Kỳ vọng mới cho người thu nhập thấp

Cơ hội mới

Theo Quyết định 370, từ ngày 3/4/2018, lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội đối với các đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở theo Nghị định 100 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội trong năm 2018 là 4,8%/năm (0,4%/tháng). Lãi suất nợ quá hạn được tính bằng 130% lãi suất khi cho vay.

Định kỳ hàng năm, Ngân hàng Chính sách xã hội thực hiện sơ kết, đánh giá, đề xuất, kiến nghị điều chỉnh lãi suất cho phù hợp.

Kể từ khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc sứ mệnh lịch sử (cuối tháng 3/2016), vẫn chưa có thêm gói tín dụng ưu đãi nào được thay thế, khiến hàng nghìn người mua nhà ở xã hội gặp khó khăn về vốn, nhiều người thu nhập thấp có nhu cầu về nhà ở cũng tạm gác lại giấc mơ có nhà.

Thực tế, ngay khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc, phân khúc nhà ở xã hội đã gặp rất nhiều khó khăn, nhiều doanh nghiệp phải dừng kế hoạch triển khai nhà ở xã hội như Hoàng Quân, các dự án đang triển khai chưa kịp hoàn thành khi gói tín dụng này kết thúc rơi vào bế tắc như AZ Bright City, Tứ Hiệp Plaza…

 Năm 2015, Chính phủ ban hành Nghị định 100/2015/NĐ-CP về quản lý nhà ở xã hội, nhằm đưa ra chính sách hỗ trợ cho phân khúc này. Sau đó, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành thông tư hướng dẫn vay vốn, nhưng đã 2 năm trôi qua, chính sách vẫn nằm trên giấy do chưa bố trí được nguồn vốn thực hiện.

Tháng 2/2017, Ngân hàng Chính sách xã hội ra thông báo đã xây dựng kế hoạch nguồn vốn, trong đó đề xuất năm 2017 là khoảng hơn 1.000 tỷ đồng. Nguồn vốn này nằm trong gói 2.000 tỷ đồng cho chương trình hỗ trợ xây dựng nhà ở đối với người có công với cách mạng và một phần bổ sung cho Ngân hàng Chính sách xã hội để thực hiện chính sách hỗ trợ xây dựng nhà ở xã hội đã được Ủy ban Thường vụ Quốc hội chấp thuận hồi tháng 4/2017 và có Văn bản số 102/UBTVQH14-TCNS gửi Chính phủ.

Tiếp đó, ngày 10/5/2017, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định 630/QĐ-TTg về lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP với mức lãi suất 4,8%/năm.

Đến tháng 6/2017, Bộ Xây dựng đã có Văn bản số 1267/BXD-QLN đề nghị Ngân hàng Chính sách xã hội chủ động, khẩn trương triển khai các công tác tiếp theo nhằm sớm tiếp nhận nguồn vốn, triển khai ngay việc cho vay (kể cả ứng trước nguồn vốn tự huy động), tạo điều kiện cho người nghèo, người thu nhập thấp, công nhân tại các khu công nghiệp sớm được vay vốn ưu đãi, cải thiện nhà ở.

Những động thái trên thắp lên kỳ vọng cho người thu nhập thấp có nhu cầu cấp thiết về nhà ở. Tuy nhiên, trong năm 2017, không có khoản vay nào được giải ngân và người có thu nhập thấp tiếp tục chờ đợi.

Theo chia sẻ của đại diện Ngân hàng Chính sách xã hội, công tác giải ngân gói vay ưu đãi của Ngân hàng vẫn gặp nhiều khó khăn do không bố trí được nguồn vốn từ ngân sách. Ngân hàng Chính sách xã hội cũng đã nhiều lần làm việc với cơ quan quản lý để tìm hướng đi cho việc giải ngân, nhưng đều không thành công.

Vì vậy, việc Thủ tướng Chính phủ vừa ban hành Quyết định 370 thực sự là tin vui đối với những người có thu nhập thấp đang mong ngóng có chỗ an cư.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Văn Lý, Phó Tổng giám đốc Ngân hàng Chính sách xã hội khẳng định: "Đến giờ, các thủ tục, giải pháp, quy trình để thực hiện chương trình này đã xong. Ngân hàng Chính sách xã hội rất sẵn sàng. Trong vài tuần tới, khi Bộ Tài chính chuyển tiền sang, là có thể bắt đầu giải ngân ngay. Nguyên tắc là có vốn thật 500 tỷ đồng của Nhà nước, thì Ngân hàng mới có thể bỏ vốn của mình ra để thực hiện. 500 tỷ đồng Ngân hàng tự huy động đã sẵn sàng", ông Lý cho biết.

