Huy động hàng trăm tỷ đồng từ khách hàng
Công ty cổ phần Đầu tư Archi Reenco Hòa Bình được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho lô đất thực hiện Dự án Lâm Sơn Resort (xã Lâm Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình) từ năm 2009, được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư lần đầu năm 2010 (chứng nhận thay đổi lần thứ nhất năm 2012, chứng nhận thay đổi lần thứ 2 năm 2015). Tuy nhiên, dự án này đã nằm đắp chiếu thời gian dài và mới được khởi động lại cách đây ít lâu.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Hoàng Ngọc Kiều, nguyên Phó chủ tịch UBND xã Lâm Sơn cho biết: “Dự án này đắp chiếu đã nhiều năm, nhưng gần đây, chúng tôi mới thấy chủ đầu tư khởi động lại”.
Lâm Sơn Resort nằm tại xóm Kẽm, xã Lâm Sơn, huyện Lương Sơn, Hòa Bình, có quy mô gần 66 ha, chia làm 4 giai đoạn. Giai đoạn 1 gồm 84 căn biệt thự (diện tích 400 m2) và một số hạng mục khác như nhà đón tiếp, tổ chức hội nghị, bể bơi, khu vui chơi trẻ em, công viên… Giai đoạn 2 gồm 80 biệt thự (với các loại diện tích 400 m2, 600 m2 và 1.000 m2) và nhiều hạng mục liên quan. Diện tích đất ở lâu dài để xây nhà ở tương ứng lần lượt là 150 m2, 150 m2 và 200 m2.
Trong vai người cần mua nhà, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản được ông Trung, người của Archi Reenco Hòa Bình cho biết: “Chúng tôi đã dừng toàn bộ việc bán hàng, ủy thác cho đơn vị phân phối là Sàn giao dịch Bất động sản My Second Home. Hiện Dự án Lâm sơn Resort giai đoạn 1 đã cơ bản hết hàng, còn giai đoạn 2 sẽ mở bán trong thời gian 1 - 2 tháng tới khi hoàn thiện thủ tục pháp lý”.
Khi hỏi đơn vị phân phối, thì được nhân viên của đơn vị này cho biết, các biệt thự giai đoạn 1 chỉ còn 4 căn, nếu muốn sở hữu biệt thự thuộc giai đoạn 1, phải quyết định sớm để hưởng ưu đãi về giá, vì ở giai đoạn 2, mức giá sẽ tăng rất cao.
Được biết, mức giá cho các biệt thự diện tích 400 m2 giai đoạn 1 dao động trong khoảng 3 - 3,2 tỷ đồng/căn. Ở giai đoạn 2, dù chưa ra hàng, nhưng đại diện chủ đầu tư cho biết, mức giá sẽ vào khoảng 4,9 tỷ đồng/căn.
Băn khoăn hợp đồng hợp tác
Với mức giá lên tới 3 - 5 tỷ đồng/căn, nhưng theo hợp đồng mẫu mà đơn vị bán hàng cung cấp, trách nhiệm và những vấn đề ràng buộc về pháp lý, quyền lợi của nhà đầu tư lại khá chung chung. Một điểm đáng lưu ý, theo hợp đồng mẫu, đây không phải là hợp đồng mua bán, mà là hợp đồng hợp tác xây dựng và khai thác kinh doanh.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, luật sư Nguyễn Minh Long, Giám đốc Công ty Luật Dragon cho biết: “Cần phải hiểu rõ đây không phải là hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, mà bản chất là hợp đồng góp vốn hợp tác kinh doanh. Theo như hợp đồng mẫu, thì bên góp vốn (bên B) đưa cho bên nhận góp vốn (bên A) một khoản tiền để bên A triển khai dự án, trong đó bên A sẽ cam kết cho bên B được quyền khai thác (bao gồm quyền sử dụng, quyền kinh doanh, cho thuê lại…) bất động sản có trong dự án này. Dù điều này không sai luật (theo quy định tại khoản 3 Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP về ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại), nhưng nó cũng tiềm ẩn rủi ro cho các nhà đầu tư”.
Cụ thể, theo ông Long, Điều 175, Luật Đất đai 2013 quy định: Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây: Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; Người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Mẫu biệt thự tại Lâm Sơn Resort
Trong khi đó, Dự án Lâm Sơn Resort của bên A được Nhà nước giao đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, nên Bên B không có quyền sở hữu bất động sản, mà chỉ có quyền sử dụng hoặc khai thác kinh doanh, nhượng quyền sử dụng cho người khác trong thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án. Vì thế, sau khi dự án đi vào hoạt động, Bên B cũng không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất (sổ đỏ).
Không những không được quyền sở hữu bất động sản, giả sử trong trường hợp dự án đầu tư không hiệu quả, dẫn tới chủ đầu tư không có điều kiện để tiếp tục kinh doanh, không có khả năng đóng thuế đất hàng năm, tiến độ sử dụng đất chậm so với quy định, có thể sẽ bị Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại điểm g, i khoản 1 Điều 64, Luật Đất đai 2013.
Cụ thể điểm g, i khoản 1 Điều 64, Luật Đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành; Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; Trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
Luật sư Long cảnh báo, nếu xảy ra tình huống này, các khách hàng sẽ bị thiệt hại về tài sản, thậm chí có thể bị mất tài sản mình đã góp vốn đầu tư, mà không hề nhận được khoản bồi thường, hỗ trợ nào.
Nhà đầu tư cần tỉnh táo
Việc tham gia vào các dự án bất động sản với hình thức hợp tác xây dựng và khai thác kinh doanh dù không sai luật, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư. Để tránh rơi vào tình trạng “tiền mất, tật mang”, theo luật sư Long, nhà đầu tư nên tìm hiểu đầy đủ thông tin, năng lực chủ đầu tư, dự án đầu tư; nắm rõ toàn bộ nội dung, điều khoản chi tiết trong hợp đồng; tiến độ thực hiện dự án và tỷ lệ trượt giá… Nếu cần có thể nhờ đến sự hỗ trợ của các nhà tư vấn luật.
Ngoài ra, trước khi quyết định góp vốn, cần tìm hiểu đến các quy định của pháp luật về vấn đề góp vốn thực hiện dự án, thường xuyên theo dõi tiến độ góp vốn có hợp lý so với tiến độ thi công dự án hay không,… Đặc biệt, nhà đầu tư cần lựa chọn ký kết các hợp đồng huy động vốn phù hợp, căn cứ vào các tiêu chí như: chủ thể ký kết, mục đích, điều kiện góp vốn, phương thức thanh toán.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
