M&A bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục sôi động

Chúng tôi nhận thấy rằng, có nhiều cơ hội cho các chủ sở hữu đất công nghiệp hiện hữu hoặc những doanh nghiệp đang muốn tham gia thị trường. Nhiều khu công nghiệp đang cung cấp các tiện ích có sẵn cho khách thuê với chất lượng xây dựng không đồng đều, nhưng một số khác lại đang nâng cấp tài sản trong tương lai. Xu hướng đối với việc thuê kho bãi đang thay đổi và khách thuê đang nhìn vào tính hiệu quả của tài sản. Điều này đòi hỏi sự nâng cấp các hạng mục, bao gồm độ cao của trần, bước cột, trọng tải của sàn.

Ông Alex Crane, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam

Dĩ nhiên, việc nâng cấp này sẽ làm tăng chi phí xây dựng, nhưng bù lại, khách thuê được hưởng lợi thông qua việc gia tăng sức chứa của kho, thiết kế tổng thể và tất nhiên là tiền thuê cũng cao hơn. Nếu chủ đầu tư sẵn sàng đáp ứng các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, đảm bảo tốt hơn cả tiêu chuẩn đang áp dụng tại Việt Nam, khách thuê cũng có thể được hưởng lợi do chi phí bảo hiểm giảm xuống.

Trong năm 2018, chúng tôi nhận định, sẽ có thêm nhiều thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp và kỳ vọng có nhiều khách thuê thực hiện cấu trúc giao dịch bán và thuê lại.

Năm 2017, thị trường ghi nhận giao dịch bán và thuê lại điển hình đầu tiên ở Việt Nam, khi khách thuê muốn gia tăng vốn đầu tư vào tài sản và đảm bảo được thuê lại trong dài hạn, đồng thời đảm bảo mang lại cho nhà đầu tư tỷ suất sinh lời ở mức an toàn như đầu tư vào trái phiếu. Những nhà đầu tư trong nước đang rất hào hứng với loại hình giao dịch này, trong khi các nhà đầu tư nước ngoài lại đang giảm dần kỳ vọng lợi nhuận ở Việt Nam. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, yếu tố này chưa ảnh hưởng đến thị trường bất động sản công nghiệp và kho vận của Việt Nam. Cấu trúc của giao dịch bán và thuê lại khá phức tạp, nhưng tiến trình giao dịch có thể rút ngắn nếu bên bán và bên mua được tư vấn một cách chuyên nghiệp và đầy đủ.

Giá đất và tiền thuê vẫn trong xu thế tăng. Đơn giá thuê ở Hà Nội nhích nhẹ so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi TP.HCM ghi nhận mức tăng 2,5%. Ở miền Bắc, Hải Phòng dẫn đầu với tỷ lệ tăng bình quân 4% so với năm 2016, trong khi Đồng Nai là khu vực tăng nhiều nhất ở miền Nam với mức 5,9%.

Cushman & Wakefield chứng kiến mức giá chào thuê tăng tới 10% ở các khu công nghiệp hàng đầu. Khách thuê chỉ chấp nhận trả giá cao hơn một khi họ thấy được sự đầu tư nâng cấp về hạ tầng, tiêu chuẩn quản lý, cũng như chất lượng xây dựng công trình.