Thị trường bất động sản, vẫn còn nhiều điểm nghẽn cần giải quyết

Luẩn quẩn những điểm nghẽn

Đại diện một doanh nghiệp địa ốc lớn cho biết, năm 2007, đơn vị này được UBND TP.HCM chấp nhận cho đầu tư một dự án khu phức hợp khách sạn, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại tại quận 1, TP.HCM với diện tích 3 ha. Tuy nhiên, tới nay, công ty vẫn chưa thể thực hiện dự án, khu đất được giao hiện đang là khu “ổ chuột” lớn nhất Thành phố.

Lý do sau 10 năm dự án chưa được triển khai, theo vị này, là do TP.HCM giao đất, nhưng lại không giao chủ trương đền bù giải tỏa cho 550 hộ dân tại đây. Chính vì vậy, công tác đền bù giải tỏa bất thành và dự án vẫn còn ở trên giấy.

Một điểm nghẽn nữa mà các công ty bất động sản đang phải “chịu trận” đó là việc thu tiền sử dụng đất. Năm 2014, tại quận Thủ Đức, TP.HCM, một dự án nhà phố được một công ty địa ốc phát triển, nhận đặt cọc giữ chỗ của khách hàng.

Thời điểm ấy, chủ đầu tư đã thực hiện xong thủ tục pháp lý về chuyển nhượng đất và đang trong quá trình nộp tiền sử dụng đất với Thành phố. Tuy nhiên, tới nay, dự án vẫn chưa xong thủ tục đất, bởi chủ đầu tư đang phải định giá lại giá quỹ đất này…

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đây chỉ là 2 trong số nhiều điểm nghẽn của thị trường bất động sản hiện nay.

Ngay cả việc chuyển nhượng dự án bất động sản giữa hai doanh nghiệp với nhau tưởng như đơn giản, nhưng lại rất khó khăn, bởi pháp luật quy định chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được chuyển nhượng. Trong khi đó, trong số 500 dự án trùm mền hiện nay trên địa bàn TP.HCM, có nhiều dự án thế chấp làm tài sản bảo đảm, nhiều trường hợp là tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu ngân hàng.

“Do vậy, chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án trùm mền này, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án. Cần coi đây là một hoạt động kinh doanh bình thường của các doanh nghiệp”, ông Châu nói.

Còn theo ông Nguyễn Huy Vũ, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Bản Việt (Banviet Land), một điểm nghẽn quan trọng nữa ảnh hưởng thị trường bất động sản là chính sách tín dụng chưa phù hợp. Hiện chính sách tín dụng chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản, trong khi tính chất hoạt động của thị trường này là trung hạn, dài hạn. Đến nay, mới chỉ có 1 quỹ đầu tư bất động sản trong nước là Quỹ Đầu tư TCREIT thuộc Techcombank thành lập tháng 7/2016.

Chưa kể, hiện lãi suất cho vay bất động sản vẫn còn cao, trên dưới 10%/năm và đến nay vẫn chưa bố trí được nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho 4 ngân hàng lớn là Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV để thực hiện chính sách nhà ở xã hội, ngoại trừ nguồn vốn khoảng 1.500 tỷ đồng trong tổng số 2.000 tỷ đồng mới vừa được Nhà nước bố trí cho Ngân hàng Chính sách Xã hội để cho vay mua nhà ở xã hội.

Ông Châu còn chỉ thêm một điểm nghẽn nữa, đó là thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa nguy cơ nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Cụ thể, khâu thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật các công trình cấp 1 (từ trên 20 tầng) đều phải thông qua Cục Quản lý các hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng), sau đó nộp hồ sơ này về Sở Xây dựng để xin cấp giấy phép xây dựng.

“Lẽ ra quy trình cấp giấy phép xây dựng đã phải bao hàm công tác thẩm định thiết kế, nhưng lại bị tách ra thành 2 quy trình rất là nhiêu khê. Hơn nữa, rất cần thiết và hợp lý nếu phân cấp cho Sở Xây dựng cũng có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật công trình cấp 1, thì rút ngắn được thời gian làm thủ tục hành chính, giúp dự án sớm triển khai thực hiện và góp phần làm giảm giá thành nhà ở”, ông Châu nói.

