Siết tín dụng bất động sản, không nên “vơ đũa cả nắm”

Bộ Xây dựng và các chuyên gia gần đây đều có cảnh báo dấu hiệu lệch pha cung cầu trên thị trường bất động sản khi các chủ đầu tư tập trung phát triển các dự án trung và cao cấp, trong khi 70% nhu cầu thực lại thuộc về nhà ở giá rẻ và bình dân. Trước thực trạng này, Bộ Xây dựng đã đề nghị NHNN kiểm soát dòng tín dụng đối với các dự án bất động sản cao cấp.

Ông Đỗ Đức Duy, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, tín dụng bất động sản trong toàn hệ thống hiện nay chiếm khoảng 10%, dù vẫn nằm trong ngưỡng an toàn theo thông lệ quốc tế (khoảng 12%), nhưng tỷ lệ này đang tiệm cận đến giới hạn mà “hết sức phải quan tâm”.

“Dù nằm trong giới hạn an toàn, nhưng có biểu hiện tín dụng bất động sản đổ nhiều vào phân khúc cao cấp, thậm chí là tập trung vào một số dự án lớn của một số chủ đầu tư, đây là điều đáng quan ngại. Thị trường tăng trưởng ổn định, nhưng tiềm ẩn rủi ro nếu không kiểm soát tốt”, ông Duy cho biết.

Với những cảnh báo trên, NHNN thời gian qua đã ban hành nhiều văn bản yêu cầu các ngân hàng thương mại tăng cường kiểm soát rủi ro tín dụng đối với bất động sản, khiến tốc độ tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực địa ốc đã chậm lại so với năm ngoái.

Cụ thể, số liệu từ NHNN cho biết, tính đến ngày 31/8/2016, tín dụng bất động sản tăng 6,73%, chậm hơn so với tốc độ tăng trưởng tín dụng toàn ngành (gần 10%) và chỉ bằng một nửa của cùng kỳ năm ngoái (13,06%).

Nhìn ở một góc độ, việc tín dụng bất động sản tăng chậm phần nào khiến cho nhiều người bớt lo lắng, bởi trong suốt hơn 2 năm qua, dòng tiền ngân hàng bơm vào lĩnh vực này khá lớn, gây lên những lo ngại về bong bóng bất động sản.

Thực tế, năm nay, dù thanh khoản thị trường đã có dấu hiệu chững lại, nhưng sự sụt giảm chủ yếu từ phân khúc nhà ở bình dân và giá rẻ. Trong khi tại phân khúc nhà ở trung và cao cấp, thanh khoản vẫn duy trì tốt.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea), người mua nhà ở phân khúc trung, cao cấp đa số vay vốn từ ngân hàng. Điều này cho thấy, dòng tiền tín dụng vẫn chảy vào phân khúc này nhiều nhất. Việc các ngân hàng đẩy mạnh vốn vào phân khúc trung và cao cấp rất dễ dẫn đến bong bóng bất động sản. Như giai đoạn trước, bong bóng bất động sản vỡ cũng bắt nguồn từ phân khúc cao cấp, khi cả ngân hàng và doanh nghiệp địa ốc đều tập trung vào phân khúc này mà bỏ quên phân khúc có nhu cầu lớn nhất trên thị trường là căn hộ giá rẻ. Khi bong bóng vỡ, để vực dậy thị trường, Chính phủ đã đưa ra gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, hỗ trợ cho phân khúc nhà ở giá rẻ, làm ấm lại phân khúc này, từ đó lan dần ra cả thị trường. Do vậy, việc siết tín dụng với bất động sản theo kiểu “vơ đũa cả nắm” cần được nhìn nhận lại, bởi phân khúc căn hộ giá rẻ vẫn có nhu cầu rất lớn.

Còn theo của TS. Lê Xuân Nghĩa, đừng làm dấy lên tâm lý lo ngại về bất động sản. Muốn siết tín dụng bất động sản, phải phân tích rất kỹ thị trường trên cơ sở dự báo trung và dài hạn. Thị trường bất động sản hiện đang hồi phục từ từ, cần phải để nó tiếp tục phục hồi bền vững. Hiện nay, khoảng 70% tài sản đảm bảo của tín dụng ngân hàng (ước hơn 5 triệu tỷ đồng) nằm ở bất động sản.

“Chỉ nhờ thị trường bất động sản phục hồi mới có thể xử lý nợ xấu, tăng trưởng kinh tế. Chính vì thế, nếu đối xử lạnh lùng và ngây ngô với bất động sản, sẽ tự cầm gậy đánh vào chân mình”, ông Nghĩa ví von và cho rằng, việc phải theo dõi chặt chẽ cho vay bất động sản để tránh xảy ra bong bóng là điều cần thiết, nhưng hiện tại chưa đến mức phải siết mạnh.

Tính toán của ông Nghĩa cho biết, bong bóng bất động sản chỉ xảy ra khi bên cung không chịu bán, ém hàng chờ giá lên, còn bên cầu thì tìm mua bằng mọi giá. Còn hiện nay, thị trường đang trong cảnh dư cung và rất nhạy cảm về giá. Giá nhích lên đến đâu, cung bung ra đến đấy, nên giá bất động sản chỉ tăng từ từ, không có khả năng tăng vọt, khó tạo ra bong bóng. Theo ông Nghĩa, khả năng phải tới 2021 - 2023, bong bóng mới xảy ra. Vì vậy, cần phải xem xét và đánh giá câu chuyện siết tín dụng bất động sản, để tìm ra giải pháp hài hòa hơn cho sự phát triển của cả hệ thống ngân hàng và thị trường bất động sản.