(ĐTCK) Không phát triển rầm rộ, nhưng ngay tại các quận trung tâm TP.HCM vẫn có những dự án phân lô bán nền nhỏ lẻ của nhiều chủ đầu tư thứ cấp. Chỉ cần mua quỹ đất từ 200 - 500 m2, sau đó phân lô nhỏ và có thể bán cho người có nhu cầu ở nhà mặt phố.

“Thợ săn” đất thành phố

“Hiện bên em mới phân lô ra 5 nền đất ngay mặt hẻm đường Trương Quốc Dung, quận Phú Nhuận, mỗi nền có diện tích 60 m2 (5x12m), tách sổ riêng, giá hơn 4 tỷ đồng/nền. Anh muốn mua em nói sếp để cho một nền, chứ hàng đó ra tới đâu hết tới đó”, Tâm - một nhân viên kinh doanh bất động sản giới thiệu với phóng viên.

Chuyện phân lô bán nền đất trung tâm thành phố tưởng như đùa đó lại có thật ở TP.HCM. Theo chân Tâm, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản tới xem dự án phân lô nhỏ này. Đúng là chủ đầu tư đã chia nhỏ một quỹ đất rộng khoảng gần 300 m2 ra thành những nền đất nhỏ.

Lên UBND phường 10 (quận Phú Nhận), nơi dự án phát triển, một cán bộ địa chính cho biết, đó là quỹ đất có sổ lớn, chủ đất đã tách nhỏ đất và ra sổ riêng cho từng mảnh. Đây là khu dân cư hiện hữu, không nằm trong quy hoạch đã được kiểm tra thông tin trên Phòng Tài nguyên và Môi trường của quận, nên có mua cũng an tâm.

Tỏ vẻ không hài lòng vì đất đây nằm hơi sâu trong hẻm, để ô tô bất tiện, Tâm liền giới thiệu ngay cho phóng viên một dự án phân lô mới với 7 nền đất ngay tại đường Đinh Bộ Lĩnh, quận Bình Thạnh. Mỗi lô đất tại đây có diện tích 55 m2 (5x11 m), giá bán là hơn 5 tỷ đồng/nền đất.

ảnh 1
 TP.HCM xuất hiện những tiểu dự án phân lô bán nền trong vùng lõi. Ảnh: Gia Huy

Những quỹ đất này có diện tích lớn, thường nằm ở mặt tiền đường khá lớn, sau khi chủ đầu tư mua về sẽ phân lô nhỏ, tách thửa và xin cấp giấy chủ quyền đất sau đó chào bán. Chính vì vậy, những lô đất này luôn được khách hàng chọn mua. Trong đó, có nhiều chủ đầu tư thay vì bán đất sẽ xây nhà thô bán kiếm thêm lời.

Ông Trần Quốc Nghĩa, một người chuyên đầu tư đất nền, nhà phố cho biết, câu chuyện phân lô bán nền ngay ở các quận trung tâm TP.HCM mới xuất hiện các đây 2 năm, bùng phát nhiều nhất từ năm 2016 do TP.HCM cho phép tách thửa lớn ra những lô đất nhỏ và cấp chủ quyền.

Còn ông Nguyễn Huy Vũ, Tổng giám đốc Công ty Banviet Land, một doanh nghiệp chuyên phát triển những dự án phân lô nhà phố này cho biết, với những dự án này, chủ đầu tư rất dễ làm. Hiện tại, TP.HCM có nhiều quỹ đất rộng vài trăm mét vuông, chủ nhà khó có thể tự xây dựng hay phát triển lên luôn có nhu cầu muốn bán.

Đặc biệt, ông Vũ cho biết, những quỹ đất này vì rộng, nên giá luôn thấp, pháp lý cũng luôn rõ ràng, không phải xin quy hoạch 1/500 hay những quy hoạch khó khăn khác liên quan tới Sở, ngành hoặc Thành phố, mà chỉ cần quận cấp. Khi nhắm được quỹ đất, nhà đầu tư chỉ cần xác minh tại Phòng Tài nguyên và Môi trường của quận xem đây có thuộc là khu quy hoạch dự án công viên, trường học…, đồng thời xác minh đất có tranh chấp, kiện tục trước khi mua hoặc bán.

“Việc phát triển quỹ đất này khá dễ và chưa nhiều nhà đầu tư làm, chính vì vậy rất dễ. Chỉ cần có vốn và đội quân săn đất ở các quận trung tâm Thành phố, sau đó thực hiện thương thảo mua và làm pháp lý tách thửa, cấp sổ là có thể bán”, ông Vũ nói.

Chị Vũ Thị Cẩm Thúy, một khách hàng vừa mua lô đất tại dự án phân lô bán nền nhỏ trên đường Lý Chính Thắng, quận 3 cho biết, chị mua lô đất này để đầu tư. Ở những dự án kiểu này rất dễ bán, lại được một lợi thế đó là pháp lý rõ ràng.