Ông Châu cho biết thêm, Chính phủ vừa ban hành Nghị định 42/2017/NĐ-CP ngày 5/4/2017 đã quy định cấp tỉnh được thẩm định thiết kế các công trình cao tầng đến 24 tầng, có chiều cao đến 75 m. Tuy nhiên, việc điều chỉnh, sửa đổi này là quá ít.

“Như vậy, tất cả các công trình trên 24 tầng (75 m) cũng đều phải thông qua Cục Quản lý các hoạt động xây dựng thẩm định. Dù cũng có tỉnh sẽ cần sự hỗ trợ của Bộ Xây dựng để thẩm định các công trình cao tầng, nhưng năng lực đội ngũ cán bộ các thành phố trực thuộc Trung ương có thể đảm đương việc thẩm định các công trình cao tầng đến 100 m”, ông Châu đánh giá.

Thông nghẽn bằng cách nào?

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường cho rằng, Chính phủ cần có động thái cụ thể, cấp bách để tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững hơn. Trong đó, phải thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm giá thành nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế "xin-cho" trên thị trường bất động sản.

Theo ông Võ, tiền sử dụng đất là một điểm nghẽn của thị trường
bất động sản, là ‘gánh nặng’ của doanh nghiệp và người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà. Đây cũng là ẩn số không minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư; là môi trường dễ phát sinh tiêu cực và tạo ra cơ chế "xin - cho".

“Để thị trường bất động sản vận hành thực sự theo cơ chế thị trường, cần thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm giá thành nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế "xin-cho" trên thị trường bất động sản”, ông Võ kiến nghị.

Đồng quan điểm, HoREA cho rằng, cần phải thay đổi triệt để quan điểm về tiền sử dụng đất. Về lâu dài, đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất”, mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

Theo HoREA, việc áp dụng thuế sử dụng đất sẽ giúp cho doanh nghiệp và người tiêu dùng không phải chịu gánh nặng tiền sử dụng đất như hiện nay. Doanh nghiệp có thể tiên lượng chi phí tạo lập quỹ đất khi đầu tư dự án, trong khi Nhà nước có nguồn thu thuế sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Bên cạnh đó, vấn đề cần giải quyết cấp bách là phải cải cách triệt để quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của doanh nghiệp được thực hiện minh bạch, nhanh chóng, hợp lý và loại trừ được các yếu tố phát sinh tiêu cực.

Ông Châu cho rằng, với vấn đề chuyển nhượng dự án bất động sản cần phải có sự linh hoạt hơn, bởi TP.HCM hiện có khoảng 500 dự án đang ngừng triển khai, là phần chìm của tảng băng hàng tồn kho bất động sản, nhưng đến nay vẫn chưa có giải pháp hợp lý và hiệu quả để xử lý triệt để vấn đề này.

“Hiệp hội nhận thấy việc chuyển nhượng dự án là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau, chưa phải là bán nhà ở cho người mua nhà. Nếu bên chuyển nhượng chưa hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng, thì bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục thực hiện hoàn tất các công việc này.

Do vậy, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi khoản (1.b) Điều 194 Luật Đất đai 2013 và sửa đối khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 để cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án. Coi chuyển nhượng dự án, một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh theo nhu cầu của các doanh nghiệp”, ông Châu đề xuất.

Về phía doanh nghiệp, ông Vũ kiến nghị Nhà nước có cơ chế tiếp nối để hỗ trợ tín dụng cho đối tượng chính sách để mua nhà ở xã hội; cho người thu nhập thấp đô thị để mua nhà ở thương mại giá rẻ.

Ông Vũ cho biết, chính sách nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2014 đến nay vẫn chưa thể triển khai được trên thực tế. Năm 2017, theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ, người vay mua nhà ở xã hội tiếp tục được hưởng mức lãi suất 4,8%/năm, nhưng chưa áp dụng được cho các trường hợp mới. Đây là vấn đề rất cấp bách cần được giải quyết sớm, nên các bộ, ngành cần bố trí nguồn tái cấp vốn từ ngân sách để thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

“Phát triển sản phẩm bất động sản có thời gian trung hạn và dài hạn, nhưng Nhà nước chưa có cơ chế tạo lập nguồn vốn tín dụng trung hạn, dài hạn cho thị trường này. Chính vì vậy, theo tôi, Ngân hàng Nhà nước cần có cơ chế tạo nguồn vốn cho vay trung hạn, dài hạn trong thời hạn khoảng 15-20 năm cho người mua căn nhà đầu tiên,” ông Vũ nói.