Nhìn lại một năm bất động sản phía Nam

Những kỷ lục về thanh khoản

Liên tục từ đầu năm đến nay, trong hầu hết các báo cáo quý về thị trường bất động sản TP. HCM của các công ty nghiên cứu thị trường đều cho thấy, cứ mỗi quý đi qua, thị trường lại xác lập một kỷ lục mới về nguồn cung và thanh khoản. Sự phục hồi không chỉ mang tính cục bộ, mà lan rộng ở hầu hết thị trường và phân khúc. Nếu như năm 2013 và 2014, phân khúc căn hộ bình dân dẫn dắt thị trường, thì bước sang năm 2015, phân khúc căn hộ cao cấp đã trở thành phân khúc chủ đạo.

Cụ thể, theo khảo sát của Công ty CBRE, nếu như năm 2012, lượng căn hộ cao cấp được tiêu thụ chỉ chiếm 16% toàn thị trường, thì sang 2013 tăng lên 24%, năm 2014 tăng lên 32% và tính đến 9 tháng năm 2015, còn số này đã tăng lên 36%. Không chỉ nguồn cung tăng lên, giao dịch của phân khúc này cũng tăng mạnh, thu hút một lượng tiền lớn đổ vào từ người mua nhà để ở và đầu tư.

Không chỉ phân khúc căn hộ cao cấp, phân khúc đất nền, nhà phố dù ít được đề cập trong các báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường, nhưng sự khởi sắc cũng thấy rõ. Nếu như với căn hộ, khách mua chủ yếu với nhu cầu an cư, thì với phân khúc đất nền, nhà phố, ngoài mua để ở, thì nhu cầu mua để đầu tư tăng lên khá mạnh.

Theo ghi nhận thực tế của Đầu tư Bất động sản, trong các đợt mở bán gần đây của nhiều dự án đất nền, nhà phố TP. HCM, hầu hết đều có kết quả giao dịch khá tốt, đặc biệt là tại các dự án ở khu vực Đông và Nam Thành phố. Tại một số dự án có hưởng lợi từ yếu tố hạ tầng giao thông, giá đã tăng từ 20 - 30%, thậm chí có dự án giá đã tăng đến 40% trong năm qua.

Theo báo cáo mới đây của Sở Xây dựng TP. HCM, với số lượng tồn kho căn hộ vào thời điểm cuối năm 2012 là gần 14.500 căn, đến nay, các chủ đầu tư đã bán được 11.088 căn, tương đương 76,5%, chỉ còn lại 3.402 căn. Theo Sở Xây dựng TP. HCM, trong năm 2015, các ngân hàng đã cam kết hạn mức tín dụng gần 2.170 tỷ đồng cho gần 3.000 khách hàng, tăng 4,5 lần so với năm ngoái. 

Những tên tuổi định vị thị trường

Nhìn một cách tổng thể, năm 2015, thị trường đã có nhiều sự đột phá. Song diễn biến của thị trường năm qua khác so với thời điểm của cơn sốt đất 2007 - 2008. Khác biệt đầu tiên phải kể đến sự thay đổi vị thế của chủ đầu tư và khách hàng. Thay vì trước đây, chủ dự án được xem là những “thượng đế”, thì hiện nay, khái niệm này đã được trả lại đúng nghĩa cho khách hàng.

Ngoài ra, dù thị trường đã hồi phục, nhưng không như trước đây, doanh nghiệp nào cũng có thể làm chủ đầu tư và chỉ cần có sản phẩm là bán được, khách hàng hiện đã khó tính và thông minh hơn. Thực tế cho thấy, hiện vẫn còn nhiều dự án miệt mài rao bán sản phẩm, tung ra hàng loạt chiêu khuyến mại, giảm giá, nhưng vẫn không bán được hàng.

Vì sao? Câu trả lời không phải do vị trí, hay do giá cả dự án, mà đơn giản là vì chủ dự án không tạo dựng được thương hiệu uy tín, nên không được khách hàng tin tưởng. Ngược lại, có những dự án, dù mới chỉ được công bố ra thị trường, thậm chí chưa được làm móng, nhưng nghe cái tên của chủ đầu tư dự án, khách hàng đua nhau xuống tiền giữ chỗ. Với các dự án này, khi mua sản phẩm, khách hàng tin tưởng rằng, chắc chắn sản phẩm do doanh nghiệp này làm chủ đầu tư sẽ được xây dựng dúng tiến độ, đảm bảo chất lượng.

Trở lại với thực tế thị trường thời gian qua, dù thanh khoản thị trường tăng cao, lượng hàng tồn kho giảm mạnh. Song những tên tuổi góp phần đáng kể vào sức bật trên thị trường bất động sản TP. HCM thực sự cũng không nhiều, như Vingroup, Novaland, Him Lam, Hưng Thịnh, Đất Xanh, Sacomreal, Đại Quang Minh, Phúc Khang...

