Văn phòng cho thuê Hà Nội: Điểm nhấn nguồn cung hạng B và văn phòng mở

Nguồn cung ngày càng ít

Báo cáo gần đây nhất của CBRE về tình hình thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội cho biết, thị trường văn phòng cho thuê ở cả hạng A và hạng B ngày càng trở nên khan hiếm nguồn cung, khiến giá thuê tăng lên.

Tính trong 3 tháng đầu năm 2017, thị trường chỉ có nguồn cung mới từ tòa nhà Horison với tổng diện tích sàn là 10.575 m2. Việc này chỉ giúp làm tăng nhẹ tỷ lệ trống của văn phòng hạng B. Thị trường kỳ vọng phân khúc này sẽ có thêm nhiều sự cạnh tranh từ việc hoàn thiện các tòa nhà DSD (diện tích sàn 20.000 m2), Discovery Complex (diện tích sàn 49.000 m2), Truong Thinh Office Building (diện tích sàn 5.400 m2) và HUD (diện tích sàn 70.000 m2).

Tuy nhiên, cho tới nay, mới chỉ có duy nhất Truong Thinh Office Building (nằm trong quần thể Tràng An Complex) là đang rục rịch hoàn tất và đi vào hoạt động. Trong khi 3 dự án còn lại vẫn đang trong quá trình triển khai hoặc triển khai xong nhưng chưa thể hoạt động được như tòa HUD Tower, đường Lê Văn Lương.

Trong khi đó, tại phân khúc hạng A, việc nguồn cung mới không xuất hiện dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn cung của phân khúc này, đẩy mặt bằng giá thuê tại phân khúc này tăng tới 3,3%. Theo CBRE, điểm khác biệt nổi bật của thị trường văn phòng cho thuê phân khúc hạng A vào thời điểm hiện tại là sự gia tăng mạnh mẽ nhu cầu thuê văn phòng từ các công ty thuộc ngành nghề về IT/công nghệ. Xu hướng mở rộng và chuyển văn phòng của nhóm này là yếu tố chính đẩy nhanh tỷ lệ hấp thụ của phân khúc văn phòng hạng A.

Các tòa nhà văn phòng có chất lượng tốt luôn có ưu thế hơn với khách thuê nhờ sự cải thiện hình ảnh thương hiệu và giúp thu hút nhân sự tài năng. Ngoài ra, thời gian gần đây, các doanh nghiệp đang hướng tới những văn phòng cao cấp có chứng nhận xanh. Nguyên do từ việc các nghiên cứu chỉ ra các tổ hợp thân thiên với môi trường và tiết kiệm năng lượng không chỉ giúp giảm thiểu mức tiêu thụ tiện ích chung, mà còn cải thiện sức khỏe và hiệu suất làm việc của khách hàng tại tòa nhà.

Cầu tăng, cung không tăng khiến giá thuê văn phòng cũng trong xu hướng tăng theo. Cụ thể, giá chào thuê văn phòng hạng A trong quý I đã tăng 3,3% theo quý, trong khi văn phòng hạng B tăng giá nhẹ so với quý trước ở mức 0,2%. Văn phòng hạng A cho thấy kết quả hoạt động tốt tại tất cả các khu vực trong thành phố với mức tăng so với quý trước từ 0,7 - 5,2%. Kết thúc quý I/2017, giá thuê trung bình của hạng A đạt 29,4 USD/m2/tháng, hạng B đạt 17,8 USD/m2/tháng và mức giá này cũng đã có nhích nhẹ kể từ sau Tết Nguyên đán 2017 trở lại đây.

Theo ghi nhận của Báo Đầu tư
Bất động sản, việc khan hiếm mặt bằng văn phòng đẩy khách thuê phải lên kế hoạch trước ít nhất 18 tháng trước khi hợp đồng thuê của họ hết hạn. Một số công ty đa quốc gia và các công ty lớn trong nước trong lĩnh vực ngân hàng và công nghệ sử dụng trên 1.000 m2 sàn, thậm chí còn phải lên kế hoạch cho mình trước tới 24 tháng so với ngày hợp đồng của họ hết hạn.

Cơ hội nhiều, nhưng cạnh tranh không ít

Nhu cầu thuê văn phòng thời gian qua đang tăng lên, song trước sự gia nhập ngày càng nhiều các phân khúc khác liên quan đến hoạt động cho thuê và sự lựa chọn ngày càng khắt khe hơn của phân khúc khách hàng, dẫn đến sự cạnh tranh khốc liệt.

