Cần bịt kẽ hở giữa luật chuyên ngành và Bộ luật Dân sự

Thưa luật sư, vừa qua xuất hiện nhiều thông tin về doanh nghiệp bất động sản bán hàng kiểu đa cấp, có nhiều biểu hiện vi phạm pháp luật. Theo ông, những biểu hiện này có tác động tiêu cực như thế nào đối với thị trường bất động sản?

Để khẳng định chính xác hành vi của các doanh nghiệp này có giống “kinh doanh đa cấp”, hay có “biểu hiện vi phạm pháp luật” cần phải có kết luận của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, vì hiện tại thông tin đang nhiễu loạn.

Tuy nhiên, nếu thực tế có thật, thì sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường bất động sản. Những nhà đầu tư, khách hàng của các doanh nghiệp này sẽ là người chịu ảnh hưởng đầu tiên. Sau đó, sẽ là niềm tin của thị trường đối với các doanh nghiệp cung cấp sản phẩm bất động sản; đặc biệt là các doanh nghiệp kinh doanh cùng đối tượng sản phẩm với những doanh nghiệp sai phạm này. Nói cụ thể hơn, khi đó, có thể thị trường sẽ dè chừng hơn với những sản phẩm mới, điều này gián tiếp ảnh hưởng tới sức tăng trưởng của thị trường.

Vì sao người mua vẫn tin tưởng và bỏ tiền đầu tư vào các dự án như vậy khi chưa kiểm tra chính xác tính pháp lý của chủ đầu tư cũng dự án?

Đương nhiên đã là nhà đầu tư, họ sẽ có xu hướng bỏ tiền khi mà đối tượng đầu tư đủ sức hấp dẫn họ. Và điều này phụ thuộc rất nhiều vào khẩu vị rủi ro của từng nhà đầu tư. Họ đầu tư có thể với mục đích sử dụng, nhưng cũng có thể với mục đích bán/chuyển nhượng lại để hưởng chênh lệch.

Do đó, khi một sản phẩm bất động sản đủ thuyết phục họ về lợi ích (giá trị sử dụng hoặc giá trị thương mại), thì rất dễ làm họ quên đi việc cân nhắc các yếu tố về mặt pháp lý của sản phẩm bất động sản. Chưa kể là có thêm xúc tác từ những thông tin mà các doanh nghiệp chủ đầu tư/doanh nghiệp phân phối sản phẩm cung cấp đến về tính khả thi của sản phẩm bất động sản.

Theo ông, những quy định pháp luật còn có kẽ hở gì khiến cho doanh nghiệp như vậy có thể lợi dụng để hoạt động?

Nếu bàn tới việc lợi dụng kẽ hở của pháp luật, thì đầu tiên cần biết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản “bất thường” trên thị trường họ sử dụng “chiêu bài” gì đối với các nhà đầu tư.

Theo một số thông tin, có một số doanh nghiệp sử dụng hợp đồng đặt cọc ký với khách hàng để “giữ suất”, “đặt chỗ” mua đất nền (phân lô, bán nền), trong khi dự án vẫn chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định.

Nhiều ý kiến khẳng định việc làm này của doanh nghiệp là huy động vốn trái pháp luật. Nhưng theo tôi, chưa có cơ sở để xác định hành vi này vi phạm pháp luật. Thứ nhất, theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, thì các bên hoàn toàn có quyền để xác lập một giao dịch đặt cọc để bảo đảm cho một nghĩa vụ nào đó. Thứ hai, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 hay Luật Nhà ở năm 2014 không quy định cấm việc chủ đầu tư và khách hàng ký kết hợp đồng đặt cọc, mà chỉ cấm việc huy động vốn trái phép. Tuy nhiên, rất khó để quy kết việc doanh nghiệp chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc theo hợp đồng đặt cọc với khách hàng là huy động vốn trái phép (nhất là khi số tiền đặt cọc có giá trị rất nhỏ so với giá trị khu đất, căn nhà).

Rất có thể, doanh nghiệp sẽ biện giải, căn cứ vào Bộ luật Dân sự để xác lập giao dịch đặt cọc; nếu doanh nghiệp thực hiện không đúng nghĩa vụ được bảo đảm (không đủ điều kiện để ký hợp đồng chuyển nhượng với khách hàng,…) thì doanh nghiệp chịu phạt cọc theo thỏa thuận với khách hàng.

Tôi nghĩ đây là điểm “vênh” giữa các luật chuyên ngành và Bộ luật Dân sự, mà các doanh nghiệp “bất thường” có thể đã sử dụng để nhận tiền từ khách hàng nhà đầu tư. Ở đây, tôi khuyên các nhà đầu tư nên đặc biệt cảnh giác, đừng vì số tiền đặt cọc không quá lớn mà chấp nhận mạo hiểm vào những sản phẩm bất động sản không có căn cứ pháp lý rõ ràng; mà nên ưu tiên xác minh kỹ các điều kiện pháp lý khi chuyển nhượng sản phẩm bất động sản của dự án để đưa ra quyết định chính xác, hạn chế những tranh chấp pháp lý sau này.