Rắc rối hoạt động thế chấp, bảo lãnh dự án (bài 3)

Bài 3: Cần chấm dứt tình trạng thế chấp dự án này vay vốn cho dự án khác

Xử lý nợ xấu, phát lộ nhiều dự án thế chấp vay cho dự án khác

Vừa qua, Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) phát đi thông báo tìm kiếm đơn vị có kinh nghiệm và năng lực để thẩm định giá trị khoản nợ xấu, bao gồm cả tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu của Công ty cổ phần Hoàn Cầu Khánh Hòa và Công ty TNHH Hoàn Cầu Nha Trang do VAMC mua lại của Ngân hàng Sacombank.

Trước đó, Sacombank đã cho nhóm công ty này (Công ty cổ phần Hoàn Cầu Khánh Hòa và Công ty TNHH Hoàn Cầu Nha Trang) vay tiền với tài sản thế chấp là lô đất có tổng diện tích 51.454 m2 tại phường Tân Thuận Tây và phường Bình Thuận, quận 7, TP.HCM, thuộc quyền sử dụng của Công ty TNHH Hoàn Cầu và đã được đăng ký giao dịch đảm bảo.

 Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM

Lô đất này được UBND TP.HCM giao đất cho Công ty TNHH Hoàn Cầu đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và xây dựng nhà ở Khu dân cư Tân Thuận Tây theo Quyết định số 2508/QĐ-UBND, ngày 12/6/2008. Tổng giá trị định giá khi cho vay của các lô đất trên 2.418 tỷ đồng. Khoản nợ của Công ty cổ phần Hoàn Cầu Khánh Hòa có tổng dư nợ gốc là 1.300 tỷ đồng, tổng nợ lãi và phí trên 84 tỷ đồng. Công ty TNHH Hoàn Cầu Nha Trang có nợ gốc là 1.100 tỷ đồng, tổng nợ lãi và phí trên 93 tỷ đồng.

Một trường hợp khác là Ngân hàng BIDV ra thông báo lựa chọn tổ chức bán đấu giá tài sản để xử lý nợ, trong đó có khu đất 5,4 ha tại khu phố 4, thị trấn Tân Túc, huyện Bình Chánh, TP.HCM cho khoản nợ 1.208 tỷ đồng nợ gốc và 1.070 tỷ đồng nợ lãi của Công ty cổ phần Thuận Thảo (tỉnh Phú Yên).

Khu đất này được UBND TP.HCM giao cho Công ty cổ phần Thuận Thảo Nam Sài Gòn (TP.HCM) để triển khai Dự án Khu nhà ở Tây Sài Gòn theo Văn bản số 2584/UBND-ĐTMT, ngày 9/6/2014. Sau đó, dự án này được thế chấp để đảm bảo khoản vay cho Công ty cổ phần Thuận Thảo Nam Sài Gòn và 3 cá nhân.

Phải chấm dứt tình trạng thế chấp dự án này vay vốn cho dự án khác

Việc sử dụng dự án này thế chấp vay vốn cho dự án khác đã bị hạn chế khi Luật Nhà ở 2014 đã có những quy siết chặn lại hoạt động này, nhằm tránh đổ vỡ dây chuyền, gây nguy hiểm cho thị trường bất động sản và ảnh hưởng lớn đến kinh tế - xã hội.

Cụ thể, theo Điều 69, Luật Nhà ở 2014, vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại bao gồm: (1) Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư; (2) Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết; (3) Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; (4) Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.

Còn Điều 68, Luật Nhà ở 2014 có quy định mới về nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà, theo đó, hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định của Luật này. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý. Chủ đầu tư phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích phát triển nhà ở đó, không được sử dụng vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích khác.

Cũng theo Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư chỉ được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi dự án có đủ điều kiện theo Điều 148, Luật Nhà ở 2014, tức phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ được thực hiện theo quy định tại Luật Nhà ở, các trường hợp thế chấp không đúng với quy định tại Luật Nhà ở thì không có giá trị pháp lý.

Theo Bộ luật Dân sự, việc thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Đối với giao dịch vay vốn và có kèm thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ, ở trường hợp này, hợp đồng thế chấp tài sản là một giao dịch phát sinh từ hợp đồng tín dụng, nó gắn liền và nằm trong hoạt động vay và cho vay, là một phần của hoạt động huy động vốn.

Trên thực tế, vẫn có những giao dịch không đúng quy định. Cụ thể, trên báo cáo tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn còn có trường hợp vay kèm theo việc thế chấp dự án này để dùng tiền vay cho việc thực hiện dự án khác, mục đích khác. Theo lý giải của doanh nghiệp và ngân hàng, Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP không có quy định nào cấm hoặc không cho phép việc thế chấp dự án. Mặt khác, việc thế chấp dự án này không phải là hoạt động huy động vốn.

Tuy nhiên, Điều 3, Thông tư 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 của Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai có các quy định rất rõ về vấn đề này. Cụ thể, tổ chức tín dụng nhận thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện theo quy định tại Thông tư 26/2015/TT-NHNN, quy định của pháp luật khác có liên quan. Chủ đầu tư được thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.

Như vậy, nếu chủ đầu tư thế chấp dự án nhà ở để vay vốn và sử dụng nguồn vốn này nhằm thực hiện dự án khác hoặc sử dụng mục đích khác là trái quy định pháp luật. Nếu hồ sơ vay vốn thể hiện rõ điều đó thì các giao dịch này đứng trước nguy cơ bị tòa án tuyên giao dịch vô hiệu (về thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp) hoặc bắt lỗi và phải chịu trách nhiệm nếu có lỗi trong việc kiểm tra, giám sát hoặc đồng phạm với chủ đầu tư để sử dụng cho dự án khác hoặc mục đích khác. Khi bị tòa xác định, những trường hợp này, việc cho vay vốn của ngân hàng sẽ được giải quyết như các trường hợp cho vay không có tài sản bảo đảm, ngân hàng sẽ đứng trước rủi ro rất lớn.