Về quy định, theo khoản 5 Điều 13 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, khách hàng là hộ gia đình, cá nhân khi vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội phải thực hiện việc gửi tiết kiệm tại Ngân hàng chính sách xã hội hàng tháng, với thời gian tối thiểu 12 tháng và mức gửi theo quy định của bên cho vay. Tuy nhiên, ông Lý cho biết, Ngân hàng có hai phương pháp là cho vay rồi mới thực hiện gửi tiết kiệm, hoặc gửi tiết kiệm rồi mới cho vay.

“Trước mắt, chúng tôi đưa ra sản phẩm vay rồi mới gửi tiết kiệm. Sau này, khi chủ động về vốn mỗi năm, Ngân hàng sẽ thực hiện sản phẩm tiết kiệm rồi mới cho vay. Hai phương pháp này đều đúng luật. Khách hàng gửi tiết kiệm cần xác định rõ, hoạt động tiết kiệm này không phải tiết kiệm lấy lãi, mà thực chất là hoạt động thực hành tiết kiệm của người vay vốn nhằm tạo vốn tự có tham gia vào trong dự án vay vốn”, ông Lý cho biết.

Nhưng chưa thể vội mừng

Theo nhiều chuyên gia, Quyết định 370/QĐ-TTg nhận được sự mong chờ của cả doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội và người thu nhập thấp có nhu cầu mua nhà. Tuy nhiên, mọi người không nên quá vội mừng, bởi quyết định này chỉ liên quan tới Ngân hàng Chính sách xã hội với các điều kiện vay cũng tương đối khắt khe. Ngoài ra, quy mô gói hỗ trợ cũng khá nhỏ, nên số lượng người được tiếp cận với gói vay này có giới hạn nhất định, chưa kể nguồn vốn để triển khai vẫn là câu hỏi lớn.

Bên cạnh đó, với quy mô nguồn vốn nhỏ, câu hỏi đặt ra là gói tín dụng này chỉ tập trung cho vay với một số dự án cụ thể, hay sẽ chia nhỏ ra vay với hàng loạt dự án khác nhau. Nếu cho các cá nhân đủ điều kiện vay để mua nhà tại nhiều dự án khác nhau, thì khi chủ đầu tư dự án gặp khó khăn, dự án dừng triển khai, thì ngân hàng xử lý như thế nào?

Chẳng hạn, tại Dự án nhà ở xã hội AZ Bright City, việc chủ đầu tư dừng triển khai dự án nhiều năm trời khiến hàng trăm khách hàng, chủ yếu là người thu nhập thấp gặp khó khăn, nhà không có, trong khi tiền lãi ngân hàng vẫn phải trả đều hàng tháng.

Trong khi đó, nếu việc cho vay tập trung tại một dự án, dòng tiền đóng theo tiến độ của khách hàng với sự hỗ trợ từ nguồn vốn ưu đãi của Ngân hàng Chính sách sẽ giúp dự án sớm đi về đích. Tuy nhiên, như thế sẽ hạn chế đối tượng vay vốn, không tạo ra được sự công bằng.

Về chính sách tài chính cho nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp, TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, cá nhân ông cảm thấy đây là vấn đề nan giải ở Việt Nam và dường như chủ yếu chỉ huy động từ ngân hàng là chính, từ đó khuyến khích ngân hàng cho vay. Ông Nghĩa cho rằng, đây không phải giải pháp dài hạn và lâu bền, gây bức xúc cho ngành ngân hàng vì phải chịu nhiều áp lực lãi suất cho người gửi tiền.

Ngay cả với việc sử dụng ngân sách để hỗ trợ cho nhà ở xã hội, theo các chuyên gia, cũng chỉ là giải pháp ngắn hạn, bởi ngân sách phải được sử dụng cho nhiều mục tiêu quan trọng hơn. Do đó, về dài hạn, theo các chuyên gia, cần huy động nguồn vốn xã hội, có thể thành lập 1 quỹ riêng cho phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ.

Cần cách tiếp cận mới như thế nào?