Giám đốc phụ trách một tòa nhà văn phòng tại đường Nguyễn Chí Thanh (Hà Nội) chia sẻ, xu hướng chung hiện nay là các khách thuê đang muốn tìm kiếm những tòa nhà có nhiều không gian và được thiết kế để mang lại nhiều hiệu quả về công năng và tiện ích cho nhân viên. Trong đó, mô hình văn phòng mở (activity based working) được ưa chuộng hơn cả vì giá thành hợp lý với các doanh nghiệp, đặc biệt là những startups.

Giống như trong một không gian văn phòng, mọi người cùng ngồi một dãy bàn, sử dụng chung những studio cách âm khi cần không gian riêng để họp nhóm, hội ý và khi không muốn gây ảnh hưởng đến những người làm việc khác; sử dụng chung phòng giải trí, chung những box điện thoại có ghế ngồi tiện lợi, chung hệ thống wifi…, chỉ khác một điều, họ là những nhân viên từ nhiều công ty khác nhau và đang cùng chia sẻ một văn phòng làm việc lớn.

Bà Nguyễn Bích Trang, Giám đốc Bộ phận Cho thuê văn phòng - Thị trường Hà Nội, CBRE Việt Nam cho rằng, sự xuất hiện của những mô hình này đã phá vỡ sự chia cách vật lý của văn phòng truyền thống, đi kèm với đó là định kiến tâm lý về việc mỗi công ty, hoặc thậm chí mỗi ban ngành trong một công ty, là một cá thể tách biệt và khép kín.

“Điểm đặc biệt của loại hình văn phòng mới này là tính cộng đồng cao, tiện lợi và linh hoạt. Khách thuê vẫn có thể có phòng riêng nếu muốn, hoặc chọn lựa chia sẻ toàn bộ các cơ sở vật chất như khu làm việc chung, pantry chung, wifi, khu vực in ấn…”, bà Trang cho biết thêm.

Tuy nhiên, bà Trang cũng lưu ý rằng, không phải tòa nhà văn phòng nào cũng có thể triển khai theo mô hình, mà phải biết làm đúng cách, thì mới mang lại hiệu quả, vì xu hướng văn phòng mở không chỉ đơn giản là việc sắp xếp lại vị trí bàn làm việc. Ngay cả khi xu hướng này được áp dụng thì khách thuê vẫn phải bỏ thời gian và tiền bạc để thiết kế không gian phù hợp với tình hình thực tế của công ty.

Điểm nhấn office -tel

Song song với sự phát triển của các mô hình tích hợp, trong 3 năm trở lại đây, nhiều chủ đầu tư cũng triển khai nhiều dự án căn hộ văn phòng office-tel, với diện tích vừa phải, chi phí hợp lý, tiện ích đầy đủ, thiết kế hiện đại.

Như tên gọi, office-tel là mô hình văn phòng kiêm nơi ở tiện ích. Dù khá mới mẻ ở Việt Nam, song mô hình này đã nhanh chóng hấp dẫn nhiều người, đặc biệt là giới doanh nhân trẻ do lợi thế vừa là nơi ở, vừa là nơi làm việc. Hiện tại, mô hình này khá nở rộ tại TP.HCM, với Novaland, Khải Hoàn… là những đơn vị tiên phong đón đầu xu hướng này với việc triển khai hàng loạt dự án trong các khu phức hợp ngay vị trí trung tâm TP.HCM. Tuy nhiên, ở Hà Nội, gần đây nhất mới có dự án The Artemis tại số 3 Lê Trọng Tấn là triển khai theo mô hình này.

Theo đại diện CBRE, các mô hình này phù hợp với xu hướng phát triển mới của thị trường, tạo điều kiện để người làm việc phát huy tối đa năng suất, giảm thời gian và chi phí đầu tư, đạt hiệu quả cao trong công việc. Các office-tel cho phép những cá nhân hay doanh nghiệp sử dụng được phép làm việc và nghỉ ngơi qua đêm, được hưởng mọi tiện ích giống những khu chung cư cao cấp như bể bơi, phòng tập gym, nhà hàng, khu vui chơi, khu mua sắm, chăm sóc sức khỏe …

Hơn thế nữa, office-tel được định hướng phát triển rất đồng bộ theo tiêu chuẩn như một văn phòng, công ty cao cấp: có lối vào riêng, sảnh tiếp tân đón tiếp khách hàng hiện đại, khu vực bảng tên công ty, hệ thống thang máy dành riêng cho khách văn phòng, hệ thống viễn thông. Mô hình này đảm bảo tính an toàn và chuyên nghiệp trong một khu văn phòng hạng A với hệ thống kiểm soát an ninh, thẻ an ninh và hệ thống quản lý tòa nhà chuyên nghiệp.