Doanh nghiệp bất động sản còn gần 2 tháng để “chốt” các giao dịch dở dang

Chốt mức vốn 20 tỷ đồng

Nghị định này quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bao gồm các nội dung về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; về các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản; về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn; về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Trong đó, các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập DN hoặc hợp tác xã và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ các trường hợp: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên; tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Tại dự thảo Nghị định trước đó quy định, mức vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh doanh thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đô thị; có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh không thuộc diện trên.

Câu chuyện về vốn pháp định đã gây nên khá nhiều tranh luận trái chiều. Trước đây, vốn pháp định với loại hình DN này chỉ là 6 tỷ đồng. Vừa qua, góp ý dự thảo Nghị định, có người đề nghị bỏ hắn yêu cầu về vốn, lại có ý kiến cho rằng phải nâng lên mức 50 tỷ đồng. Thậm chí, Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Basico còn cho rằng, “kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản” cũng nằm trong hoạt động kinh doanh bất động sản, nhằm mục đích sinh lời, nên theo quy định của Luật 2014, cần phải có điều kiện về vốn pháp định.

Tuy nhiên, cuối cùng Nghị định 76 đã chốt mức vốn yêu cầu chung cho các DN kinh doanh bất động sàn là 20 tỷ đồng và “loại” các DN dịch vụ ra khỏi diện phải đáp ứng yêu cầu về vốn - một tin vui cho các sàn giao dịch địa ốc.  

Chuyển nhượng dự án phải công bố thông tin như doanh nghiệp niêm yết

Có 5 loại hợp đồng mẫu được quy định tại nghị định này. Đó là Hợp đồng mua bán nhà, xây dựng công trình có sẵn, hình thành trong tương lai; Hợp đồng cho thuê nhà, xây dựng công trình có sẵn, hình thành trong tương lai; Hợp đồng thuê mua nhà, xây dựng công trình có sẵn, hình thành trong tương lai; Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Như vậy, có thể hiểu rằng, khi nghị định này có hiệu lực thi hành, toàn bộ Hợp đồng mẫu quy định tại Chương V của Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Thông tư số 13/2008/TT-BXD, Thông tư số 16/2010/TT-BXD, Thông tư số 03/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng đều chấm dứt “vai trò lịch sử”.

Cần lưu ý rằng, đầu tháng 7/2015, do tiến độ soạn thảo Nghị định hướng dẫn chậm so với thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực, Bộ Xây dựng đã có “giải pháp tình thế” bằng cách ban hành công văn hướng dẫn thi hành luật. Trong đó, các hợp đồng mẫu vẫn thực hiện theo các văn bản cũ nói trên. 

Tại Nghị định 76, những điều kiện để được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cơ bản vẫn được giữ nguyên theo dự thảo gần đây. Theo đó, hợp đồng được chuyển nhượng khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận…

Đặc biệt, nghị định này đã chính thức hóa việc cho phép các chủ đầu tư được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án. Trước đó, các chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng toàn bộ dự án khi không có khả năng triển khai. Điều này gây rất nhiều thiệt hại và khó xử cho các nhà phát triển bất động sản, khi họ vẫn muốn đầu tư dự án và chỉ cần bán một phần là có thể tiếp tục triển khai phần còn lại.

Chỉ có điều, cũng như việc công bố thông tin trên TTCK, để minh bạch thông tin, đảm bảo quyền lợi người mua, Nghị định 76 yêu cầu trong các giao dịch dự án, trước khi làm thủ tục bàn giao, chủ đầu tư phải thông báo cho tất cả các khách hàng của dự án bằng văn bản và thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng 3 số liên tiếp trước 15 ngày. Khi khách hàng và các bên liên quan có ý kiến, chủ đầu tư phải giải quyết rốt ráo theo quy định trước khi chuyển nhượng dự án.   

Tranh thủ “chốt” giao dịch dở dang

Nghị định này có 3 chương 16 điều, trong đó các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản cần đặc biệt chú ý tới Điều 16 quy định về “Xử lý chuyển tiếp”. Theo đó, thứ nhất, các DN kinh doanh bất động sản chưa đáp ứng đủ điều kiện về vốn pháp định theo quy định tại văn bản này sẽ có khoảng thời gian “ân hạn” 1 năm kể từ ngày 1/7/2015. Tức là đến thời điểm 1/8/2016, DN nào không có đủ vốn pháp định 20 tỷ đồng sẽ phải rời cuộc chơi.

Thứ hai, các dự án bất động sản đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định việc đầu tư, được giao đất, cho thuê đất, đã có văn bản cho phép chuyển nhượng dự án và các hợp đồng chuyển nhượng, bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản đã ký trước 1/7/2015 sẽ không phải làm lại thủ tục theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Thứ ba, các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, chuyển nhượng dự án, các hợp đồng đã ký trước ngày nghị định này có hiệu lực thi hành sẽ được tiếp tục thực hiện mà không phải ký lại theo các hợp đồng mẫu và trình tự, thủ tục của nghị định này.

Như vậy, với việc nghị định này có hiệu lực thi hành từ ngày 1/11 tới đây, các tổ chức, cá nhân sẽ còn gần 2 tháng để chốt và ký kết các giao dịch nhà đất đang thương thảo, tránh việc phải làm lại các thủ tục, mất thời gian, tốn kém không cần thiết.

Việc ban hành Nghị định 76 đáp ứng mong đợi của thị trường từ 1/7 khi Luật có hiệu lực. Tuy nhiên, cũng còn đó những băn khoăn khi đối tượng nhà đầu tư nước ngoài đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, một điểm được cho là thông thoáng trong Luật 2014, lại không được đề cập tại nghị định này.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) từng cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã cho phép cả tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước được tham gia kinh doanh bất động sản, nên không cần nói rõ trong Nghị định.

Tuy nhiên, vẫn còn những điểm cần làm rõ hơn và thị trường đang chờ đợi thông tư hướng dẫn từ Bộ Xây dựng để có thể sớm “đời sống hóa” các văn bản chính sách quan trọng với thị trường địa ốc này.