Thị trường bất động sản: Thay đổi để duy trì đà hồi phục

Sức hút vốn ngoại

Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), 5 tháng đầu năm nay, thị trường bất động sản cả nước đón thêm hơn 560,7 triệu USD vốn đầu tư nước ngoài (FDI), đứng thứ 4 trong các lĩnh vực thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

Trên thị trường bất động sản, nửa đầu năm nay cũng chứng kiến nhiều thương vụ có yếu tố nhà đầu tư nước ngoài. Đơn cử như Tập đoàn Maeda (Nhật Bản) và Công ty Thiên Đức đã được thành lập liên doanh để phát triển dự án căn hộ cao cấp Waterina Suites với tổng đầu tư 30 triệu USD tại quận 2, TP.HCM.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu chia sẻ, đây là xu hướng dẫn dắt luồng vốn cho cả năm 2017. Thực tế, Việt Nam đang có nhiều lợi thế hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài khi đã và sắp ký kết nhiều hiệp định thương mại tự do thế hệ mới. Do đó, thị trường bất động sản vẫn được quan tầm nhiều từ giới đầu tư.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng dự báo, trong năm 2017, trong các nguồn vốn chảy vào bất động sản, nguồn vốn FDI vẫn chiếm tỷ trọng cao, nhưng nguồn vốn tín dụng trong nước vẫn là nguồn lực chủ yếu. Ngoài ra, vốn trong dân, kiều hối cũng sẽ chảy nhiều hơn, nhất là đầu tư vào phân khúc biệt thự, condotel.

Dưới góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Toàn, Phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Đầu tư nước ngoài cho rằng, trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, các doanh nghiệp trong nước vẫn mạnh mẽ hơn các nhà đầu tư nước ngoài.

“Chúng ta khuyến khích vốn FDI vào bất động sản, nhưng về triển khai dự án, thì các doanh nghiệp trong nước sẽ có lợi thế hơn, nhất là trong những vấn đề như giải phóng mặt bằng, chế độ bán hàng... Tôi cho rằng, với các dự án lớn, thì nên triển khai theo hình thức liên doanh, sẽ hiệu quả hơn là doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài”, ông Toàn nhận định.

Thêm một tín hiệu vui đối với lĩnh vực bất động sản trong nửa đầu năm 2017 là việc số lượng doanh nghiệp thành lập mới tăng cao. Theo số liệu về tình hình đăng ký doanh nghiệp 3 tháng đầu năm 2017 được Cục Quản lý đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) công bố, trong số 26.478 doanh nghiệp thành lập mới trên cả nước, có đến 924 doanh nghiệp thuộc lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Con số này đã đưa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới có mức tăng cao nhất (tăng 55%) trong số các lĩnh vực so với cùng kỳ 2016.

Những điểm trừ

Bên cạnh những tín hiệu đáng mừng, nửa đầu năm 2017, thị trường bất động sản cũng ghi nhận những hiện tượng tiêu cực, phần nào ảnh hưởng đến tâm lý thị trường. Điển hình là những tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư tại các dự án bất động sản đang có xu hướng gia tăng.

Từ đầu năm đến nay, hàng loạt tranh chấp tại các dự án nổ ra, đã làm dư luận lo ngại về sự minh bạch, chữ “tín” của nhà đầu tư, cũng như quyền lợi của “thượng đế”.

Chẳng hạn như việc tranh chấp tại chung cư Home City Trung Kính (quận Cầu Giấy, Hà Nội), chung cư Parkview Residence (phường Dương Nội, quận Hà Đông, Hà Nội), dự án chung cư Thăng Long Garden, Skylight (Minh Khai, Hai Bà Trưng, Hà Nội), Hồ Gươm Plaza (Hà Đông, Hà Nội), Happy Star Tower, Mipec Riversiden (Long Biên)…

Theo GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, bất động sản là hàng hóa tương đối nhạy cảm, vì thế, những tranh chấp có thể ảnh hưởng tâm lý thị trường, tốc độ tiêu thụ của dự án vì thế có thể chững lại và đương nhiên, giá căn hộ có thể sẽ giảm, đặc biệt với những dự án để việc tranh chấp, kiện tụng kéo dài.

