“Hồi sinh” dự án: Bệnh trọng cần có thầy giỏi

Mỗi dự án "mỗi bệnh"

Câu chuyện “giải cứu” Dự án Tòa nhà đa năng Đức Phương của Công ty cổ phần Đức Phương tại số 99 Trần Bình, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội từng gây nhiều sự chú ý của thị trường.

Nằm ở vị trí khá đẹp, dự án từng được giới thiệu rầm rộ, nhưng ngay khi mới triển khai (năm 2010), dự án này đã gặp vấn đề, từ việc phải dừng thi công do vướng pháp lý, đến rắc rối về việc ủy quyền giữa Công ty Đức Phương và Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà và Đô thị Hà Nội trong việc huy động vốn của khách hàng. Sau đó, dự án đã bị đắp chiếu trong thời gian dài, khách hàng đòi lại tiền, nhưng Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà và đô thị Hà Nội không trả lại.

Mãi tới cuối năm 2014, với sự vào cuộc của Công ty cổ phần Xây dựng và Phát triển đô thị - BID Việt Nam (nay là BID Group), dự án mới rục rịch trở lại. Theo đó, BID Group đã tiến hành hoàn tất các thủ tục pháp lý của dự án, chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất thuê 50 năm sang đất ở lâu dài và đổi tên thành Dự án BIDHomes The Garden Hill. Thế nhưng, quá trình mở bán trở lại của dự án lại tiếp tục gặp khó khăn khi vấp phải sự phản đối dữ dội của một nhóm khách hàng cũ.

 Với nỗ lực của Hải Phát Thủ đô, một phần Dự án Usilk City đã được hồi sinh

Tương tự dự án tại 99 Trần Bình, câu chuyện của Dự án Chung cư Nhân Chính tại ngã tư Ngụy Như Kon Tum - Lê Văn Thiêm (quận Thanh Xuân, Hà Nội) cũng gây chú ý thị trường. Từng được quảng cáo rầm rộ, nhưng sau khi thu tiền của hàng trăm khách hàng, dự án nhiều năm vẫn bị bỏ hoang.

Lô đất triển khai Dự án Chung cư Nhân Chính được giao cho Tổng công ty Thành An (Binh đoàn 11 - Bộ Quốc phòng), sau đó được chuyển đổi mục đích sử dụng sang xây dựng nhà ở cho các cán bộ, chiến sĩ quân đội, xây dựng chung cư kết hợp dịch vụ thương mại và trụ sở làm việc.

Dự án gồm tòa nhà văn phòng 12 tầng, tòa nhà chung cư cao 24 tầng và 9 biệt thự nhà vườn (mỗi căn cao 3,5 tầng). Năm 2009, dưới hình thức hợp tác kinh doanh, Tổng công ty Thành An đã chuyển nhượng dự án cho 4 công ty do Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 41 (Handico 41) làm đại diện. Ngay sau khi hợp đồng hợp tác kinh doanh được ký kết, dù dự án vẫn còn trên giấy, nhưng các căn hộ tương lai đã được 4 công ty thứ cấp chào bán tới hàng trăm khách hàng với mức giá từ 25 - 26 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, sau 6 năm thu tiền của khách hàng, dự án vẫn “trơ gan cùng tuế nguyệt”, để mặc cho móng cọc hoen rỉ, cỏ cây mọc um tùm, đồng thời được tận dụng làm bãi đỗ xe. Đến năm 2015, bức xúc trước việc dự án chây ỳ triển khai, nhiều khách hàng đã đến gặp các chủ đầu tư thứ cấp đòi lại tiền, nhưng đều bị lắc đầu từ chối với lý do, phải chờ sự đồng thuận của 3 chủ đầu tư còn lại.

Mãi cho tới giữa năm 2017, dự án này mới rục rịch triển khai khi Handico 41 hoàn tất các thủ tục pháp lý còn thiếu, cũng như thống nhất được với một số khách hàng và các chủ đầu tư thứ cấp còn lại trong việc cấp thêm vốn để triển khai dự án.

Gặp tình cảnh tương tự là  Dự án Khu đô thị Thanh Hà, một trong những dự án bất động sản lớn nhất quận Hà Đông. Dự án có tổng diện tích nghiên cứu lập quy hoạch 416,7 ha, quy mô dân số khoảng 34.333 người, được UBND TP. Hà Nội giao cho Cienco 5, đại diện là Cienco 5 Land làm chủ đầu tư để hoàn vốn cho dự án đường trục phía Nam theo hình thức xây dựng chuyển giao (BT).

Dự án được khởi công xây dựng từ năm 2009 với tổng mức đầu tư dự kiến là 18.000 tỷ đồng, tuy nhiên, do chủ đầu tư không đủ năng lực, nên dự án đã phải “đắp chiếu” trong suốt 6 năm.

