Tháo nút thắt chính sách cho thị trường bất động sản phát triển

Theo nhìn nhận của các chuyên gia tại Diễn đàn Bất động sản 2018 do Báo Diễn đàn doanh nghiệp tổ chức cuối tuần qua, sự ra đời của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn đã tạo sức bật mới cho thị trường. Tuy nhiên, bên cạnh những chuyển biến tích cực, không thể không nhìn nhận thực tế rằng, vẫn còn nhiều vướng mắc về mặt chính sách, ảnh hưởng tới sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường.

Ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, các chính sách liên quan đến bất động sản nằm rải rác ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau như Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến bất động sản... Điều này gây nhiều khó khăn, lúng túng không chỉ cho doanh nghiệp, người dân, mà cả cơ quan quản lý, trong đó có việc xác định tính pháp lý của các loại hình mới như condotel, hometel, officetel...

Thực tế, condotel, hometel hay officetel chỉ là tên tiếng Anh, còn Luật Du lịch và một số văn bản luật khác đã có định nghĩa và quản lý về loại hình căn hộ du lịch (condotel) hay biệt thự du lịch. Vướng mắc ở đây không nằm ở khâu quản lý, mà nằm ở việc pháp lý thừa nhận sở hữu cho các loại hình này. Do đó, việc thừa nhận khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở" là rất cần thiết để đảm bảo quyền lợi cho các nhà đầu tư thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Theo ông Phấn, điều này cũng liên quan đến việc thu hút dòng vốn từ nhà đầu tư ngoại, bởi theo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản hiện tại, người nước ngoài chỉ được sở hữu "đất ở hình thành đơn vị ở", mà không được phép sở hữu "đất ở không hình thành đơn vị ở".

"Điểm nghẽn này khiến người nước ngoài dù quan tâm tới bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam, nhưng không hào hứng nhập cuộc như các nhà đầu tư nội. Trong khi việc thúc đẩy phát triển các loại hình sản phẩm du lịch mới không chỉ hướng tới nhà đầu tư nội", ông Phấn phân tích và cho biết, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ với chủ trương là tạo điều kiện cho các doanh nghiệp kinh doanh loại hình này và cho phép người nước ngoài được sở hữu, mua bán. Đồng thời, Bộ Xây dựng cũng đã có ý kiến với Bộ Tài nguyên và Môi trường về chính sách đất đai cho condotel.

"Sau một thời gian nghiên cứu, chúng tôi đã kiến nghị Luật Đất đai hiện hành sẽ giữ nguyên quy định đất dành cho phát triển condotel là đất thương mại dịch vụ, thời gian sử dụng 50 năm và doanh nghiệp bất động sản được phép chuyển nhượng cho khách hàng. Sau thời gian 50 năm, nếu vẫn tiếp tục có nhu cầu thì vẫn được gia hạn tồn tại", ông Phấn cho biết.

Ở một khía cạnh khác, theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính - ngân hàng, hệ thống cơ chế, chinh sách về thuế, phí, nguồn vốn, sản phẩm phát sinh tài chính... là những yếu tố cần thiết để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Dù đã có sự thay đổi trong vòng 10 - 15 năm vừa qua, nhưng tài chính vẫn luôn là hạn chế lớn của thị trường bất động sản khi các hình thức mang tính bền vững như quỹ tiết kiệm, quỹ tín thác, cơ quan cho vay thế chấp nhà ở…, không được phát triển do thiếu khung chính sách cụ thể.

Hiện kinh doanh bất động sản đang sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao và phụ thuộc chính vào nguồn vốn ngân hàng (khoảng 70% vốn đầu tư vào lĩnh vực này có được từ vốn vay ngân hàng), nên khi thị trường tiền tệ có vấn đề, hay ngân hàng siết tín dụng, thì ngay lập tức, thị trường bất động sản chao đảo.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc tự chủ nguồn vốn hiện nay cũng không hề dễ dàng khi thị trường vốn của Việt Nam chưa phát triển mạnh. Bên cạnh đó, các hoạt động tài chính thứ cấp dành riêng cho thị trường bất động sản như mua, bán nợ bất động sản, chứng khoán hóa bất động sản, hay mua bán các chứng chỉ đầu tư bất động sản còn thiếu, khiến việc đa dạng hóa tài chính khi theo đuổi lĩnh vực bất động sản còn chậm.

“Câu chuyện này đang phơi bày thực tế về thị trường vốn còn nhiều hạn chế, tạo ra cơ cấu vốn cho bất động sản còn nhiều bất cập, tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là khi Nhà nước đưa ra các chính sách hạn chế tín dụng chảy vào bất động sản như hiện nay”, ông Lực nhấn mạnh và kiến nghị, thời gian tới, cần nghiên cứu đưa ra các chính sách phù hợp hơn để thúc đẩy thị trường vốn, giúp doanh nghiệp địa ốc nâng cao năng lực vốn để phát triển.