Môi giới phải tạo dựng được thương hiệu cá nhân

Môi giới ngày càng chuyên nghiệp

Từ năm 2006, môi giới bất động sản đã được pháp luật thừa nhận. Cụ thể, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006, môi giới bất động sản là hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, cá nhân muốn kinh doanh dịch vụ bất động sản - môi giới bất động sản phải qua đào tạo bồi dưỡng kiến thức chuyên môn và phải được cơ quan quản lý thị trường bất động sản cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, sau hơn 10 năm triển khai thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản 2005, lực lượng các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đã phát triển rất mạnh mẽ, cả về số lượng lẫn chất lượng. Lĩnh vực môi giới bất động sản thu hút khoảng 200.000 người tham gia hành nghề, trong đó có hơn 30.000 người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Theo nhận định của giới chuyên gia, lực lượng môi giới bất động sản Việt Nam ngày càng khẳng định vai trò quan trọng, đóng góp cho sự phát triển bền vững của thị trường, là cầu nối không thể thiếu giữa nhà tạo lập, nhà phát triển bất động sản với người mua, thuê bất động sản.

“Có thể nói, hiện nay, có đến 90% lượng giao dịch bất động sản trên thị trường được phân phối bởi các sàn giao dịch bất động sản và các nhà môi giới bất động sản độc lập. Hiện còn rất ít chủ đầu tư hình thành bộ máy bán hàng riêng của mình, mà chuyển sang sử dụng hệ thống các sàn giao dịch bất động sản để bán hàng”, ông Hà cho biết.

Ở góc độ khác, theo nhận định của các chuyên gia, môi giới bất động sản là một nghề có đặc thù, đó là nhu cầu minh bạch về thông tin thị trường rất cao. Có thể nói, người làm môi giới bất động sản mà không có thông tin thị trường, thông tin về dự án, nhu cầu bán, mua bất động sản cập nhật hàng ngày, thì không thể hoạt động kinh doanh hiệu quả được, kèm theo đó là nhu cầu cập nhật những thay đổi về pháp luật, nâng cao trình độ chuyên môn.

Trong bối cảnh đó, câu chuyện làm thế nào để trở thành một môi giới bất động sản giỏi, vốn dĩ đã không hề dễ dàng, càng trở nên khó khăn, với áp lực đến từ mọi phía, từ yêu cầu ngày càng cao của khách hàng, từ sức ép doanh số của chủ đầu tư, cho đến sự cạnh tranh của những môi giới khác.

Trên thực tế, nhiều môi giới đã phải ngậm ngùi “cắt máu” (cắt hoa hồng) để tồn tại, sẵn sàng chiết khấu lại cho khách hàng phần lớn hoa hồng mình được nhận, thậm chí chiết khấu luôn 100% chỉ để lấy doanh số. Tuy nhiên, cách làm này không bền vững, vì nó gây hại cho không chỉ chính môi giới bất động sản, mà còn là cả khách hàng, bởi khi đó, người mua có thể sẽ phải chịu nhiều rủi ro sau này, chỉ vì tham cái lợi nhỏ trước mắt.

Hơn nữa, môi giới bất động sản cũng chính là ngành nghề mở rộng với nhiều đối tượng trong xã hội, ai cũng có thể vào nghề, khiến cho khách hàng càng khó khăn hơn trong việc “chọn mặt gửi vàng” cho nhân viên môi giới bất động sản.

Bàn về vấn đề này, ông Lê Minh Thắng, Giám đốc Kinh doanh Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản châu Á (AsiaReal) cho hay, môi giới bất động sản không đơn thuần là người bán hàng, mà cần trở thành nhà tư vấn đúng nghĩa. Điều quan trọng là phải thấu hiểu khách hàng cần gì, mong muốn gì và có thể đưa ra cho họ những lời khuyên đúng đắn nhất về về các chính sách liên quan đến bất động sản, cũng như cách chọn nhà, hướng nhà, tư vấn về gói tài chính… Có như vậy, mới mang đến cho người mua nhà cũng như nhà đầu tư những lợi ích thiết thực nhất.

Minh bạch, xu hướng tất yếu của thị trường

Bất động sản là một trong những thị trường đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội của một quốc gia, bởi có mối quan hệ mật thiết với nhiều thị trường khác như vật liệu xây dựng, lao động, khoa học công nghệ, tài chính - tiền tệ.

