Nhân dân tệ mất giá tác động thế nào tới địa ốc Việt Nam?

Ngay sau động thái của Trung Quốc và để đối phó với khả năng Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) tăng lãi suất trong tháng 9, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã điều chỉnh kép tỷ giá VND/USD theo hình thức tăng tỷ giá thêm 1% và nới biên độ liên tiếp từ +/-1% lên +/-3%.

Theo nhiều chuyên gia đánh giá, đây là một động thái chính sách linh hoạt, khôn ngoan và cần thiết của Ngân hàng Nhà nước. Dù vậy, việc tỷ giá VND/USD tăng có thể sẽ khiến lãi suất tăng lên trong thời gian tới. Việc này sẽ khiến các công ty địa ốc gặp khó, nhất là các công ty sử dụng đòn bẩy tài chính lớn để phát triển dự án.

Tuy nhiên, theo phân tích của Công ty CBRE Việt Nam, việc điều chỉnh tỷ giá không ảnh hưởng nhiều tới thị trường bất động sản.

Theo CBRE, lý do là thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam có nguồn cung trong nước chiếm phần lớn, nguồn cung từ các chủ đầu tư nước ngoài chỉ chiếm chưa đến 10%, do đó giá bán trung bình thị trường ít chịu tác động của biến động tiền tệ. Giá bán chỉ bị ảnh hưởng chút ít khi việc giảm giá đồng tiền làm lạm phát gia tăng.

“Giá bán bất động sản nhà ở trong thời gian qua chịu tác động bởi các yếu tố cung - cầu nhiều hơn là chịu tác động của tỷ giá. Đồng Việt Nam giảm giá trung bình mỗi năm từ -0,9% đến 5,8% trong 5 năm qua, trong khi giá chung cư tại Hà Nội biến động từ -11% đến 13% mỗi năm trong vòng 5 năm qua”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Phòng Nghiên cứu và tư vấn Công ty CBRE Việt Nam đánh giá và cho biết, các dự án đã và đang xây dựng có thể không chịu nhiều tác động của biến động tỷ giá do chi phí nhập khẩu nguyên vật liệu tại các dự án này thường là chi phí đã xảy ra trong quá khứ. Tuy nhiên, các dự án trong tương lai phải nhập khẩu nguyên vật liệu sẽ chịu áp lực tăng giá bán, do chi phí bằng tiền đồng sẽ cao hơn, nhất là khi chi phí tính bằng tiền USD.

Đối với các chủ đầu tư nước ngoài, lợi nhuận mục tiêu thông thường được tính bằng tiền USD, do đó có thể có áp lực phải tăng giá bán bằng tiền đồng, mặc dù rủi ro biến động tỷ giá thường đã được tính tới khi lập kế hoạch tài chính cho dự án. Tuy nhiên, CBRE Việt Nam cho rằng, điều này không ảnh hưởng nhiều đối với mặt bằng chung thị trường, bởi tỷ lệ các dự án do chủ đầu tư nước ngoài thực hiện là nhỏ so với tổng nguồn cung thị trường.

“Bất động sản vốn được xem là kênh đầu tư yêu thích của người Việt Nam so với các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán, lãi suất tiết kiệm, đặc biệt trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động. Các dự đoán về việc tăng lãi suất điều hành của Mỹ đã làm tăng giá đồng USD và làm giảm tính hấp dẫn của vàng”, bà Dung nói và phân tích, các nhà đầu tư trong nước có tiền đồng nhàn rỗi sẽ chuyển sang quan tâm tới bất động sản nhiều hơn, đặc biệt là các cơ hội đầu tư có khả năng sinh lời ngay từ việc cho thuê và các cơ hội đầu tư có khoản sinh lời cố định, để giúp họ bảo toàn tài sản trong bối cảnh đồng tiền có thể tiếp tục biến động.

Cùng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia ngân hàng cho biết, hiện đang có xu hướng dòng tiền chuyển sang kênh bất động sản khi các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng, USD khá bấp bênh.

Về tác động đối với quyết định của người nước ngoài, bà Dung cho biết, đối tượng này ít bị tác động bởi VND giảm giá trong quyết định mua nhà của mình, bởi từ trước khi VND giảm giá, bất động sản Việt Nam đã được coi là tương đối hấp dẫn do giá thấp hơn và tỷ lệ sinh lời cao hơn so với các thị trường trong khu vực như Thái Lan, Singapore, Hồng Kông. Người nước ngoài tại thời điểm này quan tâm nhiều hơn đến các loại hình bất động sản được mua và cách thức quy trình để mua, hơn là về giá cả.

Cũng theo CBRE, trong trường hợp đồng nhân dân tệ tiếp tục giảm giá, thì tác động đến lĩnh vực bất động sản của Việt Nam cũng không quá nhiều, do vốn đầu tư của Trung Quốc vào Việt Nam chủ yếu thuộc các lĩnh vực sản xuất, khai thác và hạ tầng.