Khi chủ đầu tư “xí phần” đất làm dự án rồi để đó

Xin đất vàng rồi bỏ hoang

Tại buổi họp tình hình kinh tế - xã hội 8 tháng đầu năm tại UBND TP.HCM đầu tuần qua, lãnh đạo của UBND huyện Nhà Bè báo cáo trước Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thanh Phong rằng, đến năm 2020, huyện này không còn đất nông nghiệp, hầu hết đất đã có quy hoạch là khu đô thị, khu dân cư.

Với phát biểu này, nhiều người cho rằng, phần lớn diện tích đất phi nông nghiệp ở địa phương này đã có chủ và được triển khai thành các khu đô thị, khu dân cư hiện đại, nhưng theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản lại không hoàn toàn như vậy.

Cụ thể, tại đường Nguyễn Văn Linh, huyện Nhà Bè, một khu đất rộng hàng chục héc-ta đã bị bỏ hoang 15 năm nay cho cỏ mọc. Đây là khu đất thuộc dự án nhà ở cho cán bộ công nhân viên ngành quốc phòng mang tên Thái Sơn 2, do Tổng công ty Thái Sơn làm chủ đầu tư. Được biết, dự án này đã được chủ đầu tư lên quy hoạch 1/500, đã bán tới gần 70% nền đất cho khách hàng, nhưng không xây dựng dự án.

 Dự án Thạnh Mỹ Lợi tại quận 2 (TP.HCM) được doanh nghiệp “xí phần” từ những năm 90 và để cho cỏ mọc tới hiện nay. Ảnh: Gia Huy

Cũng tại huyện Nhà Bè, một dự án san lấp bài bản với vị trí đẹp trên mặt đường Lê Văn Lương rộng hơn 10 ha do Công ty Sadeco làm chủ cũng đã bỏ hoang cả chục năm nay. Công ty này đã xin UBND TP.HCM để làm dự án nhà ở thương mại bán cho người dân, nhưng giờ vẫn chưa triển khai.

Một dự án rộng khoảng 300 ha của Tập đoàn GS (Hàn Quốc) nằm dọc đường Nguyễn Hữu Thọ, được bao bọc bởi một hàng rào khá kiên cố, nhưng mấy năm nay án binh bất động, dù gần như đã san lấp gọn gàng.

Ngay tại trung tâm TP.HCM, hàng loạt khu đất vàng dù có chủ, nhưng cũng chỉ để đó, cho thuê làm bãi giữ xe. Điển hình phải kể đến khu đất rộng gần 5.000 m2 ở địa chỉ số 8 - 12 Lê Duẩn (quận 1). Với 3 mặt tiền đường Lê Duẩn, Hai Bà Trưng và Nguyễn Văn Chiêm, mặt còn lại giáp tòa nhà Diamond Plaza, có thể nói, khu đất này có vị trí đắc địa bậc nhất TP.HCM hiện nay.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, khu đất này được phê duyệt làm trung tâm thương mại - khách sạn quốc tế Lavenue Crown, với 3 khu chức năng là căn hộ cao cấp, khách sạn 5 sao và trung tâm thương mại, do Công ty cổ phần Đầu tư Lavenue thực hiện. Tuy nhiên, mấy năm nay vẫn chưa triển khai, chỉ cho thuê làm bãi giữ xe ô tô.

Hay khu đất tại số 117 - 119 Nguyễn Huệ (quận 1) rộng gần 3.000 m2, được cấp phép làm cao ốc BIDV Tower, do Ngân hàng BIDV làm chủ đầu tư cũng chỉ rào chắn lại để làm... bãi đậu xe mấy năm nay. Theo tính toán của giới kinh doanh địa ốc, với mức giá khoảng 1 tỷ đồng/m2, khu đất này giá trị lên tới 3.000 tỷ đồng...

Về những dự án đất bỏ hoang tại TP.HCM hiện nay, ông Bùi Văn Hiếu, Chánh Văn phòng Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, TP.HCM hiện đang còn 509 dự án, công trình được cấp phép xây dựng và phê duyệt dự án trong giai đoạn 2004 - 2014, trong đó riêng tại khu trung tâm Thành phố (quận 1, quận 3) có đến 53 dự án với tổng diện tích 930 ha.

Trong số 53 dự án này, có 44 dự án chậm triển khai, 30 dự án chưa khởi công xây dựng, nhưng giấy phép xây dựng đã hết hiệu lực và 14 dự án đã triển khai thi công, nhưng ngưng lại và hiện được tận dụng cho thuê làm bãi đậu xe, quán ăn, buôn bán...

Đặc biệt, theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, những dự án bị bỏ hoang chưa triển khai này đa phần là những dự án có quỹ đất lớn, nằm ở vị trí đất khá đẹp.