Báo cáo Minh bạch bất động sản châu Á - Thái Bình Dương do Công ty Jones Lang Lasalle (JLL) khảo sát 100 thị trường bất động sản trên toàn cầu, mức độ minh bạch được chia thành 5 nhóm: Siêu minh bạch, Minh bạch, Bán minh bạch, Kém minh bạch và Không minh bạch. Hiện Việt Nam đang đứng thứ 61 toàn cầu về chỉ số minh bạch bất động sản, xếp hạng cao nhất trong nhóm “Kém minh bạch” và đang ở ngưỡng quá độ lên nhóm “Bán minh bạch”. Tuy nhiên, so sánh với những năm trước, chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam đang được cải thiện từng năm.

Nếu như trong năm 2014, Việt Nam nằm hoàn toàn trong nhóm có chỉ số minh bạch thấp, thì bắt đầu từ năm 2016, được ghi nhận đang trong giai đoạn quá độ sang nhóm các nước có chỉ số minh bạch trung bình. Từ người mua nhà để ở, nhà đầu tư, chủ đầu tư, cơ quan quản lý... đều rất quan tâm đến các thông tin, cách thức cung cấp thông tin, cũng như những tác động ảnh hưởng đến thị trường nhạy cảm này.

 Hiện có đến trên 90% sản phẩm bất động sản được giao dịch thông qua môi giới  

Ông Megan Walters, Giám đốc Nghiên cứu thị trường châu Á - Thái Bình Dương của JLL cho biết, tại Đông Nam Á, Thái Lan và Việt Nam là những thị trường có chỉ số minh bạch tăng trưởng ấn tượng nhất và giữ hạng cao trong nhóm “Bán minh bạch” và “Kém minh bạch”.

Theo PGS.TS. Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế Quốc dân, tính minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn thấp, chưa như kỳ vọng là do nhiều yếu tố, nhưng quan trọng nhất vẫn là thiếu thông tin về thị trường. Thiếu thông tin trước hết từ các nhà cung cấp hoặc thông tin này thiếu chính xác do không được kiểm soát chặt chẽ. Chính vì vậy, việc minh bạch thông tin là một xu hướng tất yếu của thị trường bất động sản, nhưng trước hết, các cơ quan quản lý nhà nước phải kiểm soát về thông tin thị trường một cách sát sao nhất.

Tạo cơ sở cho cạnh tranh lành mạnh

Tiến đến lành mạnh thị trường bất động sản, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã đề xuất Bộ Xây dựng ban hành quy định việc sắp xếp các thủ tục quy định trước khi bán đối với nhà ở hình thành trong tương lai và có biện pháp kiểm tra, kiểm soát, đảm bảo thực hiện đầy đủ theo quy định của pháp luật.

Cùng đó, việc công bố danh sách các dự án được phép bán nhà trên giấy theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, hay gần đây hơn là danh sách dự án đang thế chấp tại các ngân hàng thương mại theo yêu cầu rà soát tình hình các dự án nhà ở của chính quyền địa phương..., đang được xem như động thái minh bạch hóa thị trường bất động sản.

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ cho biết, tính minh bạch của thị trường trong các văn bản quy định của Việt Nam hiện nay khá tốt. Nếu một thị trường minh bạch, thì số liệu phải cập nhật theo ngày, người dân hay các nhà đầu tư từ lớn đến bé đều dễ dàng có thông tin đó. Thị trường mà minh bạch, thì những số liệu này tìm đâu cũng thấy. Muốn vậy, cần biến các quy định trên các trang giấy của pháp luật vào thành hành động cụ thể chính xác trên thực tế.

Đồng quan điểm, theo nhiều chuyên gia, cơ quan quản lý đóng vai trò đặc biệt quan trọng. Công cụ đầu tiên để thực hiện hóa minh bạch là thanh, kiểm tra, giám sát của Nhà nước, cũng như ngoài Nhà nước đối với thị trường. Ngoài ra, các chế tài phải rõ ràng đối với những trường hợp không thực thi pháp luật, hoặc xử phạt chưa nghiêm minh.

“Chúng ta cần phải tạo ra những bước tiến rõ ràng trong việc nâng cao tính minh bạch để có một môi trường cạnh tranh lành mạnh cho tất cả các đối tượng thành phần kinh tế. Cần tạo ra hành lang pháp lý để các cơ quan quản lý và doanh nghiệp phải công bố thông tin một cách thường xuyên, kịp thời và chuẩn xác. Đồng thời, phải có cơ chế phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước để tránh chồng chéo. Do vậy, để xác thực tính minh bạch của các dự án vẫn cần có sự phối hợp chặt chẽ của các cơ quan quản lý nhà nước về mọi mặt của dự án”, chuyên gia Vũ Quốc An, hội viên Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam nói.