Trào lưu đổi đất lấy hạ tầng có sốt trở lại?

Trong đó, UBND Thành phố yêu cầu cần đẩy nhanh giải phóng mặt bằng dự án tuyến Vành đai 2 (đoạn Vĩnh Tuy - Ngã Tư Vọng), phê duyệt Dự án xây dựng tuyến đường Vành đai 3 (đoạn Mai Dịch - Nam Thăng Long) và Dự án đầu tư cải tạo Quốc lộ 6 đoạn Yên Nghĩa - Xuân Mai, Quốc lộ 21; Đưa dự án tuyến Vành đai 3 (đoạn Mai Dịch - Nam Thăng Long) vào danh mục các dự án trọng điểm.

Bên cạnh đó, Thành phố cũng đã phê duyệt một loạt quyết định về việc cắm mốc giới và chỉ giới đường đỏ của nhiều tuyến đường ở vùng ven đô thị, chuẩn bị cho việc đầu tư xây dựng kết nối hạ tầng với các đô thị trung tâm như tuyến Tỉnh lộ 72 kết nối các khu đô thị từ sông Nhuệ đến Vành đai 4; tuyến Quốc lộc 3 cũ kết nối khu vực đô thị vệ tinh Sóc Sơn với khu vực trung tâm; tuyến đường 3,5 có điểm đầu giao với đê sông Hồng hiện có (cầu Thượng Cát), điểm cuối tuyến giao với Đại lộ Thăng Long….

Với xu hướng đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông Thủ đô trong khi nguồn vốn ngân sách không quá dư dả, một số ý kiến cho rằng, trào lưu đổi đất lấy hạ tầng sẽ sôi động trở lại, tạo cơ hội cho các chủ đầu tư bất động sản có tiềm lực mạnh triển khai dự án theo hình thức BT. Tuy nhiên, để việc phát triển hạ tầng theo hình thức này thực sự hiệu quả, cần có chính sách, cơ chế rõ ràng hơn với hình thức đầu tư này. 

Cách đây gần 4 năm, phong trào làm dự án BT đã nở rộ tại Hà Nội. Không ít DN nhờ đầu tư dự án theo hình thức này đã phất lên thành “đại gia” trong giới bất động sản như Tập đoàn Nam Cường, CTCP Xuất nhập khẩu tổng hợp Hà Nội (Geleximco)...

Nam Cường đã trở thành một tên tuổi lớn với vai trò chủ đầu tư Dự án Khu đô thị Dương Nội, một dự án đối ứng của Dự án đường Lê Văn Lương kéo dài, trong khi Geleximco cũng trở thành đại gia bất động sản từ khi đầu tư vào Dự án đường Lê Trọng Tấn (quận Hà Đông)…

Sau sự thành công của các dự án trên, Nam Cường còn nhận thực hiện đầu tư Dự án đường trục phát triển kinh - tế xã hội Bắc Nam tỉnh Hà Tây (cũ) với các dự án đối ứng là Dự án Khu đô thị Quốc Oai và Khu đô thị Chương Mỹ.

Trong khi đó, Geleximco lại hồ hởi với Dự án cao tốc Hòa Lạc - Hòa Bình. Thực hiện dự án này, Geleximco được giao 3 dự án tại Hòa Bình là Khu đô thị Yên Quang 150 héc-ta, Khu đô thị Trung Minh 130 héc-ta, Sân Golf Trung Minh 36 lỗ và dự kiến Khu đô thị Nam Láng - Hòa Lạc có diện tích 600 héc-ta trên địa bàn Hà Nội.

Tuy nhiên, sau “tuần trăng mật” nhờ sự sôi động của thị trường bất động sản, các dự án triển khai theo hình thức BT đổi đất lấy hạ tầng đã “hóa đá” theo tảng băng bất động sản.

Có nhiều lý do cho câu chuyện thoái trào này, trong đó chủ yếu là do tính thời điểm khi nền kinh tế gặp quá nhiều khó khăn, tín dụng bị thắt chặt, nguồn tiền huy động không dễ dàng và chi phí đắt, trong khi thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, mất thanh khoản, khiến nhiều DN ôm dự án BT khó khăn, hàng loạt dự án bị chậm tiến độ.

