(ĐTCK) 4 năm sau khi cơ chế cho sự hình thành quỹ đầu tư bất động sản ra đời, đến nay, mới có duy nhất một quỹ kết thúc đợt gọi vốn với mức huy động thành công là 50 tỷ đồng. Đây là mức vốn tối thiểu quỹ phải đáp ứng theo quy định hiện hành để đủ điều kiện hoạt động.

Điều này cho thấy, các nhà sáng lập quỹ đang “toát mồ hôi” đưa quỹ bất động sản thoát khỏi tình cảnh “bất động”.

4 năm mới hình thành 1 quỹ

Công ty TNHH Quản lý quỹ Kỹ Thương (Techcom Capital) vừa kết thúc đợt chào bán ra công chúng chứng chỉ quỹ của Quỹ đầu tư bất động sản Techcom Việt Nam REIT (TCREIT). Theo đó, có 107 nhà đầu tư (không kể nhà đầu tư chuyên nghiệp) đã mua 5 triệu chứng chỉ quỹ TCREIT, tương đương với 50 tỷ đồng theo mệnh giá.

Như vậy, tuy thời gian chào bán kết thúc sớm hơn so với kế hoạch công bố 2 tháng, nhưng lượng vốn mà TCREIT huy động được cũng chỉ đáp ứng ở mức tối thiểu để đủ điều kiện hoạt động theo quy định tại Thông tư 228/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư bất động sản. Dẫu vậy, đây vẫn là quỹ bất động sản đầu tiên xuất hiện trên thị trường, dù hành lang pháp lý cho loại hình quỹ này đã có cách đây 4 năm.

Theo ông Nguyễn Xuân Minh, Chủ tịch Ban đại diện Quỹ TCREIT, thị trường bất động sản đang phát triển sôi động trở lại, nhu cầu đầu tư vào thị trường này cũng gia tăng. Từ trước đến nay, nhà đầu tư cá nhân tại Việt Nam tham gia vào thị trường bất động sản chủ yếu thông qua mua đất, căn hộ, giờ đây, họ đã có cơ hội tham gia và sở hữu những dự án văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn… với nguồn thu nhập thường xuyên, ổn định và thanh khoản cao thông qua mua chứng chỉ quỹ bất động sản.

Sau sự ra đời của quỹ bất động sản đầu tiên, một quỹ bất động sản thứ hai đang manh nha xuất hiện. Bà Nguyễn Thị Kim Thúy, Giám đốc phân tích, Công ty Quản lý Quỹ Bảo Việt (BaovietFund) cho biết, Công ty đang nghiên cứu và sắp tới sẽ triển khai quỹ bất động sản. Chỉ với vài triệu đồng, nhà đầu tư có thể đầu tư vào một dự án bất động sản, giảm rủi ro về thanh khoản, có cơ hội hưởng lợi tức định kỳ… thông qua mua chứng chỉ quỹ bất động sản.

Theo bà Thúy, nhà đầu tư tại Việt Nam ưa thích đầu tư vào các loại tài sản vật chất như nhà, đất. Tuy nhiên, cách đầu tư truyền thống là phải bỏ ra số tiền lớn để sở hữu trực tiếp căn hộ chung cư, hay biệt thự… đang tỏ ra không phù hợp với số đông nhà đầu tư cá nhân. Thị trường đang cần các công cụ đầu tư phù hợp hơn với đối tượng nhà đầu tư này cả về phương diện mức vốn đầu tư vừa phải, có thu nhập thường xuyên, thanh khoản cao và ít rủi ro… Quỹ đầu tư bất động sản là một sản phẩm đáp ứng tốt các đòi hỏi này theo kinh nghiệm quốc tế. 

Cuộc chiến “câu” khách

Thực tiễn cho thấy, với các dự án bất động sản “ngon”: có vị trí đắc địa, thanh khoản tốt, đồng thời đang mang lại nguồn thu nhập ổn định cho các bên tham gia đầu tư, thường chủ sở hữu dự án ít có nhu cầu đem góp tài sản này vào quỹ bất động sản. Điều này sẽ làm giảm sức hấp dẫn của quỹ bất động sản. Ngược lại, với những bất động sản kém thanh khoản, không hấp dẫn, chủ sở hữu các dự án sẽ có nhu cầu góp tài sản này vào quỹ. Nếu nhà lập quỹ chấp nhận sự có mặt của các tài sản như vậy trong danh mục đầu tư của quỹ, rất dễ khiến quỹ trở nên kém hấp dẫn trong cái nhìn của nhà đầu tư. Đây đang là một bài toán khó với các nhà lập quỹ bất động sản.

Theo ông Minh, có thể giải quyết bài toán trên bằng cách: nhà lập quỹ hợp sức với ngân hàng để tham gia tài trợ vốn cho các chủ đầu tư dự án bất động sản ngay trong quá trình xây dựng dự án, phát triển sản phẩm. Với cách làm này, quỹ bất động sản sẽ chủ động hơn trong thu hút các dự án bất động sản tốt góp tài sản vào quỹ, qua đó tạo ra sức hấp dẫn đối với NĐT.

Phân khúc khách hàng mà các nhà lập quỹ bất động sản đang hướng tới là nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ; đồng nghĩa với việc loại hình đầu tư này sẽ phải “giành giật” khách hàng với kênh đầu tư gửi tiết kiệm. Trong cuộc “so găng” này, thời gian đầu, quỹ bất động sản sẽ gặp khó khăn do nhiều nhà đầu tư chưa biết nhiều đến sản phẩm đầu tư này.

Tuy nhiên, một khi những quỹ bất động sản đầu tiên chứng minh được hiệu quả hoạt động, dòng tiền tiết kiệm sẽ dần chảy sang kênh đầu tư mới này, bởi nếu gửi tiết kiệm, nhà đầu tư thu được lãi ít, thậm chí không có lãi nếu phải rút tiền trước hạn. Trong khi đó, nếu nhà đầu tư tham gia quỹ bất động sản, họ có cơ hội hưởng lợi tức định kỳ cao hơn gửi tiết kiệm (dĩ nhiên là tính rủi ro cao hơn) thông qua việc quỹ bất động sản trích phần lợi nhuận thu được hàng năm từ kinh doanh các dự án để trả cổ tức, đồng thời, nhà đầu tư có thể bán chứng chỉ quỹ bất động sản bất kỳ lúc nào do sản phẩm này được niêm yết và giao dịch trên sở giao dịch chứng khoán. Ngoài ra, nhà đầu tư có cơ hội được hưởng lợi về giá chứng chỉ quỹ do triển vọng gia tăng giá trị của quỹ bất động sản theo thời gian. 

Hữu Hòe
Bình Luận (1)

Phạm Sỹ Liêm - 14:17 20/06/2016

Đem Quỹ BĐS góp vốn đầu tư vào dự án BĐS thì sẽ gặp nhiều rủi ro của dự án và cả tranh chấp (khi chọn căn hộ hay văn phòng ở vị trí đẹp, chất lượng xây dựng tốt). Tốt nhất vẫn là tìm mua kịp thời các BĐS vừa hoàn thành vì có quyền chọn lựa cả vị trí, số lượng và chất lượng có sẵn chứ không phải dựa vào hứa hẹn, thậm chí mua lại của người khác nếu thấy có lợi. Vì vậy vấn đề là quỹ phải có người điều hành giỏi, am hiểu thị trường.