Trong đó, chỉ tính riêng Novaland, hiện doanh nghiệp này đang phát triển đến 25 dự án trên địa bàn TP. HCM, trong năm 2015, ước tiêu thụ ra thị trường hơn 3.000 căn hộ. Tương, tự, Him Lam cũng đang nắm trong tay hàng chục dự án bất động sản quy mô lớn, trong đó những dự án trở thành tâm điểm trên thị trường trong năm như Him Lam Riversise giai đoạn 2 tại quận 7, đã bán toàn bộ gần 500 căn hộ; Him Lam Chợ Lớn tại quận 6 với gần 1.500 căn hộ đã bán đến nay đã bán hơn 90%. Hoặc như Hưng Thịnh đang làm chủ đầu tư của một loạt dự án tại TP. HCM như Sky Center, Melody Residences (quận Tân Bình), Florira tại quận 7… và đã chào bán ra thị trường hàng ngàn sản phẩm.

Theo ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh, thời gian qua, Công ty đã mua lại được khá nhiều dự án, chỉ riêng tại TP. HCM, ngoài những dự án đã được đầu tư và công bố, Hưng Thịnh đang sở hữu khoảng 10 héc-ta quỹ đất phát triển căn hộ và gần 10 héc-ta quỹ đất phát triển các dự án đất nền. Các dự án này sẽ lần lượt được công bố ra thị trường từ đây đến cuối năm và trong năm 2016.

Trong khi đó, Vingroup tạo dấu ấn với siêu dự án Vinhomes Central Park qua hàng ngàn căn hộ đã được bán, còn Đại Quang Minh gắn với tên tuổi Dự án Khu đô thị SaLa, cũng đã có hàng trăm căn hộ được tiêu thụ dù mới mở bán, hay Sacomreal với một loạt dự án như Jamona City (quận 7), Jamona Home Resort (Thủ Đức) và Carilon 2 (quận Tân Phú) với số lượng hơn 1.000 sản phẩm đã được tiêu thụ trong năm qua. 

Thị trường sẽ tiếp tục phát triển mạnh

Theo phân tích của giới kinh doanh bất động sản, nhìn vào diễn biến của thị trường bất động sản 2015, đồng thời xét ở nhiều góc độ khác, như nhu cầu về nhà ở, lãi suất ngân hàng và sự tác động của chính sách, có thể dự báo, năm 2016, thị trường sẽ còn tiếp tục phát triển mạnh hơn, thậm chí tại những khu vực đặc thù sẽ có sự tăng giá nhất định.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), năm 2015, thị trường bất động sản TP. HCM đã có bước phát triển vượt bậc và phân tích các yếu tố vi mô, lẫn vĩ mô hiện nay, thì chưa thấy biểu hiện nào cho thấy, đà tăng trưởng của thị trường sẽ dừng lại trong năm 2016.

“Năm 2015, thị trường bất động sản TP. HCM đã ghi nhận sự tăng giá ở nhiều dự án bất động sản với mức tăng 5 - 15%, phù hợp với quy luật khi thị trường bắt đầu đi lên từ đáy và chưa đạt đỉnh”, ông Châu phân tích và cho rằng, tín dụng dành cho bất động sản vẫn được nhiều ngân hàng mở hầu bao với lãi suất khá hấp dẫn. Đặc biệt, năm 2016, các chính sách mới vừa có hiệu lực trong năm 2015 sẽ thẩm thấu, giúp thị trường tiếp tục tăng trưởng.

Trước đó, tại một hội thảo về dự báo xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam 2016 được tổ chức tại TP. HCM, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, năm 2016, thị trường tiếp tục có những bước phát triển mới, nhưng sẽ chứng kiến sự sàng lọc mạnh mẽ.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, tính từ năm 2008 đến nay, năm 2015 là năm thị trường chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ nhất. Sự phục hồi mạnh mẽ đó là nhờ những tác động của các chính sách liên quan đến thị trường. Về cơ bản, nhiều quy định từ các chính mới kích thích thị trường tốt hơn, ngày càng tạo sự minh bạch cho thị trường. Song các chính sách mới cũng có những quy định chặt chẽ hơn, đòi hỏi các doanh nghiệp muốn phát triển tốt phải chứng tỏ được năng lực thực sự của mình.

Tương tự, theo ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Công ty Jones Lang LaSalle Việt Nam, thị trường bất động sản đang có nhiều thay đổi trước những tác động của chính sách. Những điểm mới của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã tác động tích cực và nhanh chóng đến thị trường bất động sản Việt Nam, trong đó đáng chú ý nhất là quy định nới lỏng quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài. Do vậy, thị trường bất động sản Việt Nam trong năm tới khả năng sẽ còn tốt hơn do các chính sách mới đi vào cuộc sống.

“So với nhiều quốc gia khác trong khu vực Đông Nam Á, Việt Nam đang trở thành một địa điểm hấp dẫn đối với dòng vốn đầu tư nước ngoài. Dữ liệu từ Tổ chức Real Capital Analytics (RCA) cũng ghi nhận sự quan tâm nhiều hơn từ một số quỹ đầu tư tư nhân nước ngoài, nhằm gia tăng sự hiện diện trên thị trường Việt Nam. Đây là cơ sở để khẳng định, năm 2016, thị trường địa ốc sẽ tiếp tục phát triển tốt hơn”, ông Stephen Wyatt nhận định.