm rộ, khiến dân số của phường Hoàng Liệt tăng đột biến. Tính đến cuối năm 2016, dân số của phường Hoàng Liệt đã đạt 60.000 người, tăng sức ép lên hạ tầng giao thông, giáo dục, y tế, vui chơi giải trí của khu vực...

Không đến nỗi như Linh Đàm, nhưng phản ứng của cư dân Khu Ngoại giao đoàn cũng dễ hiểu, vì họ lo lắng những bất cập có thể xảy đến với một khu đô thị kiểu mẫu khác của Thủ đô một khi quyết định điều chỉnh được thực hiện.

Cách đây gần 1 năm, tại Ủy ban Thường vụ Quốc hội, báo cáo về cơ chế đặc thù cho Thủ đô Hà Nội để giải cứu những bất cập, ách tắc giao thông và hạ tầng quá tải, Bí thư Thành ủy Hà Nội Hoàng Trung Hải đã trải lòng: “Hà Nội đang nhìn thấy thảm họa đang tiến dần tới mình mà không biết làm thế nào!”.

Sau đó, Hà Nội liên tục tổ chức những buổi hội thảo, tọa đàm để bàn việc xây dựng cơ chế, sửa đổi các văn bản quy phạm pháp luật để nhằm hướng tới xây dựng một bản quy hoạch chung, thống nhất, có tầm nhìn và tư duy phát triển không chỉ 5 năm, 10 năm mà cả trăm năm mới tạo ra sự đột phá trong phát triển kinh tế - xã hội.

Tuy nhiên, qua câu chuyện của Khu Ngoại giao đoàn thời gian vừa qua, có vẻ như bài toán về quy hoạch phát triển vẫn là bài toán khó với Hà Nội và cần thêm thời gian để giải quyết.          

Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com

Theo Việt Trang
Báo Đầu tư Bất động sản
Bình Luận (1)

Vũ Hồng Phuong - 16:33 24/10/2017

Theo tôi nên kiểm soát quy hoạch ngay từ khi chủ đầu tư dự án bắt đầu thực hiện theo quy hoạch đã được duyệt trong tổng thể quy hoạch của thành phố. Tránh tình trạng chủ đầu tư bỏ thầu giá thấp hoặc liên kết với người có đất để được phép là chủ đầu tư. Sau khi được thành phố chấp thuận rồi thì vẽ ra đủ kiểu xin thêm tầng cao, xin thêm xây căn hộ để bán thu lời, nêsu thành phố không duyệt thì lấy cớ để kéo dài, không xây hoặc xây không đúng thiết kế, không xin phép.v.v... Chưa kể là có sự móc ngoặc trước với đơn vị cấp phép quy hoạch và xây dựng...