Tồn kho địa ốc giảm có bền vững?

Số liệu mới công bố từ Cục quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho thấy, hàng tồn kho tiếp tục xu hướng giảm. Cụ thể, thống kê của đơn vị này cho biết, tính đến cuối tháng 4/2016, giá trị tồn kho bất động sản toàn thị trường còn gần 41.500 tỷ đồng, giảm khoảng 3.400 tỷ đồng so với tháng trước đó và giảm gần 44% so với thời điểm cuối năm 2014.

Trong số này, lượng tồn kho căn hộ chung cư là 5.959 căn (tương đương khoảng 8.458 tỷ đồng); nhà ở thấp tầng là 6.179 căn (tương đương khoảng 11.509 tỷ đồng); tồn kho đất nền nhà ở còn 4.957.554 m2 (tương đương khoảng 17.625 tỷ đồng) và đất nền thương mại còn tồn khoảng 1.343.818 m2 (tương đương 3.867 tỷ đồng).

Ở góc độ nào đó, với những con số nêu trên, có thể nhìn nhận một cách tích cực rằng, bài toán về hàng tồn kho đã từng bước được giải quyết. Tuy nhiên, nhiều thành viên thị trường cho rằng cần phải “cắt nghĩa” sâu hơn về con số mới được công bố này.

Theo đánh giá của lãnh đạo một DN bất động sản có trụ sở tại Hà Nội, con số danh nghĩa tuy giảm khá mạnh, nhưng có vẻ như chưa thực sự phản ánh được tình tình thực tế của thị trường.

Trong hơn 2 năm qua, nhờ hưởng lợi từ sự phục hồi chung của thị trường, nhiều dự án vốn đã “chết lâm sàng” nhiều năm đã được tái khởi động và nhờ đó hàng tồn kho cũng đã phần nào được giảm bớt. Tuy nhiên, cũng cần phải lưu ý rằng, lượng giao dịch thành công không chỉ đến từ các dự án “tái khởi động”, mà phần lớn là các dự án mới với hạ tầng và tiện ích tốt hơn, đồng thời giá cả cũng phải chăng hơn.

Tính đến hết năm 2015, theo số liệu của Bộ Xây dựng, tổng lượng giao dịch trên toàn thị trường đã tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm 2014 với khoảng 19.350 giao dịch tại Hà Nội và 18.700 giao dịch tại TP. HCM. Tuy nhiên, theo thống kê từ các tổ chức nghiên cứu thị trường, lượng mở bán mới cũng đạt tới con số 28.300 căn tại Hà Nội và khoảng 42.000 căn tại TP. HCM. Chênh lệch cung - cầu này đương nhiên sẽ góp thêm vào con số hàng tồn kho. Đồng thời, với lượng cũng tăng mạnh như hiện nay, kể cả sức cầu vẫn tương đối bình ổn, thì khả năng hấp thụ hết lượng hàng tung ra thị trường cũng là một kỳ vọng hơi quá lạc quan.  

Ở một góc nhìn khác, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Ngọc Thành cho rằng, cần phải định ra một chuẩn mới thì mới xác định rõ được thế nào là hàng tồn kho bất động sản.

Theo ông Thành, một công trình mới xây xong phần móng (nghĩa là đủ điều kiện chào bán theo luật định) nhưng chưa xây được căn hộ nào mà bán được thì không phải là giảm hàng tồn kho. Hoặc một chung cư xây dựng dở dang đã bán thì khi ấy mới chỉ là bán nửa thành phẩm chứ chưa gọi là thành phẩm, nên không thể tính là bán hàng tồn kho.

Bên cạnh đó, những con số thống kê mới là tổng kết từ các chủ đầu tư dự án, còn khối lượng khổng lồ hàng tồn đang nằm trong tay các nhà đầu tư thứ cấp thì chưa có thống kê nào. Mặc dù các nhà đầu tư thứ cấp đã mua nhà của các chủ dự án, nhưng họ mua là để bán lại, vì vậy, nếu chưa bán được, đó vẫn là hàng tồn.

Bởi vậy, “đề cập đến hàng tồn kho là phải xem sau khi xây xong căn nhà hoàn chỉnh, bán được mới trừ đi, còn đang xây dở dang thì là bán thành phẩm, chứ không thể nói giảm hàng tồn kho”, ông Thành nói.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, trong tổng số hàng tồn kho hiện tại thì còn nhiều “hàng” khó có thể giải quyết được. Bởi, còn một lượng lớn hàng tồn kho mà có “cho không cũng không ở được”, vì ở giữa “đồng không mông quạnh” hay thiếu những điều kiện thiết yếu tối thiểu cho cuộc sống của cư dân như cơ sở hạ tầng, môi trường, an ninh không đảm bảo… Những loại hàng tồn kho này sẽ nằm “chết” rất lâu trên thị trường. Bên cạnh đó, rất nhiều dự án đã được thế chấp ngân hàng để vay vốn nhưng thủ tục phát mãi tài sản cực khó khăn hiện nay là thách thức lớn đối với việc “mở khóa” cho những dự án này đi vào lại thị trường.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP-invest cho rằng, bối cảnh thị trường hiện nay, cần đề phòng khả năng hàng tồn kho sẽ tăng mạnh trở lại. Lý do là số lượng dự án mới được bung ra thị trường là khá lớn trong năm 2016, với phần lớn là các dự án bất động sản cao cấp. Trong khi đó, chủ yếu nhu cầu hiện tại của người mua là nhà ở thu nhập thấp và giá rẻ. Sự lệch pha giữa cung và cầu lớn sẽ khiến hàng tồn kho tăng mạnh, đặc biệt là những dự án mới không có vị trí đắc địa, thuận lợi cũng như chính sách hấp dẫn đối với khách hàng.