Xác định giá trị thật bất động sản, khó nhưng phải làm

Bỏ tiền tỷ, mua bực bội

Một trong những câu chuyện cũ nhưng vẫn còn nóng chính là tại Chung cư Keangnam (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội). Không chỉ nổi tiếng vì phí quá cao, Chung cư Keangnam còn bị nhiều khách hàng tố vì chất lượng không đúng với mác "cao cấp". Bỏ ra hàng chục tỷ đồng để mua chung cư cao cấp rồi lại phải chịu dịch vụ kém đang trở thành nỗi băn khoăn của người nhiều dân tại chung cư này.

Thời điểm mới bàn giao nhà, dự án này đã ngay bộc lộ hàng loạt sự cố. Ngoài tình trạng “chưa dùng mà đã hỏng” của một loạt hệ thống thang máy, ống dẫn nước, hệ thống điện dự phòng…, thì khi xảy ra mâu thuẫn với cư dân, thay vì tìm cách giải quyết, Ban Quản lý đã dùng biện pháp “mạnh” như cắt điện, nước và thang máy.

Tương tự, tình trạng “quảng cáo thăng hoa, nhận quà vỡ mộng” cũng xảy đến với cư dân tại nhiều dự án chung cư cao cấp khác, chẳng hạn Hồ Gươm Plaza (Hà Đông, Hà Nội). Từng được chủ đầu tư cam kết là “cao cấp, đẳng cấp, đầy đủ tiện ích”, nhưng nhận bàn giao căn hộ hơn 1 năm nay, nhiều cư dân tại chung cư này vẫn như “sống tạm” khi thiếu đủ thứ.

Theo phản ánh của cư dân, thời điểm nhận nhà, cáp tivi không có, nhiều hạng mục vẫn bôi trát, cắt xẻ, thang máy không đầy đủ. Ngày 21/3/2016, ông Đinh Văn Bản, Trưởng Ban đại diện lâm thời cư dân cho biết, sau hơn 1 năm bàn giao, Dự án vẫn chưa hoàn thiện những hạng mục, tiện ích thiết yếu được quảng cáo như hồ bơi, phòng tập gym, sân chơi, vườn hoa.

Tháng 12/2015, một vụ hỏa hoạn xảy ra ở tầng 18 Chung cư Hồ Gươm Plaza khiến 2 người phải đi cấp cứu. Đáng chú ý là khi đó, theo nhiều cư dân, chuông báo cháy của tòa nhà không hoạt động. Hệ thống báo cháy này đã được nghiệm thu trên giấy tờ và trên thực tế vào tháng 1/2016, nhưng đó chỉ là phần chung của tòa nhà, còn phần phòng cháy, chữa cháy của các căn hộ vẫn chưa được kiểm tra, nghiệm thu.

Một dự án chung cư cao cấp khác cũng đang nhận nhiều sự phản ánh của cư dân về chất lượng “thấp cấp” là Golden Land (Thanh Xuân, Hà Nội). Khi nhận nhà, người dân phát hiện ra nhiều vấn đề vi phạm của chủ đầu tư như tính sai diện tích căn hộ, chất lượng vật tư, vật liệu, thiết bị lắp đặt bên trong căn hộ không đúng như quảng cáo. Số thang máy cắt giảm từ 6 xuống còn 5 thang và hành lang bị thu hẹp so với thiết kế khi quảng cáo.

Không chỉ với những dự án mới, ngay cả những chung cư cao cấp đã đi vào hoạt động từ lâu như Sky City cũng dính khiếu kiện của người dân. Theo đó, chủ đầu tư đã tự ý cơi nới xây thêm tầng 30 làm căn hộ penhouse ở cả tòa A và B để bán, gây thấm dột xuống căn hộ tầng dưới suốt thời gian dài, nhưng không được khắc phục; thang bộ giữa tòa nhà B bị đập phá và sửa chữa sai thiết kế ban đầu, khiến cư dân không thể đi bộ từ tầng 4 xuống tầng 1; không hoàn thành hệ thống gas trung tâm, dù tòa nhà đã hoạt động được gần 5 năm; chưa bàn giao hồ sơ pháp lý, chi tiết hồ sơ hệ thống kỹ thuật của tòa nhà cho Ban Quản trị…

Trước thực trạng này, Ban Quản trị nhà chung cư này đã thay mặt hàng trăm hộ dân làm đơn gửi các cơ quan chức năng tố cáo các sai phạm của Công ty Hanotex.

Để trở thành chủ nhân của những căn hộ gắn mác “siêu sang”, người mua phải chấp nhận những mức giá khá “chát”, nhưng nhận được sản phẩm và dịch vụ không tương xứng với số tiền tỷ bỏ ra. 

Đưa bất động sản về đúng giá trị thực

Câu chuyện nhà “chất lượng thấp” có giá hàng tỷ đồng đã phần nào thể hiện bản chất của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay. Thực tế, việc gắn mác “cao cấp” đều do các chủ đầu tư tự đặt, còn thực tế, chưa có một quy chuẩn rõ ràng nào để quy định thế nào là chung cư cao cấp, cũng như chưa có cơ quan quản lý nào vào cuộc để thẩm định chất lượng các khu chung cư trước khi được đưa vào sử dụng.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Nhà ở - Bộ Xây dựng, xu hướng phát triển nhanh, mạnh trong thời gian tới là sống trong các nhà chung cư.

