Mở bán dự án thêm “cửa” xét duyệt

Đó là trước khi bán hàng, chủ đầu tư phải có thông báo đến Sở Xây dựng để cơ quan này kiểm tra, thẩm định và công nhận dự án đủ điều kiện bán hàng thì mới được đưa sản phẩm ra thị trường.

Người ủng hộ thì khẳng định điều này là cần thiết nhằm hạn chế rủi ro cho khách mua nhà, tránh việc “bán vịt trời” như một số vụ việc đã từng xảy ra. Nhưng cũng có ý kiến lo ngại, nếu không minh bạch được quá trình thẩm định dự án, thì quy định này có nguy cơ biến thành một giấy phép con. Thậm chí, nỗi lo về việc cần “những cái gật đầu” của cơ quan quản lý xây dựng cấp tỉnh có thể tạo đất cho nhũng nhiễu, vòi vĩnh cũng không phải không có cơ sở, trước tình hình thị trường ấm lại hiện nay, các dự án kề nhau chỉ mở bán trước hoặc sau một thời gian cũng đủ tạo ra sự khác biệt về thanh khoản!

Nhưng câu hỏi là tại sao đến giờ này thị trường mới xôn xao, trong khi quy định này không mới?

Tại Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh có quy định: “Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”.

Nhưng vấn đề là Nghị định 76 đề cập không rõ ràng nội dung này và dư luận chỉ nóng lên khi tại Hội nghị tuyên truyền, phổ biến các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 tại TP. HCM vừa qua, ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản khẳng định: phải có “giấy phép” của Sở Xây dựng, chủ đầu tư mới được bán hàng!

Ngược thời gian trở lại thời điểm 2009-2010, thị trường bất động sản bùng nổ, việc “bán nhà trên giấy” hay huy động vốn khi dự án mới được cấp phép đầu tư là “chuyện thường ngày ở huyện”.

Việc chủ đầu tư và đơn vị thứ cấp ồ ạt huy động vốn bán “nhà trên giấy” từng tạo ra những rủi ro lớn cho người mua nhà. Do đó, Nghị định 71/2010 hướng dẫn Luật Nhà ở 2005 đã ra đời, quy định dự án chung cư chỉ được phép mở bán khi đã hoàn thành phần móng công trình và hoạt động mua bán bất động sản phải được giao dịch qua sàn.

Với quy định này, Bộ Xây dựng kỳ vọng sẽ hạn chế rủi ro cho người mua nhà và kìm hãm sự phát triển quá nóng của thị trường. Và thực tế, sẽ thật khó tưởng tượng được hậu quả của bán “nhà trên giấy” gây ra còn lớn như thế nào khi bong bóng bất động sản xì hơi, nếu Nghị định 71/NĐ-CP không có quy định bán nhà bắt buộc dự án phải xong móng.

Chính vì sự nguy hiểm của việc bán “nhà trên giấy” nên Luật Kinh doanh bất động sản 2014 vẫn quy định chủ đầu tư chỉ được bán căn hộ khi dự án đã hoàn thành xong móng và “thòng” thêm điều khoản phải có bảo lãnh ngân hàng khi đưa vào giao dịch các sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai.

Nghĩa là người mua nhà có ít nhất hai “cái cọc” để nương tựa!

Quy định “bán nhà phải xong móng” có một tác động rất rộng rãi trong thực tế. Những người mua nhà hiện nay có ý thức rất rõ về việc mua căn hộ khi dự án đáp ứng đủ các tiêu chí quy định của Luật Nhà ở. Thậm chí, đa số khách hàng trước khi mua nhà còn năm lần bảy lượt đến tận công trường thẩm định tiến độ dự án.

Nhưng quy định về giấy phép bán hàng thì lại gây băn khoăn nhất định, dù ý tưởng của nó là nhằm hướng tới một thị trường minh bạch hơn và người mua nhà được bảo vệ quyền lợi tốt hơn, theo nhìn nhận của ông Lê Ngọc Quỳnh, Giám đốc Sàn Nhà đất 24h.

Nguyên nhân, theo một số đại diện đơn vị phân phối, việc mở bán phải có thêm “giấy phép” có thể khiến hoạt động của chủ đầu tư phát sinh thêm chi phí cơ hội, thời gian và thiệt hại cuối cùng người tiêu dùng sẽ phải chịu. Bởi Sở Xây dựng sẽ phải đi thẩm định, xác minh thực tế dự án sau đó mới cấp phép cho doanh nghiệp được mở bán. Đó là chưa kể nguy cơ phát sinh thêm những tiêu cực, khi doanh nghiệp nào cũng muốn mở bán thật nhanh để chớp cơ hội thị trường.

Vì vậy, đề nghị của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM về việc Sở Xây dựng chỉ nên đóng vai trò hậu kiểm và thay cụm từ chủ đầu tư “phải xin phép” bằng “cần thông báo” cho các Sở Xây dựng, cần được nghiên cứu trong bối cảnh sức ép cải cách hành chính đang lớn hơn bao giờ hết.