Sửa luật để tăng khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp

Từ những bất cập…

Sau 5 năm đi vào cuộc sống, với sự thay đổi chóng mặt từ thực tiễn, Luật Đất đai năm 2013 đã cho thấy một số hạn chế cần phải sửa đổi. Tuy nhiên, dù đây là yêu cầu bức thiết, nhưng theo bà Nguyễn Thị Thu Trang, Trưởng ban thuộc Ban Pháp chế, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), vẫn còn nhiều sự khác biệt về nhận thức, về sự cần thiết của việc sửa luật.

“Có lẽ, mưa dầm thấm lâu là phương pháp duy nhất có hiệu quả hiện nay để giải quyết các vấn đề về tiếp cận đất đai, dù sự hiệu quả cần phải chờ thời gian”, bà Trang cho biết.

Còn theo bà Phan Thị Lệ Hằng, Công ty TNHH Luật SEC Việt Nam, có nhiều doanh nghiệp đang “vướng” các vấn đề liên quan đến đất đai. Có trường hợp, một cá nhân là cổ đông góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhưng do không phân biệt rõ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất tài sản trên đất, nên khi định giá tài sản, thì định giá cả giá trị của đất, nhà xưởng.

Đến khi đưa ra cơ quan thuế, thì có nơi đồng ý với cách tính này, có nơi lại gạt đi phần giá trị của đất, chỉ tính phần giá trị nhà xưởng, trong khi giá trị đất là giá trị đưa vào sản xuất, kinh doanh trong thực tế. Khi bị “cắt” bỏ như vậy, doanh nghiệp không biết kê khai thế nào, dẫn đến những khó khăn trong việc định giá tài sản góp vốn cho doanh nghiệp.

Trường hợp khác, một doanh nghiệp sở hữu một lô đất lớn, nhưng khi có nhu cầu tách công ty (quyền đương nhiên của doanh nghiệp) và muốn hạch toán độc lập với phần diện tích thuê đất trả tiền hàng năm, thì cũng không thực hiện được. Bởi phần đất tách cho đơn vị mới có được tách hay không lại hoàn toàn phụ thuộc vào ý nghĩ chủ quan của UBND cấp tỉnh. Vì thế, có những doanh nghiệp phải mất từ 1 - 2 năm mới thực hiện xong các khâu chuyển đổi về mặt hành chính này.

Đưa ra minh chứng cho sự bất cập của Luật, đại diện Tập đoàn Viễn thông Quân đội (Viettel) cho biết, khi doanh nghiệp xin phê duyệt quyết định đầu tư thì Sở Kế hoạch và Đầu tư yêu cầu Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện thẩm định nhu cầu sử dụng đất. Trong khi để làm được việc này, thì phải có quyết định chủ trương đầu tư do Sở Kế hoạch và Đầu tư cấp.

Hay khi xin thẩm định báo cáo kinh tế kỹ thuật với Sở Xây dựng, thì được yêu cầu phải làm xong chuyển đổi mục đích sang đất thương mại dịch vụ/sản xuất kinh doanh thì mới thẩm định. Trong khi để thực hiện chuyển đổi mục đích, thì lại phải có báo cáo kinh tế kỹ thuật mới thẩm định được.

“Đây chính là những rào cản khiến Viettel gặp nhiều khó khăn khi thực hiện thủ tục thuê đất/chuyển đổi mục đích sử dụng đất”, vị này cho biết.

Theo ông Ngô Gia Cường, Công ty TNHH Thẩm định giá Việt Nam, Luật Đất đai năm 2013 đang có một số điểm không phù hợp, mâu thuẫn, trong đó có việc xác định bảng giá đất chưa sát giá thị trường. Việc khống chế mức trần làm bảng giá bị bóp méo. Bảng giá đất có quy định hệ số điều chỉnh và bám sát theo giá thị trường, nhưng nếu đã sát rồi thì không cần hệ số điều chỉnh.

...Đến hướng sửa đổi

Trước không ít bất cập của Luật Đất đai 2013, ông Nguyễn Hồng Hải, Phó vụ trưởng Vụ Pháp luật dân sự - kinh tế, Bộ Tư pháp cho biết, hiện đơn vị này đang tiến hành rà soát các vấn đề liên quan đến tiếp cận đất đai của người dân, doanh nghiệp trong kinh doanh. Trong đó, tập trung vào 2 vấn đề lớn là bất cập về quy định pháp luật và bất cập trong áp dụng pháp luật.

Cho đến nay, Bộ Tư pháp đã nhận được phản hồi, đóng góp ý kiến của 12/18 bộ, cơ quan ngang bộ, 55/63 tỉnh thành, 4/4 tập đoàn, 3/5 hiệp hội, 3/5 ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao. Các ý kiến đóng góp đều chỉ ra những hạn chế, quan hệ giữa Luật Đất đai với các văn bản pháp luật chuyên ngành có liên quan như Luật Đấu thầu, Luật Doanh nghiệp, Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư.

