Tín dụng địa ốc, NHNN cũng phải theo tín hiệu thị trường

TS. Cấn Văn Lực

Ông đánh giá thế nào về Thông tư 06 vừa được ban hành đối với thị trường bất động sản?

Có thể nói, Thông tư 06 có tác động cả 2 mặt đối với thị trường bất động sản. Về mặt tích cực, với việc áp dụng trọng số rủi ro 200% cho vay bất động sản có lộ trình (từ năm 2017), thể hiện cơ quan quản lý lắng nghe và điều chỉnh chính sách theo tín hiệu thị trường.

Với lộ trình đó, Thông tư 06 góp phần hỗ trợ thị trường bất động sản không bị sốc và tiếp tục đà ấm lên (ít nhất là trong năm 2016). Đồng thời, với mức trọng số rủi ro 200%, Thông tư 06 đưa ra tín hiệu kiểm soát chặt hơn đối với cho vay bất động sản (thông qua biện pháp kinh tế, vì khi đó, cho vay bất động sản sẽ khiến các ngân hàng thương mại phải bố trí nhiều vốn chủ sở hữu hơn tương ứng rủi ro cao hơn và như vậy chi phí vốn cao hơn), điều này góp phần sàng lọc thị trường, dự án bất động sản, cũng như định hướng tín dụng vào lĩnh vực ưu tiên, ít rủi ro hơn.

Ngoài ra, Thông tư 06 cũng đã cho thấy giảm “sốc” đối với cả hệ thống ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt khi Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 35 nhằm hỗ trợ doanh nghiệp. Đây là động thái cụ thể hóa Nghị quyết 35, nhưng vẫn phải kiểm soát rủi ro.

Mặt khác, với Thông tư 06, cho vay bất động sản từ năm 2017 sẽ trở nên đắt đỏ hơn (do trọng số rủi ro cao hơn đồng nghĩa chi phí vốn cao hơn), nên các ngân hàng thương mại sẽ thận trọng hơn và lãi suất cho vay bất động sản có thể bị tăng lên. Chính vì vậy, cần có định hướng khác nhau đối với các phân khúc bất động sản khác nhau. 

Có vẻ như Thông tư 06 đã được ban hành khớp với kỳ vọng của thị trường và giới chuyên gia?

Thông tư 06 chủ yếu liên quan nguồn vốn trung dài hạn, trọng số rủi ro và đầu tư trái phiếu chính phủ.

Đối với việc sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, nếu tỷ lệ 40% được áp dụng ngay, nghĩa là “phanh” ngay sẽ dễ xảy ra hiện tượng các ngân hàng thương mại buộc phải đổ xô huy động vốn trung dài hạn như thời gian vừa qua, đẩy mặt bằng lãi suất huy động trung dài hạn tăng, khiến cho việc giảm lãi suất đầu ra cho vay trung dài hạn là khó.

Giãn theo tiến độ tỷ lệ 60% được giữ từ nay đến 31/12/2016, rồi giảm dần xuống 50% từ đầu năm 2017 và 40% từ đầu năm 2018 cũng là một điều phù hợp để: (i) tránh tạo sức ép với cả nguồn vốn đầu vào và đầu ra đối với trung dài hạn; (ii) góp phần tạo tiền đề để giữ ổn định mặt bằng lãi suất cho vay trung dài hạn; (iii) đảm bảo đủ thời lượng để hệ thống ngân hàng thương mại điều chỉnh kiểm, soát rủi ro thanh khoản (rủi ro lệch kỳ hạn) theo thông lệ.

Trọng số cho vay bất động sản tối đa 200% là phù hợp, bởi không thể giữ nguyên mức 150% như cũ, do Chính phủ và NHNN đã và đang chỉ đạo kiểm soát rủi ro cho vay bất động sản và một trong những công cụ được áp dụng là nâng trọng số rủi ro lên. Tuy nhiên, vì thị trường bất động sản có nhiều phân khúc khác nhau, với mức độ rủi ro khác nhau, nên NHNN cũng cần phải tiếp tục phân nhóm bất động sản để áp dụng trọng số rủi ro phù hợp. Như thế, sẽ có phân khúc có trọng số rủi ro 200%, có phân khúc với trọng số rủi ro 180%, 160%... Việc phân nhóm như vậy cũng thể hiện rõ quan điểm, định hướng của cơ quan quản lý, nhằm nắn tín dụng đúng luồng hơn. 

Dự báo của ông về thị trường bất động sản thời gian tới?

Thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm vẫn tiếp đà ấm lên, nhưng không quá sôi động như năm 2015, do từ cuối năm ngoái, Chính phủ và NHNN đã có cảnh báo, kiểm soát rủi ro và rõ ràng, hiện các ngân hàng thương mại cũng đã cẩn trọng hơn trong cho vay bất động sản. Tuy nhiên, với việc giãn tiến độ và áp dụng mức tối đa 200%, ngân hàng thương mại sẽ tiếp tục cho vay, nhưng chắc chắn sẽ lựa chọn kỹ lưỡng và chỉ tập trung vào một vài phân khúc ít rủi ro hơn.

Tôi cho rằng, về tổng thể, Thông tư 06 có tác động tích cực đối với thị trường bất động sản: không bị sốc, không bị phanh hẳn, vẫn có những kiểm soát ở mức từ từ và trong từng phân khúc. Đây cũng là điều thị trường cần nhìn nhận và đánh giá chính sách.