(ĐTCK) Hiện nay, chi phí để phát triển hạ tầng, nhất là chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng đang là gánh nặng đối với ngân sách của nhiều địa phương. Trao đổi với Báo Đầu tư Bất động sản, TS. Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, cần có phương thức huy động tài chính từ đất hiệu quả để tái thiết đô thị. 

Thưa ông, nguyên lý phương thức huy động tài chính từ đất đai hiện nay như thế nào?

Công trình hạ tầng tạo điều kiện tiếp cận, khai thác, phát triển một khu vực đất đai và kết nối nó với các khu vực khác. Lợi ích mà dự án hạ tầng đem lại cho nền kinh tế được thể hiện qua giá trị gia tăng của đất đai (đã tiền tệ hóa) trong phạm vi khu vực chịu tác động.

Chính dựa trên nguyên lý này mà Khoản 2, Điều 19, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi”.

Phương thức huy động nguồn tài chính từ đất đai chính là tìm cách thu hồi giá trị gia tăng này của đất đai để trang trải chi phí đầu tư cho dự án hạ tầng. Nguyên lý nhìn tương đối đơn giản như vậy, nhưng vấn đề là phải xây dựng được các công cụ tài chính thích hợp để thực hiện. Quốc tế đã tích lũy được nhiều kinh nghiệm về xây dựng bộ công cụ thuế, phí và cách thu khác để huy động nguồn tài chính từ đất đai mà nước ta có thể tham khảo. 

Ông có thể chia sẻ cụ thể hơn?

Thuế tài sản bản thân là một nguồn thu, nhưng đồng thời là chỗ dựa cho nhiều nguồn thu khác.

ảnh 1
 TS. Phạm Sỹ Liêm
Khi có dự án mở đường dạng “a”, giá trị tài sản nhà đất trong khu vực được tăng lên, kéo theo sự gia tăng của thuế tài sản. “Tài trợ dựa vào gia tăng thuế” (Tax Increment Financing/TIF) là phương thức tạo vốn cho các dự án mở đường bằng cách “vay phần gia tăng của thuế tài sản trong tương lai” nhờ có hạ tầng mới để tạm ứng vốn cho dự án.

Cụ thể, khi được chính quyền bảo lãnh, thì chủ đầu tư dự án mở đường vay tiền ngân hàng để thực hiện dự án, rồi trả nợ dần bằng tiền thu hồi phần gia tăng của thuế tài sản trong một số năm tại khu vực chịu tác động của dự án.

Phương thức TIF do Bang California (Mỹ) khởi xướng năm 1952, nay đã được áp dụng rộng rãi tại các đô thị nhỏ và vừa ở Mỹ.

Để tài trợ cho dự án đầu tư hạ tầng giao thông như đại lộ, đường sắt đô thị, phương thức “thu hồi giá trị” (Value Capture) cũng rất hiệu quả. Tương tự như TIF, phương thức này cũng thu hồi một phần lợi ích mà các chủ tài sản khu vực hai bên đường được hưởng nhờ có dự án. Thế nhưng, không chỉ thông qua thuế tài sản, mà còn trích từ tiền bán và cho thuê bất động sản, phí đỗ xe, phụ thu khi cấp giấy phép kinh doanh… Như vậy, có thể xem TIF là một dạng đặc thù của phương thức thu hồi giá trị.

Mỹ áp dụng rộng rãi phương thức thu hồi giá trị để phát triển các khu đô thị mới theo định hướng giao thông công cộng TOD (Transit - Oriented Development), hay cải tạo các khu trung tâm thương mại CBD (Central Business District). Tuy vậy, việc áp dụng phương thức thu hồi giá trị cũng bị hạn chế tại những nơi mà việc tăng đáng kể thuế tài sản lại không được cử tri hoan nghênh, vì vậy cần tìm thêm phương thức huy động bổ sung.

Tại Việt Nam hiện nay, nghĩa vụ đóng góp của chủ đầu tư trong từng dự án như thế nào, thưa ông?

Đóng góp nghĩa vụ của chủ đầu tư, hàm nghĩa là chủ đầu tư dự án mở đường dạng “b”, cũng tức là một dự án phát triển bất động sản, phải tự bỏ chi phí để xây dựng hệ thống hạ tầng hoặc trả tiền cho phần hạ tầng do chính quyền cung ứng bên trong dự án. Phần đóng góp nghĩa vụ được chủ đầu tư chấp nhận, kể cả đối với dự án phát triển đô thị mới, không chỉ để đầu tư hệ thống hạ tầng phục vụ nội bộ, mà cả đoạn đường cấp đô thị đi qua khu vực đó. Phần đóng góp nghĩa vụ sẽ được thu hồi từ tiền chuyển nhượng, cho thuê các thửa đất đã san nền và trang bị hạ tầng.

Để tạo điều kiện huy động vốn đầu tư mở các trục đường đô thị mới, Khoản 3, Điều 31, Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 quy định, phạm vi lập quy hoạch chi tiết trục đường mới trong đô thị phải tối thiểu 50 m mỗi bên đường kể từ phía ngoài chỉ giới đường đỏ. Lợi nhuận của dự án khu đô thị mới theo quy hoạch chi tiết này được trích ra để tạo lập phần đóng góp nghĩa vụ của chủ đầu tư nhằm trang trải chi phí xây dựng con đường và các hạ tầng khác đi theo con đường.

Ông đánh giá như thế nào về phương thức BT (hợp đồng xây dựng, chuyển giao) đổi đất lấy hạ tầng ở Việt Nam hiện nay?