Áp lực về lãi suất

Đánh giá về những trở ngại của thị trường bất động sản 2017, bên cạnh những biến động khó lường trên thị trường tài chính thế giới, thị trường bất động sản tại Việt Nam có thể phải đối diện với nguồn vốn tín dụng bị thắt chặt hơn so với những năm trước.

Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, từ 1/1/2017, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn đã được rút từ 60% xuống 50%. Trong khi đó, tín dụng bất động sản là những món vay dài hạn, việc giảm tỷ lệ này đồng nghĩa với nguồn vốn cho vay cho bất động sản sẽ giảm nhiều.

Bên cạnh đó, hệ số rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản sẽ tăng từ 150% lên 200%. Quy định này cũng bắt buộc các ngân hàng phải giới hạn quy mô cho vay kinh doanh bất động sản. Thêm vào đó, lãi suất cho vay trong năm 2017 đang có xu hướng tăng có thể ảnh hưởng bất lợi cho thị trường.

Nhận định về áp lực tăng lãi xuất đang nhen nhóm trên đường đi của lãi suất, ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Quản lý tài sản và cho bất động sản của Công ty TNHH Jones Lang Lasalle Việt Nam cho rằng, mặt bằng lãi suất có thể tăng do yếu tố khách quan và nội tại.

Với lãi suất huy động có chiều hướng tăng, thậm chí có ngân hàng nâng lên mức 9,2%/năm, ông Quang cho rằng, nếu không kiểm soát tốt, mặt bằng lãi suất có thể sẽ tăng thêm 2,5%/năm so với mức lãi suất hiện nay. Khi đó, chi phí vốn tăng, CPI tăng theo, bất động sản không thanh khoản được, đồng nghĩa với giá bất động sản đi xuống.

“Những phân khúc bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng sẽ là phân khúc bị ảnh hưởng trước tiên và nặng nhất nếu như thị trường có biến động. Vì vậy, các nhà đầu tư cần theo dõi sát những biến động trên thị trường thế giới và diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam. Trong khi đó, phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn được duy trì tốt dù có bất ổn kinh tế, vì nhu cầu cho phân khúc này chưa được đáp ứng bởi nguồn cung. Do đó, Chính phủ cần quan tâm hỗ trợ cho phân khúc này”, chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu nhận định.

“Lột xác” để phù hợp hơn

Với những diễn biến của thị trường trong những tháng đầu năm 2017, đánh giá chung về thị trường 2017, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản tiếp tục xu hướng ổn định của năm 2016 và phát triển có phần mạnh mẽ hơn.

Cũng theo Hiệp hội, mặc dù thị trường chưa xuất hiện các cú huých đủ mạnh để tạo tăng trưởng đột biến, nhưng sự năng động, quyết tâm của Chính phủ và doanh nghiệp trong việc điều chỉnh cơ cấu hàng hóa, phát triển nhà ở xã hội và nhà ở hạng tiêu chuẩn (phân khúc trung bình), đa dạng hóa nguồn tín dụng vào bất động sản, đồng thời sự phát triển của phân khúc bất động sản du lịch, sẽ tạo nên sức hấp dẫn của thị trường trong những tháng còn lại của năm 2017.

Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam đang có sự lệch pha giữa các phân khúc, ghi nhận sự thiếu hụt lớn về nguồn cung cho nhà giá thấp, trong khi các dự án cao cấp ồ ạt được đầu tư. Tuy nhiên, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam dự báo, năm 2017, phân khúc nhà ở trung bình sẽ có điều kiện phát triển xứng với tiềm năng do có sự vào cuộc của Chính phủ, các tổ chức và các doanh nghiệp. Bên cạnh đó, phân khúc nhà ở cao cấp sẽ có biến động đa chiều khi chịu tác động của chính sách qua việc phân loại sản phẩm tiêu chuẩn, cao cấp.

Theo đó, những sản phẩm đang gọi là cao cấp nhưng chủ đầu tư chưa đạt đến trình độ quản lý cao cấp, chưa xác định đầy đủ trách nhiệm và nguồn lực, bản thân sản phẩm chưa hội tụ đủ các điều kiện cao cấp cũng như chưa có đủ các dịch vụ, tiện ích tương xứng... sẽ cần có sự thay đổi và điều chỉnh cho phù hợp.