Mãi tới 2016, dự án này mới được tái khởi động sau khi Tập đoàn Mường Thanh của đại gia Lê Thanh Thản chi tiền mua lại cổ phần chi phối tại Cienco 5 Land. Tuy nhiên, giai đoạn sau thâu tóm của đại gia Thanh Thản cũng không hề suôn sẻ do nhóm cổ đông mới của Cienco 5 tố nhiều vấn đề trong chuyển nhượng cổ phần tại Cienco 5 Land.

Cần có lòng tin

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch thường trực kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam thừa nhận, để xảy ra tình trạng nhiều dự án “chết lâm sàng” một phần do tầm nhìn của chủ đầu tư phán đoán sai về hướng phát triển của thị trường bất động sản.

Ông Đính cho biết, thời điểm năm 2008, thị trường bất động sản đang trên đỉnh cao, các nhà đầu tư đổ xô xây dựng cao ốc, lúc đó lãi suất ngân hàng lại khá cao nên khi thị trường bị “đóng băng”, thì các nhà đầu tư này đã gánh chịu hậu quả. Đây cũng là bài học đắt giá cho các chủ đầu tư, khi quyết định đầu tư cần phải tìm hiểu kỹ thị trường, phán đoán đúng nhu cầu, không nên chạy theo phong trào.

Với các dự án “chết lâm sàng” này, theo ông Đính, cần phải có một doanh nghiệp lớn, tiềm lực tài chính mạnh đứng ra để xử lý được những vấn đề tồn tại của dự án như thủ tục pháp lý, các khoản nợ thuế, nợ ngân hàng... Đặc biệt, phải làm sao xử lý được mối quan hệ vẹn toàn với những khách hàng đã đặt mua nhà tại dự án.

Đồng quan điểm, đại diện Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát Thủ đô cho biết, với mỗi dự án mỗi bệnh, khi giải cứu, cần phải tìm ra giải pháp khả thi để xây dựng được niềm tin với người mua nhà.

Từng là người tham gia vào rất nhiều thương vụ hồi sinh “dự án chết”, vị này cho biết, khi khách hàng đã hoàn toàn mất niềm tin vào chủ đầu tư cũ, cho dù những động thái của chủ đầu tư mới tốt đến đâu thì họ vẫn cứ nghi ngờ. Chính vì vậy, nếu bên mua không có cách ứng xử phù hợp để lấy lại niềm tin của khách hàng, thì rất khó khởi động lại dự án.

Lấy ví dụ về Dự án Usilk City (quận Hà Đông, Hà Nội), vị này thừa nhận, việc quyết định tham gia giải cứu Usilk City là quyết định khá mạo hiểm của Hải Phát Thủ đô, bởi dự án này quá phức tạp và tình hình của chủ đầu tư là Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long quá nhiều vấn đề, vì vậy thủ tục pháp lý phê duyệt chuyển nhượng chậm hơn dự kiến.

“Thực tế, để dự án có thể đi tới giai đoạn cuối cùng như hiện nay, phải là một giải pháp cực kỳ khéo léo và có hiệu quả. Thời điểm bắt đầu giải cứu, chủ đầu tư mới và khách hàng của dự án đã đi đến một quyết định chưa từng có tiền lệ là khách hàng sẽ đóng tiền vào tài khoản chủ đầu tư tại ngân hàng và khách hàng cùng ngân hàng giám sát việc giải ngân theo tiến độ. Thậm chí, để khách hàng tin tưởng, Hải Phát Thủ đô còn cho khách hàng đến ở thử dự án rồi quyết định mua hay không”, vị lãnh đạo này nói và cho biết, nhờ cách làm này, Dự án Usilk City đã hồi sinh một phần và chủ đầu tư đang chuẩn bị bàn giao nhà.

Tương tự, ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Cen Group, một đơn vị phân phối đã từng tham gia giải cứu thành công nhiều dự án bất động sản “chết lâm sàng” cho biết, đa phần doanh nghiệp không mặn mà với các dự án xây dựng dở dang, vì các dự án này đã được đầu tư một số tiền khá lớn, nên mua lại cần phải bỏ ra số tiền lớn hơn so với những dự án chưa xây dựng.

Hơn nữa, việc phát triển kinh doanh các dự án xây dựng dở dang sẽ rất khó khăn, vì việc cơ cấu lại sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu thị trường rất mất thời gian và không dễ dàng. Vì thế, ông Hưng cho rằng, điều quan trọng nhất để hồi sinh những dự án “đắp chiếu” hoặc tạm dừng thi công do thiếu vốn là cần phải có lòng tin.

“Ngân hàng có lòng tin thì mới cho vay, nhà thầu có tin chủ đầu tư thì mới ứng tiền thi công, khách hàng có tin thì mới tiếp tục đóng tiền. Vì thế, cần phải có cơ chế xây dựng lòng tin và cơ chế phối hợp giữa ngân hàng, chủ đầu tư, nhà thầu, đơn vị phân phối và khách hàng”, ông Hưng cho biết.