Trầm bổng thị trường bất động sản TP.HCM 6 tháng đầu năm

Cung trầm, cung bổng

Cuối tháng 3/2018, thị trường bất động sản TP.HCM đón nhận 1 cơn địa chấn khi diễn ra vụ cháy Chung cư Carina Plaza tại quận 8. Thảm họa diễn ra trong đêm, công tác cứu hộ khó khăn, làm 13 người chết, hàng chục người bị thương và nhiều tài sản của cư dân bị phá hủy. Ngay sau vụ cháy này ít hôm, Chung cư ParcSpring tại quận 2 lại xảy ra cháy, tuy nhiên không có thiệt hại về người và đám cháy nhanh chóng được khống chế.

Ngay sau hai vụ cháy, thị trường bất động sản “lao đao” khi người dân có dấu hiệu quay lưng lại với sản phẩm chung cư. Đặc biệt, khi TP.HCM tiến hành kiểm tra hàng loạt chung cư trên địa bàn và phát hiện nhiều chung cư không đạt tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy, có 8 chung cư chưa được cấp phép phòng cháy chữa cháy nhưng chủ đầu tư vẫn đưa dân vào ở.

Khi mà lòng tin của người dân vào phân khúc chung cư lung lay thì cũng là lúc phân khúc đất nền bắt đầu tạo sốt ảo. Bắt đầu bùng lên trên địa bàn quận 9, giá đất được giới đầu cơ đẩy lên theo ngày, sau đó cơn sốt diễn ra như kịch bản 6 tháng đầu năm 2017 đó là bùng phát trên diện rộng khắp TP.HCM và các tỉnh lân cận.

Trước tình trạng giá đất nhảy múa, thị trường bất động sản có thể lâm vào cảnh bong bóng, Bộ Xây dựng, UBND TP.HCM cùng các sở, ngành và lãnh đạo các tỉnh như Đồng Nai, Long An, Bình Dương đã ngay lập tức tiến hành siết lại thị trường bằng việc không cấp phép phân lô bán nền, thanh tra xử phạt hàng loạt chủ đầu tư dự án bất động sản vì chưa hoàn thành pháp lý đã mở bán… Sau nhiều nỗ lực kiểm soát, bước vào tháng 6, thị trường đất nền đã có dấu hiệu giảm nhiệt.

Một cung trầm nữa mà thị trường địa ốc TP.HCM đón nhận đó là việc Ngân hàng Nhà nước có những động thái chỉ đạo các ngân hàng thương mại cổ phần kiểm soát chặt hoạt động cho vay bất động sản.

Chẳng hạn, đại diện Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cho biết, bước vào năm 2018, ngân hàng này cũng như nhiều ngân hàng thương mại khác đã kiểm soát khá kỹ hoạt động cho vay bất động sản.

Theo đó, nếu chọn vay ưu đãi, thời gian cố định lãi suất càng dài, lãi suất càng cao.  Cụ thể, nếu muốn cố định trong thời gian 12 tháng, lãi suất là 7,8%/năm; còn cố định 24 tháng lãi suất vọt lên 8,8%/năm. Sau thời gian này, lãi suất cho vay sẽ bằng lãi suất kỳ hạn 24 tháng cộng với biên độ 3,5%/năm (theo mức tính hiện nay là khoảng 10,7%/năm).

Đáng nói, nếu vay theo chương trình ưu đãi, ngân hàng chỉ xét cho vay 50% nhu cầu. Số tiền còn lại phải vay theo chương trình thông thường với lãi suất 10,7%/năm. Ngoài ra, tùy theo thời gian cố định lãi suất, ngân hàng cũng ràng buộc người vay không được trả trước hạn (trong một thời gian nhất định).

Nếu vi phạm, ngoài việc bị phạt, ngân hàng sẽ tính lại lãi suất trong thời gian ưu đãi. Trong khi đó, trước đây khi khách vay các chương trình ưu đãi, ngân hàng sẽ áp dụng với toàn bộ khoản vay chứ không chỉ áp dụng một nửa như vậy.

Theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, hiện một số ngân hàng lớn còn áp dụng mức lãi suất dễ thở, dao động từ 8-9%/năm và cho cố định trong thời gian dài nhưng cũng siết dần điều kiện ưu đãi. Một số ngân hàng cổ phần áp dụng mức lãi suất cho vay mua đất, mua nhà, xây sửa nhà khá cao, có ngân hàng lên đến 12%/năm nếu khách hàng vay trung hạn.

Trường hợp vay dài hạn, lãi suất thời điểm giải ngân lên đến 12,5%/năm. So với khoảng 2 quý trước, lãi suất cho vay mua, xây, sửa nhà tại các ngân hàng cổ phần đã tăng khoảng 2%/năm. Bên cạnh đó, do giá nhà đất vừa qua tăng khá nóng, nên các ngân hàng cũng thẩm định lại giá và chỉ cho vay tối đa 70% giá trị.

Giới phân tích cho rằng, việc này sẽ gây áp lực nhất định cho thị trường bất động sản thời gian tới, bởi khách hàng sẽ dè dặt và cân nhắc hơn trong việc tìm vốn vay để mua nhà.

Bên cạnh đó, có những áp lực về chính sách khi TP.HCM kiên quyết bảo lưu quan điểm không chấp thuận cho phép xây dựng nhà ở diện tích nhỏ, trong khi phân khúc này có nhu cầu lớn. Đồng thời, tình trạng tranh chấp chung cư vẫn rất nóng khi Sở Xây dựng TP.HCM đưa ra con số cho thấy, toàn Thành phố hiện có 935 chung cư cao tầng thì có đến 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, trong đó có 9 chung cư tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Trước đây, tranh chấp thường nổ ra ở các chung cư cao cấp, trung cấp, nay đã lan sang các chung cư trung bình, giá rẻ, nhà ở xã hội…

Tuy nhiên, ngoài những cung trầm trên thì thị trường vẫn có những điểm sáng đáng kỳ vọng. Đơn cử, chỉ trong vòng gần 6 tháng đầu năm, báo cáo từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, Thành phố đang có lượng hàng rất lớn được các doanh nghiêp địa ốc đưa ra thị trường.

Trong đó, đa số sản phẩm ở phân khúc chung cư, đơn cử như HungThinh Corp đưa ra khoảng 4.000 sản phẩn tại dự án ở quận 7, Nhà Mơ đưa ra thị trường hơn 2.000 sản phẩm, Novaland, Him Lam Land, Phú Đông Group, Samland, An Gia Hưng, TTC Land… đều đưa ra thị trường những dự án có từ 500 sản phẩm trở lên.

Đây là một diễn biến tích cực khi so với năm 2017, giai đoạn hầu như không có dự án chung cư lớn được giới thiệu do chính sách siết dự án nội đô của TP.HCM. Đặc biệt, những sản phẩm mới ra mắt đa phần là phân khúc tầm trung dưới 2 tỷ đồng, đáp ứng nhu cầu ở thực của đại bộ phận khách hàng tại TP.HCM hiện nay.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp đã bàn giao nhà đúng cam kết như HimLam Land, TTC Land, Novaland, Vietcomreal… Bên cạnh đó, một số dự án nhà ở xã hội đã xuất hiện như 1.000 căn của TTC Land tại quận 7 hay dự án nhà ở xã hội của Công ty cổ phần Chương Dương tại quận 9…

Lượng hàng tồn kho cũng giảm mạnh khi mà Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, tổng giá trị tồn kho bất động sản tại TP.HCM đến thời điểm hiện nay còn khoảng 4.558 tỷ đồng, so với đỉnh điểm ở quý I/2013 đã giảm 24.184 tỷ đồng, giảm 84,14%; so với 20/12/2017 giảm 112 tỷ đồng, giảm 2,4% và so với tháng đầu tiên năm 2018 đã giảm 64 tỷ đồng.

