Thị trường căn hộ quý II: Khi chủ đầu tư tìm cách tiếp cận mới

Hạn chế ra hàng

Theo báo cáo mới nhất của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), từ tháng 5/2016, lượng giao dịch và sức tiêu thụ nhà đất tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM đã giảm rõ rệt. Trong tháng 5, hầu như không có thêm nguồn cung bất động sản mới, mà đa số các chủ đầu tư mở bán các dự án cũ với mức giá mới hoặc chính sách bán hàng mới. Theo VNREA, sự khan hiếm nguồn cung mới khiến giá bán tăng đáng kể.

Những con số thống kê trên thị trường TP. HCM và Hà Nội cho thấy, ở một số dự án, giá bán sơ cấp đã tăng 5 - 7% so với tháng đầu năm, giá bán thứ cấp cũng tăng 10 - 15%. Trong quý II/2016, lượng giao dịch toàn thị trường TP. HCM đạt 6.400 căn, giảm 18% so với cùng kỳ năm 2015. Sức tiêu thụ của căn hộ giá từ 2 - 4 tỷ đồng/căn giảm mạnh khoảng 30% so với cùng kỳ năm 2015.

Ở thị trường Hà Nội, sức mua tăng nhẹ so với tháng trước do một số dự án mở bán thu hút nhiều sự quan tâm của khách hàng. Hàng loạt sự kiện mở bán căn hộ trung cấp được công bố trong tháng 5, đặc biệt là những ngày cuối tháng, tuy nhiên, nhìn chung, lượng mở bán cũng không được cải thiện đáng kể.

Trước đó, báo cáo cập nhật các công ty nguyên cứu, thị trường trong tháng 4 vẫn khá sôi động ở cả 2 thành phố lớn. Cụ thể tại Hà Nội, hơn 1.600 căn hộ được chào bán trong tháng 4, nâng nguồn cung căn hộ tại Hà Nội 4 tháng đầu năm lên hơn 5.500 căn, tăng 45% so với cùng kỳ năm 2015. Nguồn cung này có sự đóng góp đáng kể của một số dự án như The Arcadia thuộc Khu đô thị Vinhomes Gardenia và Park Hill Premium do Vingroup làm chủ đầu tư, hay FLC Garden City, EcoLife Capitol, MBLand Central Point, Mon City, Hanoi Landmark 51...

Còn tại TP. HCM, trong tháng 4 có đến hơn 3.700 căn hộ được chào bán, gấp 3,8 lần so với tháng 4/2015. Lũy kế 4 tháng, thị trường căn hộ TP. HCM có khoảng 8.000 căn hộ được chào bán, tăng 52% so với cùng kỳ năm 2015. Đóng góp đáng kể cho nguồn cung là các dự án mới gia nhập thị trường của các chủ đầu tư lớn như Dragon Hill 2 (Nhà Bè), Sunrise Riverside (Nhà Bè), Wilton Tower (Bình Thạnh), Opal Riverside (Thủ Đức), Soho Premier (Bình Thạnh), Riva Park (Quận 4), Centana Thủ Thiêm (Quận 2)… Ngoài ra, còn một số dự án mới dù chưa chính thức được chủ đầu tư chào bán, nhưng cũng đã được giới thiệu ra thị trường từ đầu năm đến nay, như Madison, The Nassim, Vinhomes Golden River. 

Cách tiếp cận mới

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Phân tích CBRE Việt Nam cho rằng, nhịp điều chỉnh của thị trường sẽ chưa bị ảnh hưởng nhiều bởi Thông tư 06, mà chủ yếu là do yếu tố tâm lý. Chỉ đến cuối năm, chính sách mới thể hiện tác động rõ hơn, trong đó các dự án mới triển khai, hoặc bắt đầu triển khai sẽ là những đối tượng bị ảnh hưởng khi việc huy động vốn trở nên khó khăn hơn. Khi đó, nhiều doanh nghiệp sẽ buộc phải điều chỉnh lại kế hoạch triển khai các dự án, để giảm rủi ro trong dài hạn.

Đồng quan điểm, ông Vũ Cương Quyết, Giám đốc Công ty Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, Thông tư 06 không có tác động tiêu cực với các dự án đang triển khai, đã đủ điều kiện bán hàng, do các dự án này đều đã được ngân hàng bảo lãnh, kiểm soát dòng tiền, nên khách hàng có thể yên tâm về tiến độ, dự án cũng không còn những rủi ro về tài chính. Trái lại, với những dự án mới triển khai, sẽ gặp rất nhiều khó khăn, nhất là với những doanh nghiệp nhỏ, yếu về năng lực tài chính, sẽ khó triển khai dự án mới. Vì thế, theo ông Quyết, thị trường địa ốc sau khi Thông tư 06 được ban hành sẽ tiếp tục có cuộc sàng lọc mới, thị trường sẽ là “sân chơi” của các ông lớn, có tiềm lực về tài chính.

Tuy nhiên, theo đánh giá chung của các chuyên gia, có thể thấy, đã có sự chuyển dịch rõ rệt về xu hướng chào hàng của các chủ đầu tư dự án bắt đầu từ giữa quý II/2016, trùng với thời điểm Thông tư 06 được Ngân hàng Nhà nước ban hành.

Dù so với dự thảo công bố trước đó, quy định tại Thông tư 06 đã có phần “nhẹ nhàng” hơn, nhưng vẫn theo hướng siết dần tín dụng với bất động sản và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuẩn đã bị kế hoạch dài hạn cho mình. Nhiều doanh nghiệp đã có sự điều chỉnh kế hoạch triển khai các dự án ngay từ quý II để giảm thiểu các rủi ro trong dài hạn. Trong đó, phương án điều chỉnh rõ nhất là tính toán lại thời điểm mở bán và phát triển dòng sản phẩm phù hợp với khả năng hấp thụ của thị trường.

Ngoài tác động của Thông tư 06, đại diện một sàn môi giới lớn có trụ sở trên đường Nguyễn Ngọc Vũ còn cho biết, sau vụ lùm xùm của nhiều dự án bất động sản bị ngân hàng siết nợ trong thời gian vừa qua, tâm lý của nhiều người mua nhà đã trở nên cẩn thận hơn rất nhiều đối với các dự án căn hộ mở bán mới, đặc biệt là việc chờ đợi liệu các dự án mới này có nằm trong danh sách được bán “lúa non” mà cơ quan quản lý công bố hay không. Điều này đã tác động không nhỏ tới việc chào hàng của các doanh nghiệp địa ốc trong thời gian tới.

Ngoài ra, cũng cần nhắc đến việc gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đã chính thức không ký mới cũng àm giảm nhu cầu mua nhà ở của người mua nhà, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và thấp.

Theo đánh giá của VNREA, hầu hết các dự án bất động sản mở bán thời điểm hiện tại đều là những dự án có đầy đủ tiện ích, nhận được sự hỗ trợ, bảo lãnh từ phía ngân hàng, giúp khách hàng có điều kiện mua nhà dễ dàng hơn và niềm tin vào dự án được củng cố hơn.