Bên cạnh đó, những ách tắc trong công tác giải phóng mặt bằng, cùng việc bố trí dự án đối ứng cho nhà đầu tư gặp khó khăn cũng khiến nhiều nhà đầu tư “nản” và buông dự án BT. Nghi vấn về việc khi tính giá đầu tư hạ tầng thì nhà đầu tư đẩy giá lên cao, còn khi tính giá đất Nhà nước giao thì kéo thấp xuống, cũng khiến xã hội nhìn nhận hình thức đầu tư này khá e dè…

Tuy vậy, khi thị trường đang có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ, dù bị thu hồi khá nhiều, nhưng với số quỹ đất không hề nhỏ còn lại, thì thay vì huy động vốn để “hồi sinh” những dự án chết này, các ông lớn lại bất ngờ rút ra bằng hình thức hợp tác, nhượng lại quỹ đất dự án cho các nhà đầu tư thứ cấp, điển hình như tại Dự án Dương Nội của Tập đoàn Nam Cường, hay tại một vài dự án của các chủ đầu tư theo hình thức BT khác.

Dõi theo sự “im ắng” của các ông lớn theo đuổi BT trong suốt gần 2 năm thị trường bất động sản tăng trưởng mạnh vừa qua, nhiều người khá ngạc nhiên, bởi trong khi quỹ đất sạch đã sẵn sàng, nhưng doanh nghiệp không chịu triển khai dự án, mà chuyển nhượng cho các chủ đầu tư khác.

Một số ý kiến cho rằng, sở dĩ có việc trên là do các đơn vị này đã “vớ bẫm” từ sự bất cập trong công tác quản lý dự án BT trước đây, nên chỉ bán quyền sử dụng đất cũng… đã đủ ăn!?

Về cơ bản, hình thức BT là hình thức ít rủi ro, vì nhà đầu tư triển khai xong là bàn giao ngay cho Nhà nước. Hơn nữa, nhà đầu tư được thanh toán bằng quyền sử dụng đất sạch. Thông thường, nhà đầu tư muốn có được quyền sử dụng đất thì cũng phải trải qua nhiều quy trình phức tạp khó khăn, nhất là khi phải đấu giá cạnh tranh. Bằng cách đề xuất làm dự án theo hình thức BT, nhà đầu tư không phải đấu giá, mà giá đất được hai bên thỏa thuận, nhiều khi giá chưa được tính sát với giá thị trường.

Với Dự án Dương Nội của Tập đoàn Nam Cường, theo tính toán của một chuyên gia bất động sản, tập đoàn này đã hoàn thành đền bù giải phóng mặt bằng Khu đô thị Dương Nội từ trước năm 2010, với chi phí đền bù rất thấp. Vì thế, chỉ cần nhượng lại một phần quỹ đất cho đơn vị thứ cấp thực hiện triển khai dự án, Nam Cường đã thu được khoản tiền chênh rất lớn.

Xét đến diễn biến thị trường địa ốc vào thời điểm này, thì “mút tay” hưởng những lợi thế về đất đai, hay đẩy mạnh triển khai dự án là tùy vào chiến lược hoạt động của từng doanh nghiệp xây lắp - địa ốc. Tuy nhiên, nếu nhìn ở khía cạnh sâu hơn khi đa phần các dự án “đổi đất lấy hạ tầng” lên đến hàng nghìn héc-ta giờ vẫn bỏ hoang hàng loạt khắp các địa phương, thậm chí cỏ mọc um tùm, thì thấy hậu quả không nhỏ từ những lỗ hổng trong chính sách phát triển hạ tầng đô thị.

Đến thời điểm hiện tại, khung pháp lý về đầu tư theo hình thức BT vẫn chưa thực sự rõ ràng. Đến năm 2015, mới chỉ có duy nhất Nghị định 15/2015/NĐ-CP đề cập khá chung chung về BT.

Trong bối cảnh sức ép cải thiện hệ thống hạ tầng giao thông ngày càng nóng, nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM và thị trường bất động sản ấm lại, hình thức đầu tư dự án theo kiểu đổi đất lấy hạ tầng rất có thể sẽ bùng phát trở lại. Tuy nhiên, nếu cơ quan quản lý không sớm nghiên cứu, sửa đổi và ban hành những quy định mới về phát triển hạ tầng đô thị, những hệ quả có thể sẽ một lần nữa tái diễn và sẽ khó kiểm soát hơn.