Nghịch lý thiếu - thừa trong phát triển nhà ở xã hội

Vẫn chờ gói tín dụng hỗ trợ mới

Thông tin được nhiều người quan tâm trong tuần vừa qua là việc Sở Xây dựng Hà Nội đề xuất chuyển đổi 2 tòa nhà A2, A3 thuộc Dự án nhà ở sinh viên Pháp Vân - Tứ Hiệp (quận Hoàng Mai) sang nhà ở xã hội để tạo nguồn cung cho phân khúc này.

Có nhiều lý do cho việc chuyển đổi, trong đó một phần các tòa nhà đã hoàn thành không có nhiều sinh viên về ở gây lãng phí. Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn, nhưng từ giữa năm 2016, hầu như không có dự án nhà ở xã hội nào mới được chào bán ra thị trường.

Vì thế, việc chuyển đổi từ nhà ở sinh viên sang nhà ở xã hội là rất cần thiết, không chỉ để tái khởi động dự án này, mà còn giúp giải tỏa cơn khát nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Chị Huyền Trang, một nhân viên văn phòng tại Kim Mã tỏ ra khá hào hứng với thông tin về việc chuyển đổi. Chị cho biết, thời gian vừa qua, do có thêm cháu nhỏ, nên sau nhiều năm ở trọ, chị và chồng chị quyết tâm mua một căn hộ. Tuy nhiên, với tổng mức thu nhập cả 2 vợ chồng khoảng 20 triệu đồng/tháng, trừ đi các khoản, vợ chồng chị thấy rằng vẫn không đủ để mua một căn nhà được coi là bình dân vào thời điểm hiện tại.

"Với mức lãi suất lên đến 8 - 10%/năm, áp lực trả nợ quá lớn nên vợ chồng tôi không thể quyết được. Cũng tìm được một vài dự án nhà ở xã hội hiện đang mở bán ở Hà Đông, hay Đại lộ Thăng Long, nhưng sau thấy xa quá nên lại thôi không mua. Chỗ Hoàng Mai thì khá ổn, nếu có thể chuyển đổi, cải tạo và mở bán lại, thì tôi cũng sẽ cố tham gia nộp hồ sơ để mua một căn hộ tại dự án này", chị Trang nói.

Tuy nhiên, chị Trang cũng băn khoăn, mong muốn là như vậy, nhưng không biết liệu mua nhà ở xã hội ở dự án này sẽ được hưởng mức hỗ trợ lãi suất ưu đãi như thế nào, bởi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng tính đến nay đã không còn tiếp nhận hồ sơ mới nữa. Liệu chủ đầu tư mua lại dự án có sẵn sàng bỏ tiền bù lãi suất người mua nhà như một số dự án đang mở bán hiện tại hay không?

Theo tìm hiểu của Báo Đầu tư Bất động sản, doanh nghiệp được giao có trách nhiệm hoàn trả phần kinh phí nhà nước đã đầu tư cho hạng mục nhà A2, A3 khoảng 340 tỷ đồng, để có nguồn trả nợ cho khối lượng đã hoàn thành của nhà A1, A5, A6 khoảng 233,8 tỷ đồng. Chưa kể, để bán được, chắc chắn chủ đầu tư sẽ phải chi thêm tiền để sửa chữa, điều chỉnh căn hộ, cũng như đầu tư cơ sở hạ tầng tiện ích đảm bảo cuộc sống tối thiểu cho người mua nhà sau khi về đây sinh sông.

Ở cách đó không xa, dự án Tứ Hiệp Plaza (huyện Thanh Trì) trước đây từng là dự án nhà thương mại nằm trong diện được vay gói 30.000 tỷ đồng, nhưng sau đó phải dừng lại vì gói tín dụng hỗ trợ này ngừng triển khai. Đến cuối 2016, dự án được tái khởi động nhưng mức giá đã không còn "xã hội" như trước.

