(ĐTCK) Khi thị trường bất động sản đóng băng, việc huy động vốn và bán sản phẩm gặp khó khăn dẫn đến nhiều chủ đầu tư “vỡ trận”, buộc phải ngừng thi công, bỏ hoang dự án, gây ra nhiều hệ lụy xấu khi người mua không được nhận nhà, cũng không thể lấy lại tiền.

Nhiều trường hợp, người mua đã khởi kiện ra tòa án nhằm hủy hợp đồng mua nhà những vẫn chưa thể thi hành án.

Từ năm 2014, khi thị trường bất động sản dần ấm lên, nhiều nhà phân phối bất động sản đã chủ động bỏ tiền đầu tư vào các dự án dở dang, hoàn thiện sản phẩm giao cho người mua nhà. Bên cạnh đó, các nhà phân phối tiếp tục thu tiền theo hợp đồng mà chủ đầu tư đã bán trước đây và tổ chức phân phối các sản phẩm chưa bán. Với chiến lược trên, một số nhà phân phối bất động sản bước đầu đã “hồi sinh” thành công nhiều dự án, giúp người mua nhận được nhà.

Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực trong việc làm hồi sinh dự án, các thương vụ kể trên đặt ra nhiều nguy cơ rủi ro và tranh chấp, bởi quy định về thủ tục chuyển nhượng dự án rất phức tạp; phải đảm bảo nhiều quy tắc khắt khe như: đã đền bù giải phóng mặt bằng của toàn bộ dự án, đúng tiến độ thực hiện dự án, đã đóng tiền sử dụng đất…

Vì lý do này, các tin quảng cáo mà nhà phân phối bất động sản thường sử dụng như “Công ty A nhận chuyển nhượng dự án X, dự án Y”,… chỉ là chiêu trò bán hàng và không đúng sự thật. Bản chất của những thương vụ này là việc nhà phân phối mua lại các sản phẩm chưa bán hết (là nhà đầu tư thứ cấp), sau đó bán lại cho người mua nhà (mua sỉ của chủ đầu tư rồi chuyển nhượng hợp đồng), sau khi ký văn bản chuyển nhượng, trách nhiệm pháp lý của nhà phân phối cũng chấm dứt.

Công thức chung của những thương vụ kiểu này là: nhà phân phối “mua” toàn bộ căn hộ hoặc mua những căn hộ còn lại hoặc một phần dự án của chủ đầu tư, sau đó đặt một cái tên mới cho dự án (tên này không phải là tên pháp lý của dự án) để lừa dối khách hàng theo hướng một dự án mới hoàn toàn.

Nhà phân phối soạn hợp đồng mua bán căn hộ mới, trong đó, nhà phân phối đóng vai như chủ đầu tư của dự án và giao dịch với khách hàng. Bản chất đây là việc chuyển nhượng hợp đồng. Thậm chí, việc chuyển nhượng này được thực hiện tại nơi công chứng nhưng công chứng viên không phân biệt được đâu là hợp đồng mua lần đầu và văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

Nếu giao dịch với nhà phân phối theo hợp đồng chuyển nhượng như vậy, khách hàng sẽ dễ gặp rủi ro nếu chủ đầu tư nợ tiền sử dụng đất, bị thi hành án hoặc còn nợ ngân hàng và bị khởi kiện. Bên cạnh đó, đa phần nhà phân phối mua lại sản phẩm dự án theo phương pháp trên trước khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực nên nhà phân phối thường giữ lại cho mình phần chỗ để xe ô tô, hoặc những phần thuộc sở hữu chung,... dễ dẫn đến khả năng phát sinh tranh chấp khi dự án đưa vào sử dụng.

ảnh 1
 

Đặc biệt, nếu liên quan đến tranh chấp tại tòa về hợp đồng mua bán, hoặc tài sản bị thế chấp, chủ đầu tư bị phát mại tài sản, làm thủ tục cấp giấy chủ quyền,… thì người mua gặp rủi ro rất lớn. Do nhà phân phối đóng vai như chủ đầu tư để là một bên trong hợp đồng mua bán nên mặc dù “văn bản chuyển nhượng” được công chứng nhưng hợp đồng giữa nhà phân phối và người mua vẫn có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm về hình thức.

Đối với những dự án kiểu này, nếu người mua đã nhận nhà và dọn vào ở thì rủi ro sẽ ít hơn. Tuy nhiên, đối với dự án còn đang tiếp tục thi công thì các nguy cơ sẽ tăng lên gấp đôi khi tới từ 2 chủ thể là chủ nhà đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp. Trước tình hình lộn xộn hiện nay, đã đến lúc Bộ Xây dựng và các địa phương cần phải quản lý để tránh rủi ro cho người dân, lành mạnh hóa thị trường.

Luật sư Trần Đức Phượng, (Đoàn luật sư TP. HCM)
Bình Luận (1)

Vũ Duy Quy - 10:26 31/03/2016

Một rủi ro nữa liên quan đến việc bảo lãnh của ngân hàng. Theo qui định thì chủ đầu tư phải có bảo lãnh của ngân hàng cho cả dự án nhà ở; nhưng thực tế chủ đầu tư chỉ thỏa thuận với ngân hàng phát hành giấy bảo lãnh cho từng căn hộ theo giá gốc chủ đầu tư bán cho nhà đầu tư thứ cấp mua sỉ (đa số các trường hợp nhà đầu tư thứ cấp mua sỉ là người thân, công ty sân sau của chủ đầu tư, các cổ đông của công ty chủ đầu tư) với giá rất thấp, nhiều trường hợp chỉ bang 60- 70 giá mà nhà đầu tư thứ cấp bán cho khách hàng thông qua sàn giao dịch. Như vậy rõ ràng người có nhu cầu mua nhà để ở chỉ được ngân hàng bảo lãnh 60- 70 % giá trị căn hộ; sau khi chủ đầu tư đã có văn bản công nhận việc chuyển nhượng căn hộ thì nhà đầu tư thứ cấp, sàn giao dịch sẽ không còn nghĩa vụ trách nhiệm gì với khách hàng; lúc này nếu dự án có vấn đề, cơ quan nhà nước không nghiệm thu công trình, khách hàng không được nhận nhà và muốn khởi kiện hủy hợp đồng mua bán căn hộ thì kiện đòi chủ đầu tư bao nhiêu? muốn đòi lại 100 % số tiền đã trả thì phải kiện cả chủ đầu tư và người bán (đầu tư thứ cấp)? Với chiêu thức này, chủ đầu tư "trốn/ né" khoản thuế thu nhập cực lớn (20% x khoản chênh lệch); nhà đầu tư thứ cấp cũng là người nhà của chủ đầu tư đã hưởng một khoản chênh lệch rất lớn mà chỉ phải đóng thuế thu nhập có 2% trên giá bán. Như vậy chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp đã né/ trốn được một khoản thuế thu nhập rất lớn mà mọi rủi ro lại đổ hết cho khách hàng. Nếu có chỗ nào chưa đúng, rất mong được phản hồi.