Thị trường đất nền TP.HCM “xôn xao” trước quy định mới

Những điểm mới tích cực

Dự thảo mà Sở Tài nguyên và Môi trường vừa trình UBND TP.HCM có khá nhiều nội dung quan trọng, song theo phân tích của giới chuyên môn, những điểm mới được thị trường bất động sản quan tâm nhiều nhất và có tác động mạnh nhất đối với thị trường đất nền, chính là quy định về diện tích thửa.

Theo các quy định trước đây, diện tích đất ở tối thiểu của thửa đất khi tách thửa tại TP.HCM chia làm hai khu vực, thấp nhất là 50 m2 và cao nhất là 80 m2. Còn theo Dự thảo mới, TP.HCM được chia thành 3 khu vực: Khu vực 1 gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú có diện tích đất tối thiểu để được tách thửa là 36 m2, chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3 m; khu vực 2 gồm các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện, diện tích đất tối thiểu để được tách thửa là 50 m2, chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4 m; khu vực 3 gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ với diện tích đất tối thiểu để được tách thửa là 80 m2, ngoại trừ thị trấn và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5 m.

Dự thảo lần này cũng đã bỏ quy định tách thửa có diện tích trên dưới 2.000 m2. Việc quản lý tách thửa đất có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật sẽ giao UBND quận, huyện rà soát các điều kiện về diện tích đất, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, căn cứ quy định pháp luật quy hoạch, xây dựng và hướng dẫn của các sở, ngành theo quy định để hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện hạ tầng kỹ thuật đảm bảo phù hợp theo quy hoạch được duyệt, kết nối hạ tầng kỹ thuật chung hiện hữu của khu vực…

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Dự thảo đã kế thừa nhiều mặt tích cực, đồng thời khắc phục được những mặt còn hạn chế của Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND. Nội dung dự thảo này đã thể hiện sự tôn trọng và đảm bảo quyền tách thửa đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đi đôi với việc xác định trách nhiệm, nghĩa vụ của người sử dụng đất; quy định rõ trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước trong công tác tách thửa đất; đã quy định rõ điều kiện về đất để tách thửa; những trường hợp không được tách thửa.

“Hiệp hội đề nghị UBND TP.HCM xem xét sớm ban hành quyết định này để đáp ứng nhu cầu tách thửa đất của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trên địa bàn Thành phố và đưa công tác tách thửa đất vào khuôn khổ quản lý”, ông Châu nói.

Nhiều cơ hội mới cho thị trường đất nền

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, kể từ sau khi có chủ trường điều chỉnh Quyết định 33/2014/QĐ-UBND, đồng thời có chủ trương về việc siết chặt tình trạng đầu cơ thổi giá, thị trường đất nền, đặc biệt là với phân khúc đáp ứng nhu cầu thật về nhà ở, giá đã không hể sụt giảm, mà còn không ngừng tăng cao.

Nguyên nhân là do nhu cầu nhà ở của người dân đối với phân khúc này quá lớn, trong khi nguồn cung khan hiếm. Cung giảm, cầu tăng dẫn đến giao dịch trên thị trường thứ cấp ở hầu hết các dự án đã hình thành pháp lý trước đó không ngừng gia tăng.

Theo ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Techcom Real, một doanh nghiệp có kinh nghiệm trong đầu tư kinh doanh đất nền, cho biết, thực tế đã minh chứng, tâm lý lẫn nhu cầu của người dân đối với phân khúc đất nền luôn rất lớn.

“Với đất nền giá trị thật, có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn chỉnh, kèm theo các dịch vụ tiện ích dịch vụ đáp ứng được nhu cầu thật có thể trong một giai đoạn nào đó gặp khó khăn do bị ảnh hưởng chung của thị trường, nhưng thời gian sau khi thị trường bình ổn trở lại, sẽ hình thành mặt bằng giá mới cao hơn”, ông Lộc nói và cho rằng, với quy định mới về việc tách thửa lần này, sẽ tác động lớn đến thị trường đất nền, qua đó giúp thanh khoản tăng cao và thị trường sẽ ổn định hơn.

Mới đây, theo khảo sát của Công ty Bất động sản Danh Khôi Á Châu (DKRA), trong 10 năm qua, thị trường đất nền TP.HCM, trong đó tâm điểm là khu Đông, dù trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm, nhưng cứ sau mỗi lần trầm lắng, thị trường sau đó phục hồi với một bằng giá mới cao hơn.

Còn theo ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Công ty Him Lam Land, không bàn về vấn đề nhu cầu, bởi nhu cầu đối với phân khúc đất nền bao giớ cũng rất lớn, vấn đề quan trọng nhất của việc đầu tư đất nền trước hết phải là pháp lý. Do đó, người mua phải tìm hiểu đất không nằm trong quy hoạch và có sổ đỏ.

Ngoài ra, người mua cũng cần quan tâm tới yếu tố vị trí và tiềm năng phát triển của khu đất định đầu tư. Cần xem xét dự án có các dịch vụ, tiện ích xung quanh hay không, việc di chuyển có thuận lợi không...

Một vấn đề không kém phần quan trọng nữa là nếu mua một khu đất ở trong một khu đô thị được quy hoạch bài bản, phải quan tâm đến năng lực của chủ đầu tư. Bởi đều này quyết định tới giá trị gia tăng của sản phẩm trong tương lai.

“Cùng một dự án, nhưng nếu được một chủ đầu tư có năng lực, uy tín triển khai sẽ làm cho giá trị gia tăng khá nhiều sau khi hình thành, nhưng cũng dự án đó, do một chủ đầu tư yếu năng lực thực hiện, với sự cẩu thả trong đầu tư, sẽ làm giá trị dự án sút giảm đi nhiều”, ông Phúc nói và dẫn chứng, có những dự án cùng vị trí, nhưng một dự án có giá bán đến 30 triệu đồng/m2 vẫn luôn được khách hàng tìm mua, còn dự án kia có giá thấp hơn đến 10 triệu đồng/m2 vẫn không được khách hàng lựa chọn. Do vậy, theo ông Phúc, yếu tố giá trị thật trong bất động sản là đặc biệt quan trọng với những người đầu tư, kinh doanh địa ốc hiện nay.

Theo ý kiến của hầu hết các chuyên gia, những quy định mới trong dự thảo thay thế Quyết định 33 được Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND TP.HCM lần này sẽ mở ra cho thị trường đất nền nhiều cơ hội phát triển mới. Đặc biệt, các quận, huyện vùng ven sẽ hình thành nên nhiều khu vực nhà ở, đáp ứng được nhu cầu lớn của người dân.