Thị trường bất động sản Hà Nội, sự điều chỉnh cần thiết

Dự án căn hộ trung cấp, bình dân thắng thế

Báo cáo cập nhật từ CBRE Việt Nam mới đây cho thấy, trong quý III/2017, thị trường Hà Nội đón nhận thêm gần 8.300 căn mở bán mới từ 38 dự án trên toàn Thành phố, tập trung chủ yếu ở khu vực phía Tây và Tây Nam (chiếm 60% tổng nguồn cung mới).

Điểm đáng chú ý, phân khúc cao cấp tỏ ra tương đối thận trọng với nguồn cung mở bán mới chỉ đạt 1.480 căn tập trung ở các khu vực quen thuộc như Tây Hồ hay khu vực trung tâm, giảm 38% so với trung bình 4 quý gần đây. Trong khi đó, phân khúc trung cấp tiếp tục mở rộng, chiếm 71% số lượng mở bán trong quý và 50% tổng nguồn cung lũy kế tính đến quý III/2017.

Theo đánh giá của bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Phụ trách Bộ phận phân tích CBRE Việt Nam, sự vượt trội của phân khúc trung cấp, bình dân đã kéo dài từ cuối năm 2016 trở lại đây. Từ cuối năm 2016, trước diễn biến tăng trưởng nóng về nguồn cung của phân khúc cao cấp, nhiều chủ đầu tư đã phải tiến hành cơ cấu sản phẩm của mình với giá cả vừa phải hơn, hướng đến đối nhóm đối tượng có nhu cầu cao.

Con số của CBRE khá tương đồng với báo cáo trước đó từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Cục Quản lý nhà và thị trường Hà Nội (Bộ Xây dựng). Cụ thể, theo 2 đơn vị này, trong 9 tháng đầu năm 2017, gần 70% sản phẩm bán thành công thuộc phân khúc căn hộ trung cấp, bình dân, còn lại là các phân khúc cao cấp và các sản phẩm khác.

Thị trường năm nay có dấu hiệu chững lại đôi chút, nhưng không nhiều. Đây là sự điều chỉnh cần thiết để thị trường bước sang giai đoạn mới.

Theo các đơn vị trên, trong 9 tháng đầu năm, các dự án mở bán chủ yếu các dự án cũ mở bán tiếp hoặc một số dự án tái khởi động, trong khi các dự án mới đang chờ cơ cấu lại, tính toán sản phẩm sang phân khúc trung cấp và bình dân, cũng như chính sách ưu đãi để bung hàng vào dịp cuối năm nay.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội môi giới Việt Nam cho biết, nhu cầu với căn hộ thuộc phân khúc giá rẻ rất lớn, nhưng nguồn cung nhà giá rẻ tại Hà Nội hiện nay không nhiều. Dù không truyền thông nhiều, nhưng do đánh trúng vào phân khúc nhiều người cùng có nhu cầu, nên các dự án nhà giá bình dân được săn đón khá kỹ.

Đồng quan điểm, lãnh đạo Công ty cổ phần Kiến trúc đô thị Nam Thăng Long, chủ đầu tư Dự án Startup Tower cho biết, để tạo sức hút, các dự án hiện nay cũng có thêm các chương trình hỗ trợ cho các gia đình trẻ, với tổng mức thu nhập từ 20 - 25 triệu đồng/tháng. Cụ thể, người mua nhà chỉ cần có khoảng 25 - 30% giá trị căn hộ ban đầu có thể sở hữu được căn nhà, phần còn lại được ngân hàng cho vay với chương trình hỗ trợ lãi suất 0% từ 12 - 18 tháng. Nhờ đó, giảm được áp lực tài chính cho người mua nhà.

Nguồn cung căn hộ của thị trường Hà Nội mở bán trong quý III chủ yếu đến từ các dự án cũ mở bán tiếp  

Trong nửa cuối năm 2017, theo đánh giá của bà An, nguồn cung nhà giá bình dân tiếp tục sẽ tăng mạnh trong những tháng cuối năm, bởi thời điểm cuối năm thường là chu kỳ mua nhà nhiều nhất của người dân. Ngoài các dự án của một số chủ đầu tư quen thuộc, sẽ có thêm nhiều gương mặt mới, trong đó có cả những doanh nghiệp tầm cỡ với kế hoạch nhà bình dân đã công bố từ cuối năm ngoái và chuẩn bị ra mắt.

Đất nền kỳ vọng sẽ sôi động cuối năm

Cũng như phân khúc căn hộ, phân khúc đất nền, liền kề tại Hà Nội cũng chững lại trong quý III/2017. Tuy nhiên, thị trường vẫn ghi nhận sự sôi động ở khu vực phía Tây Thành phố nhờ hạ tầng phát triển, cùng với tâm lý thích nhà đất và mức giá đang ở mức hợp lý.

