Nguyên đơn trong vụ kiện này là Công ty TNHH Thiết kế Tư vấn Đầu tư Devyt. Còn bị đơn là CTCP Tu tạo và phát triển nhà (CTP), chủ đầu tư Dự án Trung tâm thương mại Apex Tower (địa chỉ lô HH3, Phạm Hùng, xã Mỹ Đình, Từ Liêm, Hà Nội).
Dự án chậm bàn giao 4 năm
Dự án Apex Tower bắt đầu khởi công từ năm 2008 do Cavico Việt Nam và CTP là chủ đầu tư. Đầu năm 2010, CTP và Devyt ký hợp đồng chuyển nhượng văn phòng số 09, diện tích 937,3 m2 (tầng 18,19), giá trị hơn 1,1 triệu USD. Thời hạn bàn giao là tháng 3/2012, thanh toán 2 đợt.
Đợt 1, Devyt chuyển qua tài khoản số tiền 14,7 tỷ đồng (70% giá trị hợp đồng). Do dự án chậm thi công, CTP không bàn giao văn phòng đúng hạn. Devyt gửi thư đề nghị CTP thông báo ngày bàn giao, nhưng chủ đầu tư phớt lờ. Năm 2013, Devyt gửi thư đề nghị CTP thanh lý hợp đồng và đến ngày 25/12/2013, hai bên cùng ký vào bản cam kết thanh lý hợp đồng chuyển nhượng văn phòng. Theo đó, Devyt bàn giao lại mặt bằng, còn CTP trả lại số tiền đã thanh toán, bồi thường thiệt hại phát sinh trong thời gian sớm nhất.
Từ tháng 9/2014 đến tháng 3/2015, Devyt liên tục đốc thúc CTP thực hiện cam kết, nhưng không nhận được sự hợp tác. Công ty nhờ tòa án phân xử. Theo yêu cầu của Devyt, CTP phải hoàn trả số tiền 14,7 tỷ đồng và trả tiền lãi theo vay ngân hàng. Tổng cộng Devyt khởi kiện đòi số tiền hơn 26 tỷ đồng. Cấp sơ thẩm chấp nhận các yêu cầu của Devyt. Sau đó, CTP kháng án lên cấp phúc thẩm – TAND TP Hà Nội.
Nhận lỗi chậm bàn giao, CTP lý giải nguyên nhân chậm trễ do nhà thầu thi công chính phần thô triển khai chậm tiến độ, đến tháng 2/2012, dự án mới xây xong phần thô. Nguyên nhân khác là do thị trường bất động sản trầm lắng, Cavico Việt Nam gặp khó khăn tài chính. Dự án từng phải tạm ngừng thi công năm 2011, năm 2014 bị thanh tra do thi công không đúng thiết kế. Đến nay, dự án đang hoàn thiện, CTP hứa hẹn sẽ sớm bàn giao mặt bằng và mong muốn khách hàng chia sẻ khó khăn.
Giá trị pháp lý của bản cam kết
Bản cam kết ngày 25/12/2013 là căn cứ để Devyt khởi kiện. Tuy nhiên, CTP cho rằng, đó chỉ là biên bản “ghi nhớ”, không có giá trị ràng buộc với các bên.
Luật sư Trương Anh Tú, đại diện CTP cho rằng, quan hệ tranh chấp trong vụ án này là yêu cầu thực hiện biên bản cam kết thanh lý. Song bản cam kết không có nội dung thỏa thuận chấm dứt hợp đồng, không thể hiện quyền, nghĩa vụ các bên. Bản cam kết là dạng hợp đồng đơn vụ nên không có ý nghĩa ràng buộc với CTP. Về ý chí chủ quan chỉ thể hiện là biên bản “ghi nhớ” sẽ chấm dứt hợp đồng trong tương lai.
Theo luật sư Tú, bản cam kết không đảm bảo thể thức, nội dung theo Điều 402, Bộ luật Dân sự. Điều 16, hợp đồng chuyển nhượng số 09 (hợp đồng chính) quy định việc chấm dứt hợp đồng thuộc các trường hợp: hết hạn, khu vực chuyển nhượng bị phá hủy, bất khả kháng...
Luật sư cũng phân tích, bản cam kết sẽ không thực hiện được trên thực tế. Sở dĩ là vì thời điểm ký kết, tài sản hình thành trong tương lai được thế chấp tại TPBank. Ngân hàng xác nhận chưa xóa tài sản thế chấp. Khi ký cam kết, Devyt chưa có thông báo chấp nhận của Ngân hàng giao dịch tài sản này. Theo Điều 348, Bộ luật Dân sự, Devyt không có quyền chuyển dịch tài sản đảm bảo.
Luật sư Tú nhấn mạnh, hợp đồng chuyển nhượng chưa chấm dứt, hậu quả đương nhiên không được đặt ra.
Luật sư Trần Hồng Phúc, đại diện Devyt phản bác, bản cam kết có chữ ký, dấu đỏ của đại diện hai pháp nhân. Hậu quả thực tế đã xảy ra. Hơn 4 năm CTP chậm bàn giao nhà, Devyt phải gánh chịu lãi suất ngân hàng suốt thời gian đó. Thậm chí, Devyt có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Đại diện Viện Kiểm sát Nhân dân kết luận, theo Điều 424, hợp đồng chuyển nhượng chấm dứt nhưng cần xem xét cách tính lãi suất. Ngày 12/9/2016 tới đây, TAND TP. Hà Nội sẽ đưa ra phán quyết cuối cùng.
Rủi ro nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Năm 2010, Devyt ký hợp đồng tín dụng, vay vốn của Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) số tiền 12 tỷ đồng. Năm 2013, TPBank đồng ý nhận khoản nợ trên, ký hợp đồng trung, dài hạn với Devyt. Mục đích vay tái tài trợ dự án thanh toán tiền văn phòng tầng 18,19 tòa nhà Apex Tower.
Tại phiên tòa sơ thẩm năm 2015, TPBank mới biết đến bản cam kết ngày 25/12/2013 giữa Devyt và CTP. Trong vụ án này, Ngân hàng không đưa ra bất cứ yêu cầu nào. Quá trình quan hệ tín dụng, Devyt không vi phạm nghĩa vụ trả nợ. Nếu có tranh chấp xảy ra sau này, TPBank cho biết sẽ khởi kiện trong vụ án khác.