“Đến năm 2020, việc đầu tư các chung cư là trọng tâm, là định hướng phát triển. Do đó, chúng ta phải nhìn ra thế giới để biết được tiêu chuẩn sống của họ được như thế nào”, ông Khởi nhận định.

Theo lãnh đạo của Bộ Xây dựng, trước khi có Luật Nhà ở sửa đổi, Bộ Xây dựng đã có thông tư phân hạng, song không đi vào cuộc sống bởi nhiều lý do, như chưa sát thực tiễn, các chủ doanh nghiệp, đầu tư không công nhận.

Một số tên gọi được các doanh nghiệp, người mua, sàn giao dịch tự đưa ra như chung cư cao cấp, bình dân, chung cư hạng A, đô thị xanh, khu đô thị sinh thái. Trước thực tế này, ông Khởi cho rằng, Nhà nước phải có quy định như thế nào là chung cư tốt hay bình thường và điều này đã được hiện thực hóa trong Luật Nhà ở 2014.

Theo đó, Luật Nhà ở 2014 đã quy định việc phân hạng là trách nhiệm của Nhà nước, thay để cho doanh nghiệp quyết định như trước đây.

“Nhà nước phải tham gia việc này. Coi như là trọng tài xác định nhà chung cư đó có đúng tiêu chuẩn quy định tên gọi đó hay không”, ông Khởi khẳng định.

Đồng quan điểm, ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hiệp hội Quy hoạch đô thị Việt Nam cho rằng, thời điểm này, phân loại nhà ở thế nào là nhà ở trung bình, cao cấp…, phải có tiêu chí rõ ràng, cần có những đánh giá nghiêm túc. Trong tương lai, chúng ta cần có đánh giá thế nào là siêu sang, trung bình, nhà ở xã hội… Nó là một thực thể cho đô thị, nên phải gắn bó với các hạ tầng giao thông, thoát nước, chỗ đỗ xe, kết nối với các hệ thống như thế nào, trường học, bệnh viên, chỗ vui chơi giải trí.

Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Savills Việt Nam cho biết, với thu nhập của người dân ngày càng tăng, tầng lớp có khả năng tài chính cao đã đặt ra nhu cầu nhà ở ngày ngày cao, nâng cao chất lượng cuộc sống, nên đòi hỏi khu đô thị có đầy đủ các cơ sở hạ tầng tốt, không gian sinh sống sạch, yên tĩnh, dịch vụ quản lý tốt.

Ở một góc nhìn khác, ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch HĐQT Cengroup cho rằng, dưới góc nhìn của người mua về tiêu chuẩn sống tại khu đô thị, khu chung cư, việc xếp hạng là lựa chọn ban đầu, nhưng việc sản phẩm đó có thực sự cao cấp hay không, phải đến từ chính sự trải nghiệm của khách hàng. Hiện có các tiêu chuẩn cứng như hạ tầng, giao thông; tiêu chuẩn mềm như dịch vụ tiện ích, thương hiệu… Các sản phẩm bất động sản đều gặp rào cản lớn, khi nâng tiêu chuẩn thì gặp vấn đề về khả năng thanh toán.

Cũng theo các chuyên gia, nếu như những năm trước thị trường sống lại nhờ phân khúc cấp thấp, trung cấp, thì giờ đây, vấn đề đặt ra là sản phẩm phải lựa chọn công năng, tiêu chuẩn, dịch vụ nào phù hợp, đáp ứng nhu cầu khách hàng.

Qua thời gian, nhu cầu sống đã có sự thay đổi lớn, việc đầu tư bất động sản thế nào phụ thuộc nhiều yếu tố, từng chu kỳ. Việc thay đổi về cung, cũng có sự linh hoạt về cơ cấu sản phẩm căn hộ, giảm diện tích và tăng đơn giá. Xuất hiện mô hình căn hộ nhỏ, thay đổi linh hoạt theo nhu cầu… Vấn đề đặt ra là kết hợp cả cung và cầu, theo như phân hạng chung cư mà Bộ Xây dựng đưa ra.

Hiện nay, chưa thấy bất cứ một chung cư nào bị xử lý vì gắn mác "chung cư cao cấp" nhưng lại có chất lượng không đạt cao cấp. Điều này đồng nghĩa với việc, rủi ro sẽ thuộc về khách hàng. Dù bỏ ra số tiền lớn, nhưng khi nhận nhà, khách hàng vẫn buộc phải "ngậm bồ hòn làm ngọt" nếu chất lượng không đúng như mong muốn và lời giới thiệu của chủ đầu tư.

Chính vì vậy, trước khi mua bất cứ dự án nào, khách hàng nên cân nhắc, lựa chọn cẩn thận. Một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu khi khách hàng chọn mua chung cư cao cấp, theo các chuyên gia bất động sản là nhìn vào những dự án mà chủ đầu tư này đã phát triển trước đó.