Theo Ths. Lê Thị Ngọc Mai, Khoa Pháp luật kinh doanh, Trường Đại học Luật Hà Nội, trong chính sách nhà ở xã hội, Nhà nước cung cấp một số ưu đãi, trợ cấp cho doanh nghiệp, người mua nhà là điểu dễ hiểu. Bởi trong thời gian đầu, điều này giúp giảm giá thành và khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở thu nhập thấp. Tuy nhiên, theo thời gian, chính sách này bộc lộ hạn chế khi không kèm phân bổ ngân sách, tạo áp lực cho địa phương, cũng như động lực để thi hành hiệu quả.

“Nghiên cứu cho thấy, nhóm người có nhu cầu với nhà ở xã hội hiện nay rất lớn và đa phần trong đó có công ăn việc làm không ổn định, như nghề phụ hồ, bán giải khát, tạp hóa nhỏ, chạy xe ôm, phụ bán quán, trồng rau, bán vé số, cắt tóc, sửa quần áo...; gần 30% thành viên hộ nghèo làm công nhân (may, dược, cơ khí) hoặc làm thợ có tay nghề (thợ mộc, thợ bạc, thợ sơn). Việc giải ngân với đối tượng này để cho vay mua nhà thực sự không khả thi, bởi sẽ gây rủi ro mất thanh khoản. Trong khi đó, nếu cho vay với các đối tượng không thuộc nhóm này, thì lại mất đi mục tiêu và lợi ích dài hạn của chương trình phát triển nhà ở xã hội”, bà Mai cho biết.

Do đó, theo bà Mai, về dài hạn, cần cách tiếp nhận mới, trong đó Nhà nước cần xác định lại vai trò là "người điều phối" hay "người thực thi". Tức là Nhà nước sẽ giữ vai trò một nhà tư vấn và cổ vũ cho khu vực tư nhân trên nhiều lĩnh vực. Các ngân hàng thương mại mở rộng quy mô tín dụng cho nhà ở với lãi suất thích hợp dành cho người mua nhà, đồng thời có những chính sách kích thích tiết kiệm và gửi tiền vào ngân hàng.

Cũng theo bà Mai, có thể nhận thấy một số điểm nghịch lý hoặc mất cân bằng trong phát triển nhà ở xã hội ở nước ta, như số nhóm đối tượng thụ hưởng ngày càng được bổ sung, nhưng song song với điều đó là các điều kiện tiếp cận quỹ nhà này ngày càng cụ thể và khắt khe.

“Để thực sự khuyến khích chủ đầu tư từ các thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà ở xã hội, các bước thủ tục hành chính cần được đơn giản hóa và việc tiếp cận nguồn vốn đầu tư cần được hỗ trợ để hiện thực hóa kịp thời chứ không chỉ dừng lại ở những cam kết. Về yếu tố sức cầu, cần phải bỏ đi những ràng buộc không hợp lý như về tình trạng cư trú, đồng thời định lượng rõ hơn các yêu cầu về điều kiện nhà ở hiện tại, cũng như điều kiện kinh tế và thu nhập hộ gia đình để người dân dễ dàng hơn trong việc tiếp cận quỹ nhà ở xã hội”, bà Mai khuyến nghị.

 Đồng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, nếu vẫn định nghĩa nhà ở xã hội là phân khúc hoàn toàn bao cấp khi Nhà nước tham gia từ đầu đến cuối, từ duyệt dự án cho đến duyệt giá bán…, thì Nhà nước có sức được bao nhiêu và trong bao nhiêu lâu?

Tham khảo từ kinh nghiệm của thế giới qua các giai đoạn phát triển chương trình nhà ở cho thấy, về lâu dài, cơ chế áp dụng cung ứng nhà ở cho người thu nhập thấp nên vận dụng nhiều hơn theo cơ chế thị trường tự do. Nhà nước chỉ tạo điều kiện để chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thật nhiều; chủ yếu tập trung hỗ trợ các hộ thu nhập thấp, thông qua cho vay tiền, tín dụng nhà ở với lãi suất phù hợp, để họ có thể tự mua nhà trả góp (hoặc thuê nhà dài hạn) hoặc có chính sách đối với chủ đầu tư một cách hợp lý để kích thích họ tham gia phát triển nhà ở xã hội nhưng vẫn đảm bảo bài toán kinh doanh.

