Sôi động cuộc đi săn “dự án chết“

Những ngôi sao M&A

Sự kiện Dự án Daewoo Cleve do Công ty TNHH Hi Brand (Hàn Quốc) làm chủ đầu tư được đổi tên vừa qua gây nhiều chú ý trên thị trường. Rầm rộ ra mắt vào cuối 2011, nhưng dự án sau đó nhanh chóng đắp chiếu vì triển khai đúng thời điểm thị trường bước vào giai đoạn trầm lắng, trong khi công ty mẹ tại Hàn Quốc gặp nhiều khó khăn về tài chính.

Để cứu vãn dự án, chủ đầu tư đã xin điều chỉnh dự án sang thấp tầng, biệt thự, liền kề và chung cư cao cấp. Tuy nhiên, dự án không cải thiện được nhiều tình hình. Nhìn hình ảnh những tòa nhà xây dựng dở dang đang hoen gỉ sắt, tương lai của dự án càng mịt mờ.

Tuy nhiên, Daewoo Cleve đã nhen nhóm hy vọng hồi sinh sau khi Tập đoàn CENGroup bất ngờ thông báo sẽ trở thành chủ đầu tư mới của một hợp phần trong dự án này (tên gọi The K-park), đồng thời sẽ tiến tới có thể thâu tóm nốt các hợp phần còn lại nếu dự án The K – Park thành công.

Tương tự như Daewoo Cleve, dự án 99 Trần Bình cách đây không lâu cũng đã chính thức trở lại thị trường với tên gọi BIDHomes The Garden Hill sau khi được BIDGroup mua lại và hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.

Ra mắt thị trường từ năm 2010 do Công ty TNHH Đức Phương làm chủ đầu tư, nhưng dự án liên tục gặp rắc rối liên quan đến huy động vốn với đối tác là Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà Đô thị Hà Nội, khiến cho dự án rơi vào đói vốn và nằm chờ chết suốt gần 7 năm.

Đến năm 2015, Công ty Đức Phương bán cổ phần cho BIDGroup và dự án chính thức thuộc về BIDGroup. Về với chủ mới, dự án được đổi tên từ “Tòa nhà đa năng Đức Phương” thành “The Garden Hill Tower”.

Đến tháng 11/2015, sau khi tiếp nhận từ Đức Phương, BID Group và Đức Phương đã hoàn tất các thủ tục pháp lý của dự án, chuyển đổi mục đích sử dụng đất dự án 99 Trần Bình từ đất thuê 50 năm sang đất ở lâu dài. Đồng thời, cũng tiến hành phối hợp mở rộng con đường đi vào dự án và nâng cấp thiết kế của tòa nhà lên thành cao cấp.

Trước đó, đại gia Mường Thanh cũng đã thâu tóm thành công dự án Thanh Hà - Cienco 5 Land. Vượt qua nhiều đối thủ, Mường Thanh đã nhanh chóng chiếm quyền kiểm soát khi mua lại 95% cổ phần của Cienco 5 Land, chủ đầu tư dự án.

Sau khi về tay Mường Thanh, dự án đã nhanh chóng được điều chỉnh lại về thiết kế, cũng như được bơm vốn, đẩy nhanh tốc độ triển khai và chào bán ra thị trường.

Bên cạnh đó, cuộc đi “săn” trên thị trường địa ốc còn diễn ra sôi động ở nhiều “tay chơi” khác như Vingroup, TNG Holdings, Hải Phát, FLC….

Còn tại TP.HCM, một trong những tên tuổi tiên phong trong việc làm hồi sinh các dự án đắp chiếu phải kể đến Novaland. Thông qua M&A, với chỉ 4 dự án năm 2013, đến nay, tập đoàn này đã phát triển trên 40 dự án ở phân khúc trung và cao cấp. Trong năm 2016, số lượng đã hoàn thành và bàn giao là 7 dự án, 21 dự án mới đã và đang được phát triển.

Một tên tuổi khác là Công ty cổ phần Địa ốc Đất Xanh, với 7 dự án đã M&A trong năm 2016, đã nâng tổng số dự án của tập đoàn này lên 20 dự án. Trong đó, có việc mua lại Zem Riverside với tổng vốn 1.071 tỷ đồng, quy mô 6,7ha và rót 950 tỷ đồng vào SaigonRes Riverside.