Về vấn đề này, ông Hiếu cho biết, khi làm việc, hầu hết các chủ đầu tư dẫn nguyên nhân là do tình hình kinh doanh bất động sản tại TP.HCM những năm qua không được thuận lợi, ảnh hưởng lớn đến hoạt động của doanh nghiệp. Dự án đã khởi công đang xây dựng thì bị kéo dài tiến độ hoặc thi công rề rà, cầm chừng. Không ít chủ đầu tư khó khăn về tài chính, khó tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng, một số vay vốn với lãi suất quá cao, không "kham" nổi...

“Điển hình như dự án của Công ty Kinh doanh và Phát triển nhà Phú Nhuận có quy mô 174 ha tại quận 2, được giao từ nhiều năm nay, nhưng không triển khai. Hay tại huyện Cần Giờ có rất nhiều doanh nghiệp cũng về đó “xí” đất rồi để hoang. Trước vấn đề này, UBND TP.HCM đã tính tới việc nếu chủ đầu tư không thực hiện thì coi như mất và giao đất cho nhà đầu tư khác thực hiện”, ông Hiếu nói.

Đâu là lý do chính?

Theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM), việc doanh nghiệp xí đất làm dự án là do những bất cập của pháp luật về quản lý đất, lập dự án và cả những quy định trong các lĩnh vực khác.

Dẫn chứng cụ thể, ông Phượng đưa ra 4 nguyên nhân. Thứ nhất, xí đất thông qua việc chấp thuận địa điểm hay đăng ký dự án, theo đó khu đất đã có dự án đăng ký, thì các doanh nghiệp khác không thể chen chân. Đây chính là kết quả của việc không lựa chọn chủ đầu tư (khi cùng một khu đất nhưng có nhiều chủ đầu tư cùng đăng ký).

Trên thực tế, việc công bố công khai để các doanh nghiệp đăng ký dự án không thực hiện được tốt, nên gần như không có trường hợp cùng một khu đất có nhiều doanh nghiệp đăng ký, nên cứ doanh nghiệp nào đăng ký là được lựa chọn.

Thời gian từ việc chấp thuận địa điểm hay đăng ký dự án đến phê duyệt dự án kéo dài, chưa kể thủ tục điều chỉnh quy hoạch hoặc lập quy hoạch... Trong thời gian này, doanh nghiệp chưa được giao đất, nên vẫn chỉ nộp tiền thuê đất đối với đất thuê. Tiền thuê đất trước đây lại thấp, nên doanh nghiệp đủ sức chi trả để giữ đất.

Thứ hai, sau khi được lựa chọn làm chủ đầu tư, lại xuất hiện những khó khăn như giải phóng mặt bằng, chậm thực hiện thủ tục quy hoạch, thẩm duyệt thiết kế, giấy phép xây dựng…

Cũng không loại trừ có trường hợp doanh nghiệp tạo ra các vụ tranh chấp để nhằm câu giờ thực hiện dự án. Các trường hợp này đa phần cũng chỉ trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trước đây đã nộp tiền sử dụng đất theo khung giá, nên doanh nghiệp không lo.

Rõ ràng, nếu đất giao là đất ở mà phải nộp tiền sử dụng đất ở thì doanh nghiệp phải đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, nếu không chi phí sẽ rất cao, doanh nghiệp không kham nổi.

Thứ ba, do khâu quản lý đất đai của cơ quan quản lý nhà nước còn có những lỗ hổng, chưa chặt chẽ, nên tình trạng đất không sử dụng, đất không người quản lý, nhưng vẫn không thực hiện việc thu hồi đất theo quy định Luật Đất đai.

Thứ tư, nhiều doanh ngiệp thiếu vốn, thậm chí đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ khu đất cho ngân hàng, nên bị coi là nợ xấu, phía cơ quan nhà nước ngại thu hồi.

“Nói chung, việc xí dự án có nhiều quy định pháp luật có thể áp dụng xử lý, nhưng việc quyết liệt trong quản lý đất và xử lý dự án treo chưa triệt để, khiến tồn tại nhiều dự án treo tại nhiều địa phương. Mỗi dự án treo nhằm xí phần sẽ theo một hình thức, rất đa dạng”, ông Phượng nói.

Còn ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Asian Holding thì cho rằng, ở các nước gần như không có chuyện doanh nghiệp xí đất rồi để hoang như Việt Nam, bởi chính phủ các nước đánh thuế rất nặng đối với những dự án kiểu đó. Điển hình như ở
Singapore, dự án bỏ hoang, lãng phí sẽ bị đánh thuế.

Không những vậy, chính phủ nước này còn buộc chủ đất phải tiến hành san lấp mặt bằng để công ty cây xanh trồng cây xanh lên đó và chủ đầu tư phải trả tiền cho khoản này. Điều này khiến các chủ đầu tư phải lên kế hoạch phát triển các quỹ đất, làm dự án rất khẩn trương, không có chuyện được giao đất rồi để đó cho cỏ mọc hoang hóa.