Nguồn cung thời gian tới sẽ không còn dồi dào

Nhìn lại thị trường bất động sản thời gian qua, ông có nhận định gì?

Tiếp xúc với các chủ đầu tư, đơn vị phân phối thì thấy rằng, doanh số bán nhà thực tế năm nay giảm mạnh hơn nhiều so với thống kê của các đơn vị nghiên cứu thị trường.

Ông Hồ Hồng Hà 

Đây là điều không gây bất ngờ với các chủ đầu tư, bởi nhìn vào số lượng dự án khởi công năm 2015 - 2016, giao nhà trong năm 2017 - 2018, thì thấy lượng cung khá lớn. Trong khi đó, sức hấp thụ của thị trường có hạn. Theo quy luật thị trường, khi cung lớn, cầu hạn chế, thì giá ắt sẽ giảm, thông qua các hình thức như chiết khấu, khuyến mãi, quà tặng mà các chủ đầu tư đưa ra cho khách hàng.

Xu hướng giảm giá đã xuất hiện vài quý qua. Ông có cho rằng thị trường bất động sản đã chạm đáy?

Để nói thị trường đã chạm đáy hay không rất khó, nhưng dưới góc độ một nhà đầu tư và qua nghiên cứu thị trường, chính sách cho thấy, chu kỳ của thị trường bất động sản đã ngắn hơn. Theo tôi, đỉnh của thị trường trong chu kỳ này rơi vào nửa cuối năm 2015 và đầu năm 2016. Cuối năm 2016, đặc biệt là trong năm nay, dấu hiệu chững lại là khá rõ.

Một số chuyên gia dự báo, điểm đáy thị trường bất động sản trong chu kỳ này là năm 2018, nhưng tôi cho rằng, đáy thị trường đã xuất hiện trong quý III năm nay.

Theo ông, đáy của thị trường theo hình chữ U, hay mô hình chữ V và sẽ đi lên ngay trong thời gian tới?

Như đã nói, hiện chu kỳ của thị trường đã ngắn hơn nhiều so với trước, nên tôi nghĩ đáy thị trường sẽ không kéo dài, nhất là thị trường đang xuất hiện những tín hiệu lạc quan.

Thứ nhất, room tín dụng đã được nới theo mục tiêu tăng trưởng chung toàn ngành ngân hàng lên mức 22%. Các ngân hàng cũng đang triển khai nhiều gói vay mua nhà, phục vụ nhu cầu mua nhà cuối năm của người dân. Trong khi đó, Ngân hàng Nhà nước đã lùi thời hạn siết sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn. Theo đó, việc giảm tỷ lệ này xuống 40% sẽ lùi lại tới đầu năm 2019, thay vì đầu năm sau. Đây là những thông tin hỗ trợ tốt cho thị trường bất động sản.

Thứ hai, việc điều chỉnh chính sách bán hàng của các chủ đầu tư (tặng quà, chiết khấu, khuyến mãi, hỗ trợ lãi suất, cho thanh toán chậm…), kéo giá nhà bình quân xuống, kích thích người tiêu dùng. Tâm lý người tiêu dùng thường có xu hướng thấy nguồn cung nhiều, giá giảm thì chờ để giá giảm thêm, tuy nhiên, mức giá hiện nay đã ở mức hợp lý, khó có thể giảm thêm. Người tiêu dùng cũng nhận thấy điều này, nên ai có nhu cầu thực sẽ quyết định mua.

Tức là đây sẽ là thời điểm tốt để quyết định mua nhà, thưa ông?

Nếu chủ đầu tư khuyên người tiêu dùng mua nhà, tôi e là không khách quan lắm. Nhưng đóng vai một người mua nhà, tôi sẽ có những nhận định sau:

Thứ nhất, giá bất động sản ở Việt Nam so với thu nhập thì cao, nhưng so sánh với các quốc gia trong khu vực tương đồng về mặt quy mô nền kinh tế là thấp. Thế nên, để giảm giá nhiều, trên diện rộng là khó, có chăng là sự giảm giá ở từng khu vực, từng dự án.

Hiện tại, đang là thời điểm tốt để người có nhu cầu ở thực cân nhắc việc mua nhà 

Thứ hai, các dự án mới hiện nay giá đầu vào cao do giá đất được điều chỉnh tăng, giá nhiều vật liệu xây dựng cũng tăng mạnh. Với giá đầu vào tăng, rất khó hy vọng các dự án mới ra có giá thành thấp và nếu có giảm, thì cũng đồng nghĩa chủ đầu tư chấp nhận giảm biên lợi nhuận.

Chẳng hạn, số dự án ở khu vực quận Thanh Xuân (Hà Nội) trước đây đang định giá bán dưới 30 triệu đồng/m2, nhưng sau khi có quyết định đánh giá đất xong, chủ đầu tư đã phải nâng lên trên mức 30 triệu đồng/m2.

Với các dự án được chủ đầu tư mua lại trong giai đoạn 2015 - 2016 (giai đoạn đỉnh của thị trường), thì giá mua cũng rất cao, nên giá sản phẩm đưa ra cũng khó có thể giảm.

Thứ ba, hiện các dự án triển khai mới cũng đang ít dần, nên nguồn cung trong thời gian tới sẽ không còn dồi dào. Do đó, theo tôi, người tiêu dùng nếu thấy có dự án tốt, phù hợp với nhu cầu, giá cả hợp lý và chủ đầu tư thực sự uy tín, thì nên mua.