“Quản” cho có “lý”

Kỳ vọng của cơ quan quản lý là chính sách mới sẽ giúp xóa bỏ sàn chui, sàn bất hợp pháp, tiến tới minh bạch hóa và xóa bỏ khoảng cách chênh lệch thông tin đang rất lớn giữa người mua và người bán sản phẩm địa ốc.

Nội dung chính của Thông tư 11 yêu cầu để thành lập sàn giao dịch nhất định phải thành lập DN và sàn phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, người quản lý điều hành phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, đồng thời phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng. Ngoài ra, sàn giao dịch phải có diện tích tối thiểu là 50 m2 và trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.

Liên tục nhiều năm vừa qua, thị trường bất động sản Việt Nam bị “gắn” mác kém minh bạch với tỷ lệ giao dịch ngầm lên tới 70 - 80%, khiến thị trường chậm phát triển, thường xuyên bị thao túng bởi nạn đầu cơ, “làm giá”. Mặc dù con số sàn giao dịch đã lên tới trên 1.000, trong đó riêng Hà Nội có khoảng gần 500 sàn, còn TP. HCM là khoảng gần 400 sàn, nhưng số lượng dường như vẫn tỷ lệ nghịch với chất lượng. Và thực tế hoạt động của các sàn cho thấy, Bộ Xây dựng có lý do để siết lại hoạt động của các đơn vị này!

Tuy vậy, các quy định mới trong văn bản mang tính chất “siết lại” lại đang nhận được nhiều ý kiến trái chiều.

Thứ nhất, có thể hiểu, việc sàn giao dịch phải hoạt động như là mô hình DN là để tránh tình trạng sàn chui, sàn bất hợp pháp, đồng thời hạn chế tình trạng vừa “đá bóng”, vừa “thổi còi”, thậm chí có dấu hiệu lừa đảo của không ít sàn giao dịch. Tuy nhiên, có một nghịch lý là Thông tư 11 lại gần như không đề cập tới các chế tài về xử lý các vi phạm hành chính nếu có của các sàn giao dịch bất động sản. Nội dung đáng chú ý trong thông tư này chỉ là “Sàn giao dịch bất động sản chịu trách nhiệm trước khách hàng và trước pháp luật về thông tin đã cung cấp cho khách hàng”.

Thông tin trong giao dịch bất động sản rất quan trọng, nhưng nếu chưa có quy định một chế tài cụ thể làm hành lang cho các sàn giao dịch trong việc cung cấp thông tin ra khách hàng, thì niềm tin của người dân vào hoạt động sàn giao dịch bất động sản với vai trò là tổ chức tư vấn, trung gian môi giới trong giao dịch sẽ rất ít.

Thời gian qua, đường dây nóng của Báo Đầu tư Bất động sản cũng nhận được không ít thông tin phản ánh khi sốt nóng cục bộ ở một số dự án, đã xuất hiện tình trạng thổi giá ăn tiền chênh, mạo nhận độc quyền phân phối của không ít nhà môi giới.

Thứ hai, quy định diện tích tối thiểu sàn giao dịch là 50 m2 là khá khó hiểu với các thành viên thị trường, đặc biệt là căn cứ để đưa ra quy định này.

Ai cũng hiểu, giờ người mua nhà đã khó tính và kén chọn hơn rất nhiều. Rất hiếm người chỉ đến tại sàn, nhìn mô hình, nghe môi giới kể mà đã đặt tiền để mua nhà của một dự án nào đó, mà phải “tận mục sở thị” tại dự án thì mới ra quyết định. Các sàn giao dịch cũng hiểu điều đó, nên họ cũng thường xuyên tổ chức các chuyến đi để giới thiệu với khách hàng ngay tại dự án. Còn tại sàn chỉ là việc hoàn tất thủ tục hồ sơ sau này.

Vậy đặt ra quy định diện tích 50 m2 làm gì khi sàn chỉ cần đảm bảo tuân thủ các quy định
nêu trên?

Quy định này làm người viết nhớ lại một quy định của ngành chứng khoán cách đây không lâu khi cũng yêu cầu sàn giao dịch chứng khoán phải có diện tích tối thiểu 100 m2.

Thực tế sau đó, sàn đèn sáng trưng, bảng điện tử bật suốt phiên giao dịch, nhưng dường như lại “không một bóng người”. Đơn giản vì giờ giao dịch qua online quá dễ dàng mà thuận tiện hơn nhiều.

Vậy chẳng hiểu sao lại sinh ra quy định diện tích sàn tối thiểu để làm gì, vừa tốn chi phí, vừa chẳng mang lại hiệu quả cho nhà đầu tư.

Câu hỏi đặt ra là liệu sàn giao dịch bất động sản có lại theo chân sàn giao dịch chứng khoán?

Thiết nghĩ, siết chặt và quản lý sàn giao dịch bất động sản nhằm minh bạch hóa và cải thiện vấn đề thông tin của thị trường là điều cần thiết vào giai đoạn hiện tại. Tuy nhiên, có khá nhiều cách mà các quốc gia đang phát triển trên thế giới đang áp dụng, như xây dựng hệ thống thông tin tập trung hoặc thâm chí giao dịch trực tuyến…

Những cách đó đều mang lại hiệu quả rất cao thay vì áp dụng việc quản lý hành chính. Đây chính là bài toán mà cơ quan “quản” cần xem xét để cho có lý, có tình.