Nếu chủ đầu tư tư nhân xây nhà xã hội phù hợp vị trí theo nhu cầu của người thu nhập thấp (chẳng hạn, gần chỗ làm việc) hoặc giá thấp, chất lượng đẹp, thì người thu nhập thấp sẽ tự chọn mua  theo khả năng và sở thích của họ. Do đó, các chủ đầu tư xây nhà ở thu nhập thấp phải nghiên cứu kỹ thị trường, bố trí dịch vụ hạ tầng đầy đủ trong các dự án nhà ở nhằm nâng cao tính cạnh tranh, thu hút khách hàng. Lúc đó, cung cầu sẽ tự động gặp nhau theo nhu cầu thị trường và chương trình nhà ở dành cho người thu nhập thấp sẽ đạt kết quả mang tính bền vững hơn. 

Cần có chính sách khuyến khích phát triển nhà ở xã hội

PGS-TS. Nguyễn Quang Tuyến, Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội  

Luật Đất đai quy định không miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở thương mại. Nhưng với các dự án nhà ở giá rẻ cần được khuyến khích phát triển và cần có cơ chế chính sách để hỗ trợ chủ đầu tư dự án và người tiêu dùng.

Có thể vận dụng cơ chế Nhà nước cho tạm hoãn nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong vòng đời của dự án, cho giảm thuế VAT (còn 5%), thuế thu nhập doanh nghiệp (còn 10%) và cấp tín dụng ưu đãi thì sẽ có nhiều sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu nhà ở của đông đảo cán bộ công chức, viên chức Nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang và người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư.

Cần huy động nguồn lực khác từ xã hội để hỗ trợ cho nhà ở xã hội

TS. Lê Xuân Nghĩa  

Chúng ta vẫn nên có một nguồn vốn khác và giảm bớt sự phụ thuộc vào ngân hàng. Có vẻ Nhà nước đang lựa chọn chính sách huy động nguồn lực từ ngân hàng là chính và Bộ Tài chính sẽ dành một khoản ngân sách để bù lỗ lãi suất cho ngân hàng. Từ đó, khuyến khích ngân hàng cho vay ở phân khúc bất động sản này. Nhưng tôi cho rằng, đó không phải là một giải pháp dài hạn và lâu bền, mà có thể còn gây bức xúc cho ngành ngân hàng, nhất là khi họ đang phải chịu nhiều áp lực về trả lãi suất cho người gửi tiền.

Bộ Xây dựng và các Bộ ngành liên quan nên nghiên cứu kinh nghiệm của các nước về cách thức huy động các nguồn lực khác từ xã hội để hỗ trợ cho người dân mua nhà giá rẻ, nhà ở xã hội. Trong đó, có thể áp dụng phương thức hình thành một quỹ tài chính cho phân khúc nhà ở này. Có thể khai thác vốn từ các nguồn khác nhau, kể cả từ vốn vay ODA, nguồn tài trợ hay tiết kiệm nhà ở. Và lựa chọn một tổ chức đứng lên xây dựng quỹ này mới có thể giải quyết vấn đề một cách lâu dài.

Nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn luôn thiếu cung

 Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam 

Năm 2018, phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp và thu nhập trung bình sẽ luôn trong tình trạng thiếu nguồn cung. Nếu như chúng ta không có cơ chế, chính sách phù hợp để hỗ trợ phân khúc này phát triển, thì nhu cầu có nhà của rất nhiều người dân thu nhập thấp tại Hà Nội, TP. HCM và các thành phố lớn khác còn chưa được giải quyết.

Bên cạnh đó, để thị trường bất động sản phát triển, trước hết vấn đề tạo lập chính sách hỗ trợ là yếu tố rất quan trọng. Theo kinh nghiệm thực tế từ các nước như Trung Quốc, đầu tiên họ ưu tiên phát triển hạ tầng bằng hình thức thu hút nguồn vốn BT và BOT. Khi có hạ tầng tốt và đồng bộ, các dự án bất động sản sẽ phát triển theo, khi đó, mật độ dân số sẽ được phân bố đồng đều (không chỉ tập trung ở trung tâm các thành phố lớn hoặc trong nội thành, mà có thể hình thành các cụm cư dân theo các hướng các trục đường như vành đai 3, vành đai 4, vành đai 5 hoặc các khu đô thị vệ tinh).