Cụ thể, thời gian qua, hàng loạt tuyến đường quan trọng như đường trên cao vành đai 3, đường Tố Hữu, đường 70, đường Vạn Phúc, Lê Trọng Tấn (Hà Đông), hầm chui Thăng Long - Khuất Duy Tiến, hầm chui Nguyễn Trãi, đường Lê Trọng Tấn kéo dài (Hà Đông)… liên tục được hoàn thành, tạo sự thông suốt cho tam giác phía Tây Hà Nội là Hà Đông - Nam Từ Liêm - Cầu Giấy.

Bên cạnh đó, tuyến Metro Nhổn - ga Hà Nội, Hà Đông - Cát Linh, cùng các công trình hạ tầng khác đang đi vào hoàn thiện, cũng đã tạo nên “cú huých”, giúp thị trường bất động sản phía Tây Hà Nội nói chung và phân khúc đất nền, biệt thự ở đây nói riêng thu hút đông đảo khách hàng có nhu cầu thực và như nhà đầu tư.

Đặc biệt, mới đây, thông tin đại gia bán lẻ Nhật Bản AEON sẽ xây dựng đại siêu thị AEON Mall thứ 2 tại Hà Đông cũng góp phần hâm nóng thị trường bất động sản khu vực này.

Báo cáo của CBRE cho biết, tính riêng trong quý III/2017, thị trường nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội được bổ sung 1.055 căn, trong đó 84% số căn là nhà liền kề. Bốn dự án mới mở bán bao gồm Louis City (Hà Đông), The Eden Rose (Thanh Trì), The Mansions - Park City giai đoạn 3 (Hà Đông) và Iris Home - Gamuda giai đoạn 3 (Hoàng Mai). Tính từ đầu năm tới nay, đã có tổng số hơn 2.600 căn biệt thự, nhà liền kề được mở bán, bằng 59% tổng số căn mở bán của năm ngoái. Trong đó, khu vực phía Tây vẫn được ghi nhận là khu vực có nguồn cung mới nhiều nhất, chiếm 50% tổng nguồn cung mới toàn thị trường tính đến thời điểm hiện tại.

Về thanh khoản, trong quý III, thị trường ghi nhận 622 căn giao dịch thành công, giảm 52% so với quý trước và 78% so với cùng kỳ năm ngoái, một phần do lượng cung mới hạn chế. Tính tới hết quý III/2017, toàn thị trường nhà ở gắn liền với đất đã bán được hơn 2.900 căn với 63% nằm ở khu vực phía Tây.

Theo đánh giá của CBRE, quý cuối năm được kỳ vọng sẽ là quý sôi động của thị trường nhà ở gắn liền với đất với nhiều dự án mới quy mô lớn được mở bán bao gồm The Manor Central Park, Splendora, Starlake…

Cở sở hạ tầng cải thiện mạnh mẽ tại khu vực phía Tây sẽ tiếp tục giúp duy trì nguồn cầu khả quan tại khu vực này. Hạ tầng phát triển cũng thu hút nhiều đại gia rót vốn đầu tư vào khu vực này, như Vingroup, Mường Thanh, FLC, bên cạnh sự trở lại của 2 tên tuổi cũ là Nam Cường và Hải Phát. Không chỉ các nhà đầu tư lớn, mà nhiều tên tuổi nhỏ cũng tận dụng cơ hội để triển khai dự án tại khu vực này.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Khối phân tích CBRE cho biết, từ sau giai đoạn khủng hoảng bất động sản 2009 - 2013, giá đất nền khu vực phía Tây Nam Hà Nội vẫn đang rất thấp (dao động khoảng 20 triệu đồng/m2). Ngay cả giá biệt thự - liền kề dù cao hơn, nhưng cũng đang ở mức giá tiềm năng. Ngoài ra, với quy hoạch hạ tầng đồng bộ, cộng với việc các chủ đầu tư lớn đồng loạt đổ vốn phát triển các khu đô thị kiểu mẫu, các tiện ích lớn ở đây đã thúc đẩy nhu cầu nắm giữ đất nền. Đất nền phía Tây Hà Nội thu hút cả nhà đầu tư thứ cấp và người mua nhà lần đầu, khi họ kỳ vọng thời gian tới, diện mạo khu vực này sẽ thay đổi đáng kể với các trung tâm giải trí, tiện ích…

Trong khi đó, khu vực phía Đông, theo CBRE với triển vọng tương lai về phát triển cơ sở hạ tầng, kết nối tốt hơn với khu vực trung tâm qua nhiều cây cầu mới, cũng sẽ thu hút nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư cũng như người mua nhà để ở.