Theo lý giải của đơn vị phân phối dự án, việc tăng giá vì chủ đầu tư đã phải thay đổi sang phân khúc trung cấp, tăng thêm tiện ích, tăng thêm hạ tầng, cũng như chi phí marketing để thu hút người mua nhà.

Giải bài toán nghịch lý thiếu - thừa

Theo tính toán của Sở Xây dựng Hà Nội, nhu cầu nhà ở xã hội tại Thủ đô rất lớn. Tính đến năm 2015, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội của Hà Nội chỉ đạt 361.443/811.936 m2 kế hoạch. Phần diện tích còn thiếu phải chuyển sang giai đoạn 2016 - 2020.

Thực tế, việc dành quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội đã được luật hóa, tuy nhiên việc thực thi trên thực tế lại không quyết liệt, khiến nguồn cung nhà ở xã hội luôn thiếu hụt.

Cụ thể, theo quy định của Nghị định 100/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 về phát triển nhà ở xã hội, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.

Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đó có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% (trừ trường hợp Nhà nước thu hồi quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách và trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì chuyển giao quỹ đất này cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án).

Trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn…

Tuy nhiên, có nhiều dự án dù có quy mô diện tích trên 10 ha, nhưng chủ đầu tư vẫn “vận dụng” căn ke từng m2 tường bao, cây xanh, hoặc “đo gian” để cho dự án vào khung dưới 10 ha, nhằm lách quy định này, nhằm tối đa hóa lợi nhuận.

Ở một góc nhìn khác, đại diện một tập đoàn bất động sản cho rằng, quy định buộc doanh nghiệp phải dành 20% đất của một dự án bất kỳ để làm nhà ở xã hội là không phù hợp. Theo ông này, quy định quá cứng nhắc, bởi có những dự án doanh nghiệp đã phải “cắt” 20% đất làm trường học. Do đó, nếu tiếp tục phải dành thêm 20% để làm nhà ở xã hội, thì đất kinh doanh chỉ còn 60%, trong khi vẫn phải đóng tiền sử dụng đất 100% diện tích.

Thực tế, qua đợt kiểm tra của Đoàn giám sát đô thị do Hội đồng nhân dân TP.Hà Nội lập, số dự án nhà ở xã hội được trích từ quỹ đất 20% trên địa bàn Thành phố chỉ đếm trên đầu ngón tay, như nhà ở xã hội Khu đô thị Sài Đồng (Long Biên), Khu đô thị Đặng Xá (Gia Lâm), Khu đô thị Tây Nam Linh Đàm (Hoàng Mai), Khu đô thị Đại Mỗ (Từ Liêm).

Theo ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, để giải quyết bài toán về phát triển nhà ở xã hội, cần giải quyết đồng thời 2 yếu tố, đó là quỹ đất và chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là nguồn vốn và ưu đãi thuế.

Việc chỉnh sửa các quy định mới nhằm hướng tới tạo quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, phục vụ nhu cầu số đông hiện nay là rất cần thiết, nhưng phải có sự điều chỉnh cho phù hợp, tránh đánh đồng tất cả một cách máy móc, gây khó khăn cho các chủ đầu tư, nhất là trong bối cảnh thị trường còn đang bước vào quá trình ổn định trong dài hạn.

Trong khi đó, cần có sự nối tiếp của gói 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ người mua nhà mạnh dạn hơn, còn chủ đầu tư có thêm động lực để triển khai.

"Việc bố trí nguồn vốn cho nhà ở xã hội là vô cùng quan trọng. Những quy định về nguồn vốn cho nhà ở xã hội đã được đưa vào luật, vì thế không thể vì lý do nọ, lý do kia để trì hoãn. Chính phủ đã chỉ đạo và vấn đề quan trọng nhất là tổ chức thực hiện như thế nào để đưa nguồn vốn này vào chương trình nhà ở xã hội có hiệu quả. Nếu không quyết liệt thì tất cả những chính sách đó chỉ ở trên giấy”, ông Nam nhấn mạnh.