Nên xem chuyển nhượng dự án là hoạt động kinh doanh bình thường

Theo ông, đâu là điểm khác biệt rõ nét nhất trong câu chuyện chuyển nhượng dự án bất động sản được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014?

Luật 2006 quy định về việc chuyển nhượng dự án bất động sản rất khắt khe, là dự án muốn được chuyển nhượng phải được giải phóng đền bù xong 100%, phải được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, phải đóng xong tiền sử dụng đất, cấp sổ đỏ và phải làm xong hạ tầng. Luật 2014 quy định: “Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”.

Như vậy, trên thực tế, quy định điều kiện trong Luật mới đã có phần giảm nhẹ so với Luật cũ, nhưng sự thay đổi này chưa giải quyết được các vấn đề đang tồn tại hiện nay. 

Vậy kiến nghị của Horea thực chất như thế nào, thưa ông?

Hiệp hội đề nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng xem xét đề xuất sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 để cho phép doanh nghiệp được quyền chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án ngay từ sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án.

Nghĩa là dự án có thể vẫn chưa được chủ doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất, chưa xong quy hoạch 1/500, chưa có sổ đỏ và coi chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh bất động sản theo nhu cầu của các doanh nghiệp. 

Có quan điểm cho rằng, việc buộc doanh nghiệp chuyển nhượng dự án khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nhằm loại bỏ các nhà đầu tư yếu năng lực. Ông đánh giá thế nào về quan điểm này?

Hiệp hội nhận thấy, phát triển dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một quá trình, là một chuỗi các hoạt động đầu tư theo nhiều giai đoạn như bồi thường giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch; quy hoạch, thiết kế; lập thủ tục và nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; xây dựng cơ sở hạ tầng; đầu tư xây dựng các công trình kiến trúc theo quy hoạch và thiết kế đã được duyệt để kinh doanh. Doanh nghiệp cần được tôn trọng quyền tự chủ kinh doanh, tự do kinh doanh theo nhu cầu của mình.

Sở dĩ Horea kiến nghị doanh nghiệp được chuyển nhượng dự án khi có đất sạch (điều kiện tối thiểu), là muốn coi chuyển nhượng dự án là một hoạt động kinh doanh bình thường của doanh nghiệp. 

Nếu cho phép chuyển nhượng dự án khi doanh nghiệp có đất sạch mà chưa được phê duyệt quy hoạch 1/500, chưa có sổ đỏ… liệu có xảy ra tình trạng mua bán dự án lòng vòng?

Chúng ta cần nhìn lại những vấn đề trong quá khứ. Trước khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời, việc chuyển nhượng lại là câu chuyện không bình thường, nhiêu khê, nhiều vướng mắc và bất hợp lý. Bởi theo quan niệm cũ, thì việc chuyển nhượng dự án bất động sản tự do sẽ dẫn tới việc bán dự án lòng vòng, qua nhiều chủ, đẩy giá thành lên cao và gây thiệt hại cho người tiêu dùng.

Thời điểm đó, Horea đã từng chứng minh và kiến nghị rằng, quan ngại đó là không có cơ sở, bởi thị trường chỉ chấp nhận những dự án có giá bán phù hợp với thị trường, chứ không phải là chủ đầu tư có thể đưa ra bất cứ giá nào và có thể tự quyết định được giá.

Tại sao như vậy? Bởi theo các quy luật kinh tế thị trường, có 3 yếu tố tác động đến giá.

Thứ nhất là quy luật giá trị, mà quy luật này là khách quan, được xây dựng trên cơ sở năng suất, hiệu quả của doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án, nên quy luật này quyết định nền tảng giá cả của sản phẩm đến tay người tiêu dùng.

Thứ hai là quy luật cạnh tranh. Các chủ đầu tư có thể lôi kéo khách hàng từ phân khúc cao cấp sang phân khúc trung bình và ngược lại, nhưng sự lôi kéo này phải dựa trên các yếu tố như vị trí dự án, giá trị gia tăng có thể đem lại… Quy luật cạnh tranh cũng mang tính khách quan.

Thứ ba và cũng rất quan trọng, quyết định đến giá, đó là quy luật cung cầu của thị trường. Nếu cung nhiều mà cầu ít thì tất yếu giá phải giảm và ngược lại. Vấn đề này chủ đầu tư cũng không thể tự quyết định được.

Từ những vấn đề nên trên, có thể khẳng định, vấn đề chuyển nhượng dự án có tác động, nhưng không phải là yếu tố quyết định đến giá cả. Một dự án cho người thu nhập trung bình, thì chỉ có thể có giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn, không thể hơn được.

Vì vậy, không lo ngại chuyện chuyển nhượng dự án lòng vòng qua nhiều chủ đầu tư thì dự án có thể đẩy giá lên cao được, chủ đầu tư cuối cùng bán sản phẩm nếu không phù hợp thì sẽ không bán được hàng, dẫn tới ế đọng, thậm chí phá sản. Việc này có thể chỉ diễn ra trong thị trường độc quyền, còn hiện nay theo cơ chế thị trường sẽ không còn tồn tại được. 

Theo ông, điều gì sẽ diễn ra nếu cho phép doanh nghiệp được chuyển nhượng dự án khi có đất sạch?

Lấy TP. HCM để làm một ví dụ. Theo thống kê, hiện tại TP. HCM có hơn 1.400 dự án bất động sản, thì có tới 689 dự án tạm ngưng triển khai, ngoài ra có 85 dự án phải thu hồi chủ trương đầu tư… Điều đó phản ánh thực trạng ồ ạt đầu tư dự án, chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm, không có năng lực, thiếu vốn…

Do vậy, một khi quy định cho phép doanh nghiệp đã có đất sạch (nhưng chưa đóng tiền sử dụng đất, chưa được phê duyệt 1/500, chưa có sổ đỏ) vẫn được chuyển nhượng dự án, sẽ mở ra một chu kỳ mới cho thị trường bất động sản về xu hướng của hoạt động mua bán và sáp nhập dự án bất động sản. Đồng thời, sẽ làm giảm sự tồn đọng các dự án “trùm mền”.

Dự án bất động sản là một loại hàng hóa trên thị trường, mà đã là hàng hóa thì phải có sự lưu thông. Một khi Luật cho phép chuyển nhượng dự án tự do giữa các nhà đầu tư với nhau, nghĩa là sẽ có một sự chuyển giao dự án giữa những nhà đầu tư thiếu năng lực tài chính, thiếu tính chuyên nghiệp, không có nhu cầu cho các nhà đầu tư có có năng lực tài chính, chuyên nghiệp thực sự để triển khai dự án, góp phần lưu thông hàng hóa, giải quyết các dự án tạm ngưng, có lợi cho thị trường, kể cả với các dự án đã thu hồi chủ trương đầu tư.

Như chúng ta đã thấy, mặc dù Luật mới chưa chính thức có hiệu lực, nhưng thị trường mua bán các dự án bất động sản tại TP. HCM năm 2014 đã có chuyển động rất mạnh, đặc biệt là xu hướng chuyển nhượng dự án giữa các nhà đầu tư trong nước với nhau.

Tuy nhiên, do còn vướng hành lang pháp lý, các thương vụ chuyển nhượng vẫn phải “lách” bằng cách không chuyển nhượng dự án, mà là hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, thậm chí là chuyển nhượng cổ phần, thay đổi cổ đông… Tuy nhiên, việc sử dụng các hình thức này ít nhiều vẫn có những rủi ro và thiếu minh bạch.