Một tên tuổi khác là Hưng Thịnh Corp. Đây là tập đoàn nổi tiếng “mát tay” trong việc hồi sinh các dự án “chết”. Tất cả các dự án khó khăn qua tay Hưng Thịnh đều trở lại ngoạn mục, như các dự án Moonlight Park View, Moonlight Residences, Sky Center, Melody Residences, Richmond City, SaigonMia, Lavita Garden, 9 View Apartment, Florita, 91 Phạm Văn Hai… Đây đều là những dự án được Hưng Thịnh mua lại hoặc hợp tác đầu tư.

Trong khi đó, An Gia Investment, với nguồn vốn 200 triệu USD do Quỹ Creed (Nhật Bản) rót trực tiếp, đã thâu tóm 6 dự án lớn nhỏ. Doanh nghiệp này và đối tác Nhật Bản vừa công bố mua lại 5 block còn lại của dự án khu dân cư phức hợp Lacasa, quận 7, TP.HCM từ tay Tập đoàn Vạn Phát Hưng để chính thức trở thành nhà phát triển toàn bộ dự án này (trước đó 2 nhà đầu tư này đã mua 2 block tại Lacasa).

Lacasta là dự án “chết lâm sàng” gần chục năm qua, nhưng qua bàn tay “phù thủy” của An Gia, từng block được mua lại biến thành các dự án Angia Riverside và Angia Skyline, hiện đã bán 90% trên tổng số 800 căn hộ.

Câu chuyện tương tự đã diễn ra tại các dự án “trùm mền” như The Garden và River City được mua lại và hồi sinh mạnh mẽ.

Lợi anh, lợi ả, lợi cả thị trường

Giải thích vì sao nhiều doanh nghiệp chọn M&A thay vì tự phát triển quỹ đất để làm dự án mới, ông Lương Sĩ Khoa, Phó chủ Tịch HĐQT An Gia Investment cho biết, M&A các dự án giúp doanh nghiệp tiết kiệm được rất nhiều thời gian thủ tục pháp lý cũng như giải tỏa mặt bằng.

Phát triển dự án mới có khi mất cả năm trời và nhiều khi mất luôn cơ hội thị trường. M&A cũng giúp doanh nghiệp dễ lựa chọn các dự án tại các vị trí đẹp, quỹ đất lớn, có hạ tầng dân sinh phát triển.

Đồng quan điểm, ông Trần Anh Đức, Phó tổng giám đốc BID Group Việt Nam cho rằng, đối với hoạt động mua bán dự án hiện tại, doanh nghiệp không dùng khái niệm thâu tóm, mà đó là những thương vụ M&A thân thiện. Bởi mỗi dự án mua lại hoặc hợp tác phát triển đều mang cái kết tốt đẹp cho nhiều bên, từ người mua, người bán đến khách hàng mua nhà và cả bộ mặt đô thị của thành phố.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea) cho biết, có hàng trăm dự án đang tạm ngưng triển khai tại trên cả nước. Đây là một “tảng băng chìm” của tảng băng tồn kho bất động sản, ẩn chứa nhiều nguy cơ. Tuy nhiên, đó cũng là “nguồn tài nguyên” lớn để  M&A tiếp tục sôi động.

“Việc các doanh nghiệp lớn đẩy mạnh M&A dự án đang là một bài toán đa lợi ích. Điều này giúp bên thâu tóm giảm bớt được chi phí và thời gian xây dựng dự án mới. Bên bán giải quyết được bài toán tài chính. Đặc biệt, các dự án “ngắc ngoải” sẽ được hồi sinh, giải phóng lượng tồn kho lớn có thể gây hiệu ứng xấu cho thị trường”, ông Nam nói.

Tuy nhiên, theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT SohoVietnam, cần lưu ý rằng, với các dự án đắp chiếu, thì thường mỗi dự án một bệnh. Có thể là sản phẩm dự án bị lỗi thiết kế thi công, định vị sai sản phẩm, không thể thay đổi được. Có thể là dự án nợ vay ngân hàng hoặc nợ khách hàng cũ, hoặc năng lực chủ đầu tư cũ có vấn đề, hoặc công tác tiếp thị bán hàng chưa đúng...

Do đó, khi tham gia vào các dự án này, những nhà đầu tư mới phải đưa ra giải pháp khắc phục triệt để từ cơ cấu lại thiết kế, giá bán đến cả chính sách marketing phù hợp mới đảm bảo được thanh khoản. Ngoài ra, việc thay đổi chủ đầu tư mới cũng phải đảm bảo chất lượng dự án thực sự tốt mới đảm bảo được uy tín thương hiệu trong dài hạn.