Đã có những khoảng trống về Luật Đất đai chưa được điều chỉnh như chưa quy định cụ thể về cơ chế, hình thức tích tụ đất đai, nên gây khó cho người dân và doanh nghiệp. Chưa quy định về việc sử dụng condotel để ở với thời hạn lâu dài. Chưa quy định về việc Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp chủ đầu tư đã thỏa thuận được 80 - 90% diện tích bị thu hồi mà không thể thỏa thuận được đối với người sử dụng đất đối với 10% diện tích đất còn lại…

Ngoài ra, trong thực tế, luật quy định điều kiện để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất là đất đã giải phóng mặt bằng, nhưng trên thực tế, nhiều dự án kinh phí giải phóng mặt bằng lớn (điển hình là các dự án bất động sản), Nhà nước không đủ kinh phí thực hiện, nên phần lớn các địa phương đều kêu gọi nhà đầu tư thực hiện giải phóng mặt bằng và tiến hành giao đất.

Theo ông Hải, do đất đai là hữu hạn, nên xu hướng là phải đưa được nhiều tầng quyền, nhiều tầng lợi ích trên cùng một thửa đất. Do đó, đòi hỏi tính minh bạch về pháp lý là rất quan trọng. Có làm được điều này, thì người dân, doanh nghiệp mới yên tâm đầu tư phục vụ cuộc sống hoặc phát triển sản xuất kinh doanh.

Luật Đất đai có tác động đến tất cả người dân, doanh nghiệp.  Ảnh: Thanh Huyền

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông La Văn Thịnh, Phó cục trưởng Cục Quản lý công sản, Bộ Tài Chính cho biết, theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường về kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến nay, đã có trên 90% diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, việc tiếp cận đất đai nói chung phải dựa trên tính tường minh về quy hoạch. Tuy nhiên, khâu minh bạch hóa về quy hoạch của chúng ta còn yếu.

“Cá nhân tôi cũng không biết được mảnh đất của mình tương lai sẽ được sử dụng ra sao, có nằm trong quy hoạch, dự án nào, hay có thuộc diện thu hồi hay không? Minh bạch hóa quy hoạch đang là yêu cầu cấp bách để tăng khả năng tiếp cận đất đai của người dân và các doanh nghiệp”, ông Thịnh nói.

Và câu chuyện sửa Luật

Với không ít hạn chế, việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai đang là yêu cầu quan trọng được đặt ra. Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Luật Đất đai năm 2013 đang không thể hiện đúng tư tưởng của Nhà nước. Không có định nghĩa thế nào là sử dụng đất vì lợi ích quốc gia, trong khi các định nghĩa như dùng cho quốc phòng, công cộng đều có. Không định nghĩa mà chỉ đưa ra danh mục các dự án được thu hồi đất là không đúng về quy trình xây dựng luật.

Cũng theo ông Võ, nếu không thay đổi cách thức tiếp cận, cách thức xây dựng luật, thì chẳng bao lâu, câu chuyện sửa luật sẽ lặp lại.

“Cách thức của ta là đưa các chỉ tiêu cụ thể vào luật, nhưng cuộc sống có sự vận hành, biến động, nên không cần làm chi tiết. Chẳng hạn, về thời hạn, chỉ cần ghi là có thời hạn hay không có thời hạn, rồi sau này có điều chỉnh thì Quốc hội có các nghị quyết. Luật cần chi tiết ở hướng dẫn thực hiện, vận hành, chứ không cần chi tiết ở các thời hạn”, ông Võ cho hay.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Tiến Lập, Công ty NhQuang và Cộng sự kiến nghị, về thời hạn sử dụng đất, nên để là không xác định. Khi có quy hoạch thì tiến hành thu hồi, còn khi doanh nghiệp không có nhu cầu thì có thể trả lại, như vậy sẽ thuận lợi và vận hành đúng quy luật thị trường hơn.

Còn theo luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Luật Công ty BASICO, không chỉ cần sửa Luật Đất đai năm 2013, mà đã đến lúc phải sửa cả Hiến pháp. Vì đơn giản, đó chỉ là vấn đề về kỹ thuật và cần phải định danh đất là tài sản. Định danh rõ về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất.

Trong khi đó, theo ông Thịnh, trình độ thị trường của nền kinh tế Việt Nam còn non trẻ, nên cần tìm lời giải cho bài toán khi tiến hành sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, là các công cụ của các đạo luật khác đã đồng bộ với Luật Đất đai chưa và Luật Đất đai nếu sửa có gánh vác được hết các kỳ vọng hay không?

Bà Doãn Hồng Nhung, giảng viên Đại học Quốc gia Hà Nội cho biết, do luật hiện tại chưa quy định cơ chế, hình thức tích tụ đất đai, nên làm hạn chế giấc mơ về cánh đồng mẫu lớn, về ứng dụng công nghệ 4.0 trong sản xuất. Luật cũng mới chỉ cho phép thế chấp tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng tại Việt Nam, còn với ngân hàng ngoại vẫn dè dặt. Mặt khác, khi đấu giá quyền sử dụng đất, thì theo khung giá Nhà nước ban hành, nhưng thực tế có đến 3 - 4 con đường hình thành giá.

“Quan trọng là Nhà nước chưa khuyến khích người dân nói thật, giá khai luôn thấp hơn thực tế, dẫn đến thiệt hại cho ngân sách. Khi sửa đổi, bổ sung luật cần phải chú ý đến những vấn đề này”, bà Nhung kiến nghị.