Thời gian qua, khi thị trường bắt đầu nóng lên với hàng loạt dự án rơi vào tình trạng tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng, hoặc chậm tiến độ, câu chuyện về việc xác định năng lực tài chính của chủ đầu tư một lần nữa lại được nêu ra.
Đất sinh tiền hay nuốt tiền?
Trước đây, khi thị trường bất động sản phát triển quá nóng, các điều kiện tham gia thị trường lỏng lẻo, hàng trăm, doanh nghiệp dù năng lực tài chính không đảm bảo, thiếu kinh nghiệm, không có định hướng phát triển rõ ràng vẫn liều mình dấn thân vào lĩnh vực bất động sản.
Với cách tính toán "cứ có đất là có dự án, cứ có dự án là có tiền", rất nhiều doanh nghiệp chỉ cần xin cấp phép quy hoạch, chưa có giấy phép đã vội mở bán tràn lan nhằm huy động vốn của nhà đầu tư và người mua nhà. Hệ quả của các hình thức “bán lúa non” này là hàng trăm dự án bị đình trệ, chậm bàn giao cho khách hàng. Số lượng dự án nằm “trơ gan cùng tuế nguyệt” suốt nhiều năm liền không thể điểm danh hết.
Trong số đó, tại Hà Nội, chuỗi dự án của Vina Megastar, Tricon Tower, AZ Lâm Viên, Habico Tower Phạm Văn Đồng, Nam Đàn Plaza, B5 Cầu Diễn, Ha Noi Times Tower là những vũng bùn “nuốt tiền” của nhiều chủ đầu tư đình đám cùng hàng nghìn khách hàng đã trót sa chân lỡ bước. Usilk City - dự án khu đô thị lấy dải lụa mềm mại làm hình tượng mới của đất lụa Hà Đông nay đã chuyển thành dải lụa đen khiến nhiều khách hàng "khó thở"... Thành phố đáng sống Đà Nẵng cũng chưa lành những “vết sẹo” như Golden Square, Danang Centre, Vien Dong Meridian Tower... Cũng không khá hơn khi toà tháp 41 tầng Saigon One Tower hoàn thành dang dở như một vết đen trên bầu trời TP. HCM, còn cư dân dự án PetroVietnam Landmark Tower, 584 Tân Kiên đấu tranh ròng rã mấy năm liền mà không biết đến bao giờ mới nhận được căn hộ hoàn thiện...
Ước vọng về chốn an cư và nguyên lý “đất sinh tiền” nhìn từ góc độ những dự án đắp chiếu này đã trở thành hiện thực “đất chôn tiền”.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, từ năm 2013, riêng hàng tồn kho bất động sản ở những dự án "bánh vẽ" này lên tới cả trăm nghìn tỷ đồng. Dù sau đó, nhờ đà hồi phục, nhiều dự án tái khởi động hoặc được chuyển nhượng cho các "mạnh thường quân" mới nhiều tiền hơn, tư duy tốt hơn, nhưng tình trạng hàng tồn, hàng ứ vẫn còn rất lớn.
Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy, đến cuối tháng 5/2017, hàng tồn kho vẫn còn xấp xỉ khoảng 28.000 tỷ đồng, và cơ quan này cũng thừa nhận rằng, đây đều là những dự án thiếu hạ tầng, vướng mắc thủ tục pháp lý do chủ đầu tư cũ rơi vào vòng lao lý hoặc chưa hoàn tất các nghĩa vụ tài chính nên không thể giải quyết được.
Kém nội lực sẽ bị đào thải
Từ bài học của thị trường bất động sản 10 năm trở về trước, hiện tại, thị trường đã có sự đổi khác. Cụ thể, khung pháp lý thị trường bất động sản được siết chặt hơn kể từ sau khi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cùng hàng loạt Nghị định, Thông tư hướng dẫn được ban hành và có hiệu lực kể từ năm 2015 trở lại đây.
Theo đánh giá của ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Himlam Land, các doanh nghiệp bất động sản hiện nay, nhất là những đơn vị có thương hiệu từ trước trên thị trường, đều có chung quan điểm kinh doanh là phải làm tốt, bởi thị trường ngày càng xuất hiện các doanh nghiệp trẻ có năng lực và sức cạnh tranh rất mạnh mẽ. Do đó, nếu chủ quan, làm việc kém chất lượng, doanh nghiệp sẽ bị đào thải.
Do vậy, trong bối cảnh hiện nay, chủ đầu tư các dự án phải chủ động cung cấp thông tin về năng lực tài chính, giúp khách hàng vững tin vào sản phẩm mình đang kinh doanh.
Bởi lẽ, chỉ có những chủ đầu tư mạnh mẽ về năng lực tài chính mới thực sự mang lại những dự án chất lượng cao cho các khách hàng. Và ngược lại, khách hàng nhìn vào sản phẩm mà chủ đầu tư mang lại cũng sẽ đánh giá được năng lực và uy tín thật sự của doanh nghiệp.
Một điều dễ nhận thấy hiện nay là niềm tin của khách hàng dành cho chất lượng sản phẩm phụ thuộc rất lớn vào lịch sử hoạt động của chủ đầu tư, vào hình ảnh những dự án đã được chủ đầu tư tung ra thị trường trước đó.
Người mua nhà nên tận mắt đến xem, kiểm tra các dự án những chủ đầu tư này đã thực hiện trước đó với chất lượng ra sao, tính pháp lý như thế nào trước khi quyết định lựa chọn.
Từ đó, họ sẽ biết được năng lực chủ đầu tư như thế nào, các dự án đã, đang và sắp tới sẽ triển khai, có từng xảy ra tranh chấp với cư dân và chủ đầu tư trước đó hay không và nếu có, cách giải quyết như thế nào? Chính việc kiểm tra trực quan sinh động này sẽ giúp cho khách hàng giải tỏa những băn khoăn về rủi ro khi mua nhà.
Với những chủ đầu tư uy tín đã khẳng định được thương hiệu và được minh chứng bằng quá trình hoạt động, thể hiện trách nhiệm và cam kết nhất quán, rõ ràng với khách hàng và đối tác, người mua sẽ an tâm hơn vì đã được các chủ đầu tư này đảm bảo bằng chính thương hiệu của họ.
Bên cạnh đó, việc chủ đầu tư bất động sản hợp tác với nhiều đơn vị phân phối uy tín, có phong cách làm việc chuyên nghiệp, đã và đang phân phối nhiều sản phẩm trên thị trường, luôn cung cấp thông tin dự án đến khách hàng một cách đầy đủ, công khai và minh bạch, đặc biệt là về câu chuyện năng lực tài chính của chính họ trong việc triển khai dự án bất động sản cũng là điểm cộng rất lớn trong mắt khách hàng.
Đồng quan điểm này, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, dấu hiệu đáng mừng là những rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai chỉ còn được nhắc lại ở những thời điểm trước đây, còn hiện tại, thị trường đã minh bạch hơn và khung pháp lý đã dần được cải thiện rất nhiều nhằm tạo cơ chế cho chủ đầu tư, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.
"Nhà đầu tư chung cư phải đảm bảo về tính pháp lý của dự án đối với người mua, đồng thời luôn cung cấp đầy đủ thông tin trong khuôn khổ pháp luật khi khách hàng yêu cầu như các văn bản liên quan đến việc đầu tư, pháp lý… Điều này sẽ chỉ khó với chủ đầu tư yếu kém năng lực tài chính, còn với chủ đầu tư có năng lực tài chính bền vững, không việc gì họ phải giấu giếm cả", ông Nam nhận định.