Phương thức BT là một dạng đặc thù của phương thức đầu tư đối tác công - tư (PPP) được áp dụng khá rộng rãi ở Việt Nam. Về bản chất, đây cũng là phương thức huy động tài chính từ đất để phát triển hạ tầng.

Có thể dễ dàng nhận thấy phương thức này hiện nay còn có một số điểm kém minh bạch, vì chưa rõ việc đổi đất lấy hạ tầng được tiến hành dựa trên cơ sở giá nào? Theo cơ chế cạnh tranh thị trường thì dự án hạ tầng phải qua đấu thầu để chọn nhà thầu nào đưa ra giá thích hợp nhất, còn đất đai phải qua đấu giá thì mới chọn được người trả giá cao nhất.

Giá cả sản phẩm hàng hóa và dịch vụ trong kinh tế thị trường không chỉ được quyết định bởi cơ chế giá cả, mà còn xét đến tác động của quan hệ cung cầu và quan hệ cạnh tranh. Thế nhưng, giá dự toán công trình do tư vấn thiết kế tính toán và giá đất do các chuyên gia về giá đề xuất chỉ mới là giá dựa trên cơ sở cơ chế giá cả, chưa tính đến các yếu tố khác.

Tình trạng kém minh bạch như vậy rất dễ bị các nhóm lợi ích lợi dụng không chỉ về mặt giá cả, mà còn để vừa có đất cho dự án phát triển bất động sản của họ, lại vừa có hạ tầng bên ngoài kết nối với dự án đó. Vì vậy, để khắc phục hạn chế nghiêm trọng này, phương thức BT chỉ nên thực hiện theo hình thức đấu thầu dự án kết hợp với đấu giá các lô đất trong chừng mực vừa đủ để thực hiện dự án.

Vì vậy, nước ta nên nhanh chóng tiếp thu kinh nghiệm quốc tế để xây dựng bộ công cụ tài chính huy động nguồn vốn từ đất cho các dự án mở đường đô thị, trong đó thuế tài sản có vai trò quan trọng hàng đầu.

Nói về thuế tài sản, ông đánh giá thế nào về loại thế này ở Việt Nam hiện nay?

Thuế tài sản (Property Tax) ở Việt Nam còn gọi là thuế nhà đất, là loại “thuế đánh vào giá trị” (ad valorem tax) của tài sản nhà đất, tạo lập nguồn thu ổn định cho ngân sách địa phương. Mức thuế hàng năm không lớn, chỉ vào khoảng mấy phần nghìn giá trị nhà đất, vì vậy gọi là “thuế phần nghìn” (millage tax).

Ý nghĩa của thuế tài sản là người nộp thuế phải chi trả cho việc bảo vệ quyền sở hữu tài sản cho hoạt động quản lý vận hành hệ thống hạ tầng và nhiều dịch vụ công cộng không thu phí như, hè đường, cây xanh, chiếu sáng công cộng,… đã góp phần tạo ra giá trị tài sản nhà đất.

Thuế tài sản còn gọi là công cụ để Nhà nước đảm bảo công bằng xã hội, thông qua điều tiết thu nhập của các tầng lớp có nhiều tài sản nhằm giúp đỡ người nghèo không có nhà và các khu nghèo thiếu thốn hạ tầng. Thuế tài sản được áp dụng tại nhiều nước đang phát triển ở châu Á, như Nepal, Bangladesh, Ấn Độ, Philippines, Campuchia…

Nước ta đã có Pháp lệnh Thuế nhà đất từ năm 1992, sửa đổi bổ sung năm 1994, nhưng trong thực tế, mới thu thuế đất, chưa thu thuế nhà. Năm 2010, Chính phủ trình Quốc hội Dự thảo Luật Thuế nhà đất, nhưng Quốc hội chỉ thông qua Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, với thuế suất chỉ 0,03% giá đất tùy theo mục đích sử dụng. Nếu mục đích sử dụng đất vượt hạn mức do cấp tỉnh quy định, thì thuế suất tăng lên, nhưng tối đa cũng mới chỉ là 0,15%.

Thật đáng tiếc, trong bối cảnh ngân sách nhà nước đang thiếu hụt để đầu tư cho các dự án quan trọng, nước ta lại bỏ qua nguồn thu thuế khá lớn như vậy. Tháng 4 vừa qua, Bộ Tài chính công bố Dự thảo Luật mới nhưng gặp phải một số phản ứng trái chiều trong dư luận, như thuế chồng thuế, mức thuế 0,4% đánh vào phần giá nhà ở vượt quá 700 triệu đồng khiến người nghèo khó sở hữu nhà ở, chỉ nên đánh thuế căn nhà thứ 2… Thực ra, xem xét tình trạng thuế chồng thuế là phải dựa vào mục đích thu thuế có trùng lặp với thuế nào khác hay không, chứ không phải có nhiều sắc thuế.

Với mục đích thu thuế tài sản như nói trên thì không có sự trùng lặp nào và ngay đối với căn nhà đầu tiên của chủ sở hữu là đã phải thu rồi. Còn mức thuế 0,4% thì đúng là hơi cao đối với người thu nhập trung bình thấp. Vì vậy, mức thuế nên tính lũy tiến trong khoảng từ 0,1 - 0,5% cho tất cả mọi loại nhà ở, chỉ xét miễn thuế cho các chủ sở hữu tàn tật hoặc là trẻ mồ côi.

Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com

Theo Kim Đức thực hiện.
Báo Đầu tư Bất động sản
Bình Luận (0)

Bài viết chưa có bình luận nào. Bạn nên dùng tiếng Việt có dấu khi bình luận.