Theo bà Nguyễn Thị Hải Ly, Phó Trưởng phòng Phát triển đô thị - Sở Xây dựng TP.HCM, trong chính sách nhà ở xã hội, Nhà nước cung cấp một số ưu đãi, trợ cấp cho doanh nghiệp là điểu dễ hiểu. Bởi trong thời gian đầu, điều này giúp giảm giá thành và khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở thu nhập thấp. Tuy nhiên, theo thời gian, chính sách này bộc lộ hạn chế khi không kèm phân bổ ngân sách, tạo áp lực cho địa phương, cũng như động lực để thi hành hiệu quả. Tuy nhiên, phân tích tổng thể cho thấy, với các chính sách hiện tại, một người có thu nhập tầm 10 triệu đồng/tháng sẽ khó có khả năng mua nhà ở xã hội.

Trong khi đó, Ths Nguyễn Thị Ngọc Mai đã có công trình nghiên cứu khá công phu, chỉ ra đặc trưng người nghèo ở các thành phố lớn. Nghiên cứu giám sát nghèo có sự tham gia của Oxfam và Actionaid nhận định rằng, hạn chế về học vấn và tay nghề dẫn đến người nghèo đô thị chủ yếu làm trong khu vực phi chính thức, tuy năng động, nhưng thu nhập thường không ổn định, khó có các khoản để dành. Nghiên cứu cho thấy, trên 70% thành viên hộ nghèo làm nghề phụ hồ, bán giải khát, tạp hóa nhỏ hoặc làm các nghề tự do khác như chạy xe ôm, phụ bán quán, trồng rau, bán vé số, cắt tóc, sửa quần áo...; gần 30% thành viên hộ nghèo làm công nhân (may, dược, cơ khí) hoặc làm thợ có tay nghề (thợ mộc, thợ bạc, thợ sơn). Việc không có thu nhập ổn định là yếu tố khiến trong giai đoạn triển khai gói 30.000 tỷ đồng, các ngân hàng thường không ưu tiên thực hiện giải ngân với đối tượng này, đồng thời sau gói 30.000 tỷ đồng thì càng khó khăn hơn.

Do đó, theo bà Mai, nếu triển khai mạnh loại hình nhà ở xã hội trong giai đoạn mới, thì Nhà nước cần xác định lại vai trò là "người điều phối" hay "người thực thi". Khi đó, Nhà nước sẽ giữ vai trò một nhà tư vấn và cổ vũ cho khu vực tư nhân trên nhiều lĩnh vực. Các ngân hàng thương mại mở rộng quy mô tín dụng cho nhà ở với lãi suất thích hợp dành cho người mua nhà, đồng thời có những chính sách kích thích tiết kiệm và gửi tiền vào ngân hàng.

Theo TS. Dư Phước Tân, Trưởng phòng Nghiên cứu quản lý đô thị - Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM, tham khảo từ kinh nghiệm của thế giới qua các giai đoạn phát triển chương trình nhà ở cho thấy, về lâu dài, cơ chế áp dụng cung ứng nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP.HCM có lẽ nên vận dụng nhiều hơn theo cơ chế thị trường tự do. Nhà nước chỉ tạo điều kiện để chủ đầu tư tư nhân sản xuất nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp thật nhiều; chủ yếu tập trung hỗ trợ các hộ thu nhập thấp, thông qua cho vay tiền, tín dụng nhà ở với lãi suất phù hợp, để họ có thể tự mua nhà trả góp (hoặc thuê nhà dài hạn).

Nếu chủ đầu tư tư nhân xây nhà xã hội phù hợp vị trí theo nhu cầu của người thu nhập thấp (chẳng hạn, gần chỗ làm việc) hoặc giá thấp, chất lượng đẹp; thì người thu nhập thấp sẽ tự chọn nơi ở phù hợp, mua để ở, theo khả năng và sở thích của họ. Khi đó, các chủ đầu tư xây nhà ở thu nhập thấp phải nghiên cứu kỹ thị trường, bố trí dịch vụ hạ tầng đầy đủ trong các dự án nhà ở nhằm nâng cao tính cạnh tranh so với các chủ đầu tư khác; đồng thời, có thể giảm giá, nâng chất lượng, chọn vị trí phù hợp... nhằm thu hút nhiều người đến đăng ký mua. Lúc đó, cung cầu sẽ tự động gặp nhau, theo nhu cầu thị trường và chương trình nhà ở dành cho người thu nhập thấp sẽ đạt kết quả mang tính bền vững hơn.

Đồng quan điểm, ông Trương Hoàng Trương đến từ Trung tâm Nghiên cứu Đô thị và Phát triển, nhận định, thay vì Nhà nước đưa ra một nguồn tài chính cho việc xây dựng nhà ở cho người nghèo và kèm theo điệu kiện - mà đôi khi điều kiện được đưa ra không đáp ứng được cho đa số người nghèo, thì cần tạo cơ chế để cung – cầu nhà ở bình dân tự tìm đến nhau.

Theo đó, các nguồn tài chính trước hết phải được huy động từ những người có nhu cầu về nhà ở, từ cộng đồng dân cư, từ các nguồn đô thị qua việc sử dụng đất. Tiền thu được từ việc sử dụng đất đô thị để phát triển cơ sở hạ tầng đô thị, trong đó có cơ sở hạ tầng của các khu nhà ở của người thu nhập thấp và người nghèo.

Ở góc nhìn khác, bà Mai cho rằng, có thể nhận thấy một số điểm nghịch lý hoặc mất cân bằng trong phát triển nhà ở xã hội ở nước ta như số nhóm đối tượng thụ hưởng ngày càng được bổ sung nhưng song song với điều đó là các điều kiện tiếp cận quỹ nhà này ngày càng cụ thể và khắt khe.

“Để thực sự khuyến khích chủ đầu tư từ các thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà ở xã hội, các bước thủ tục hành chính cần được đơn giản hóa và việc tiếp cận nguồn vốn đầu tư cần được hỗ trợ để hiện thực hóa kịp thời chứ không chỉ dừng lại ở những cam kết. Về yếu tố sức cầu, cần phải bỏ đi những ràng buộc không hợp lý như về tình trạng cư trú, đồng thời định lượng rõ hơn các yêu cầu về điều kiện nhà ở hiện tại cũng như điều kiện kinh tế và thu nhập hộ gia đình để người dân dễ dàng hơn trong việc tiếp cận quỹ nhà ở xã hội”, bà mai khuyến cáo.