Số vốn FDI chảy vào bất động sản TP.HCM cũng tiếp tục chuyển biển tích cực. Số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết, trong 5 tháng đầu năm, cả nước thu hút được 7,1 tỷ USD vốn FDI , giảm 30,8% so với cùng kỳ năm 2017. Tuy nhiên, TP.HCM là địa phương có số vốn đăng ký lớn nhất với 540,9 triệu USD, trong đó ngành bất động sản dẫn đầu trong các ngành hút vốn FDI với hơn 40% tổng vốn đăng ký.

Tự tin cục diện 6 tháng cuối năm

Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc HungThinh Land cho biết, đầu năm 2018, doanh nghiệp ông đưa ra mục tiêu sẽ bán từ 12.000 - 13.000 sản phẩm trong năm 2018. Trong quý I/2018, HungThinh Land khá tự tin với mục tiêu này, nhưng tới quý II/2018, đặc biệt là sau các vụ cháy, doanh nghiệp có thể sẽ phải dè dặt hơn.

Tuy nhiên, dường như những tâm lý lo ngại như của HungThinh Land là không phổ biến, bởi đa số các doanh nghiệp khác lại khá tự tin vào thị trường. Đơn cử, An Gia Hưng Corp vừa ra mắt Dự án La Cosmo Residences tọa lạc ngay giao lộ Hoàng Văn Thụ - Út Tịch, quận Tân Bình, TP.HCM. Dự án với hơn 500 căn hộ chung cư cao cấp, cộng với 50 tiện ích nội khu.

Giới phân tích cho rằng, việc ra mắt dự án cao cấp trong thời điểm này là mạo hiểm, nhưng ông Nguyễn Huỳnh Vĩnh Hoàng, Chủ tịch HĐQT An Gia Hưng Corp cho rằng, tiêu chí quan trọng nhất để đánh giá mức độ tin cậy của khách hàng đối với một doanh nghiệp bất động sản, chính là lượng khách hàng trung thành.

Đây là những khách hàng đã đồng hành cùng doanh nghiệp, đã mua và trải nghiệm những sản phẩm trước đây và chờ đợi những sản phẩm mới. Điều này giúp ông tự tin rằng doanh nghiệp ông sẽ thành công với dự án này, bởi hiện nay lượng khách hàng quan tâm tới dự án là rất lớn sau khi doanh nghiệp ông khẳng định uy tín ở các dự án La Astoria giai đoạn 2 và 3.

Cũng tự tin vào thị trường, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho biết, từ đầu năm 2018 tới nay các sản phẩm của doanh nghiệp tại Dự án Vạn Phúc City luôn nhận được sự quan tâm của khách hàng, minh chứng là các sản phẩm bán đợt 1 đã hết hàng và Đại Phúc Land chuẩn bị cho đợt ra hàng tiếp theo với phân khúc nhà phố thương mại.

“Có nhiều cách để đánh giá thị trường tốt hay xấu, trong đó một trong những yếu tố là quy luật chu kỳ thị trường trong năm. Thông thường, quý III và IV luôn được đánh giá là giai đoạn cao điểm của thị trường bất động sản.

Đặc biệt, hiện hàng tồn kho của thị trường đã cạn kiệt, khách hàng đang cần lượng hàng mới, dòng tiền ngoại và mức thu nhập người dân tiếp tục tăng. Thêm vào đó, chưa có tín hiệu cho thấy thị trường tạo bong bóng và đi xuống trong năm 2018, cũng như giá bất động sản đang trong tầm kiểm soát của Nhà nước và trong giới hạn có thể mua của người dân”, bà Hương nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cũng cho rằng, thị trường những tháng cuối năm 2018 sẽ khởi sắc hơn và khách hàng sẽ đón nhận rất nhiều sản phẩm mới có chất lượng, bởi hiện các doanh nghiệp lớn đều bắt đầu trở lại đường đua phát triển sau một năm 2017 tái cấu trúc như HimLam Land, Novaland…

“Tôi nhận thấy chưa có bất cứ vật cản nào đủ sức làm cho thị trường bất động sản đi xuống trong giai đoạn nửa cuối năm 2018”, ông Châu nói.