Trong khi, nếu tự tìm mua đất hay nhà ở các quận trung tâm thì khá khó, người mua phải tự tìm, rồi xác minh pháp lý cũng như làm thủ tục rất lâu, giá lại rất cao, vì đất do người dân tự bán. Khi mua đất phân lô dạng này, lợi thế rất nhiều, đặc biệt mua để đó rồi bán lại cũng có lời lớn hơn là đi mua đất dự án đã được duyệt quy hoạch 1/500.

Chiến dịch nội đô hóa

Một nhà đầu tư đất nền phố cho biết, trước đây, việc phân lô bán nền thường chủ yếu xuất hiện ở những quận vùng ven, nơi quỹ đất rộng, một lô đất có thể phân ra được nhiều lô đất nhỏ, giá đất cũng rẻ lên lời khá cao. Tuy nhiên, từ năm 2016 tới nay, thị trường bắt đầu phân hóa, chính quyền siết chặt việc phân lô bán nền tại các quận vùng ven vì sợ phá nát quy hoạch.

Từ đây, các nhà đầu tư đất gặp khó khăn, họ tìm mọi cách để vượt khó, nhưng cũng bế tắc, bởi ngay khi cơ sốt đất vừa qua xuất hiện tại TP.HCM, cũng có nhiều nhà đầu tư ôm đất và trắng tay, đất ôm không ra được dự án hoặc không thể ra bán được khiến họ phải suy nghĩ lại.

Câu chuyện cụ thể của việc trắng tay bởi ôm quỹ đất phân lô bán nền là bà Hồng, một chủ đất quận 9. Sau khi mua được một lô đất rộng 1 ha tại đường Đỗ Xuân Hợp (quận 9), bà Hồng giao cho một sàn giao dịch tại đây thực hiện phân lô và bán, đồng thời bà tiến hành xin chủ trường lên 1/500 để làm pháp lý đất cho khách hàng.

Tuy nhiên, vì “cầm đèn chạy trước ô tô”, dự án đã phân lô bán nền hết, nhưng sau đó Thành phố không duyệt quy hoạch. Tiền thu được của khách và tiền vay ngân hàng, bà Hông mang đi đầu tư chỗ khác, chưa kịp có nguồn thu, đến khi khách không được cấp sổ, đòi lại tiền, bà Hồng không trả được. Giờ bà Hồng đứng trước cảnh phả hầu tòa.

Đây là một bài học cho các nhà đầu tư vốn ít nhưng lại muốn làm lớn. Vì vậy, một số nhà đầu tư kiểu này nhìn thấy được một lợi thế từ các quỹ đất từ 200 - 500 m2 ở trung tâm Thành phố. Họ tìm hiểu luật và được biết Thành phố vẫn cho chia nhỏ đất lớn và cấp sổ chủ quyền, nên rót vốn vào đầu tư ở dòng sản phẩm này.

Ông Tô Mạnh Hải, một nhà đầu tư đất nền phân lô cho biết, việc phân lô này có nhiều hướng lợi, thứ nhất giải quyết được phần đất bỏ hoang cho Thành phố; thứ hai là phân lô đất với diện tích đủ để người dân xây nhà bài bản, tránh tình trạng nhà phố lộn xộn. Hình thức này cũng tạo nguồn cung mới về nhà phố trung tâm cho nhiều người dân có nhu cầu.

Điều ông Hải nói có vẻ đúng, bởi theo quan sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản tại một dự án phân lô với 5 lô được người dân xây dựng mới cho thấy, các căn nhà này cùng một kích thước, mẫu mã, tạo cho khu phố một điểm mới, bài bản và đẹp hơn.

Tuy nhiên, ông Phạm Văn Bằng, giảng viên Đại học Kiến Trúc TP.HCM cho rằng, cái gì cũng có hai mặt. Trong khi Thành phố đang thực hiện kế hoạch giãn dân, thì việc phát triển việc phân lô trong quận trung tâm Thành phố sẽ tăng mật độ dân số lên, tạo thêm sức ép về dân số, giao thông trong quận trung tâm. Bên cạnh đó, việc đẩy giá thị trường đất các quận trung tâm, cũng sẽ phá vỡ quy hoạch cụ thể quận và Thành phố.

“Đây là một kênh đầu tư mới của giới đầu tư đất nền, nhưng nếu không có biện pháp quản lý chặt chẽ, thì sẽ tạo ra một cơn lốc phân lô đất phố như cuộc bùng phát phân lô bán nền trong những năm 2015 - 2016 và kết quả là quy hoạch bị phá nát”, ông Bằng nói.

Còn phía nhà đầu tư thì cho rằng, người dân có nhu cầu, họ làm mọi cách để đáp ứng nhu cầu đó. Đối với những quỹ đất nhỏ, không cần phải lên quy hoạch, lượng lô đất phân không nhiều, sẽ không ảnh hưởng tới quy hoạch hay những vấn đề khác cho quận
trung tâm.
                 

Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com

Theo Gia Huy
Báo Đầu tư Bất động sản
Bình Luận (0)

Bài viết chưa có bình luận nào. Bạn nên dùng tiếng Việt có dấu khi bình luận.