Hiểu đúng về môi giới bất động sản

Thế nào là môi giới bất động sản?

Theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM), môi giới bất động sản có chức năng hoạt động và thiên chức nghề nghiệp, theo khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, môi giới bất động sản là việc làm “trung gian” cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Khi thực hiện công việc của mình, môi giới bất động sản được nhận tiền dịch vụ dưới hình thức thù lao môi giới không phụ thuộc vào kết quả giao dịch hoặc hoa hồng môi giới khi giao dịch thành công.

Xét chung nhất, môi giới bất động sản cũng là một nghề môi giới thương mại, nhưng lại có tính đặc thù riêng.

Theo Điều 150 Luật Thương mại 2005, môi giới thương mại là hoạt động thương mại, theo đó một thương nhân làm “trung gian” (gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán (gọi là bên được môi giới) trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán và được hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới. Theo khoản 4 Điều 151 Luật Thương mại 2005, môi giới “không được tham gia thực hiện hợp đồng” giữa các bên được môi giới, trừ trường hợp có uỷ quyền của bên được môi giới.

Trong khi đó, khoản 3 Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là “một bên thực hiện hợp đồng” trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.

Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã thu hẹp hơn việc “được ủy quyền thực hiện hợp đồng” so với Luật Thương mại 2005, tuy nhiên vẫn chưa rõ quan điểm và lý giải của nhà làm luật khi chọn hướng quy định này. Xét về quá trình, nếu các bên được môi giới đã giao kết hợp đồng, thì hoạt động môi giới đã chấm dứt, khi đó việc ủy quyền này hoàn toàn không mâu thuẫn với vai trò “trung gian” của bên môi giới.

Những nốt thăng trầm của nghề

Ở Việt Nam, nghề môi giới bất động sản hình thành từ khá lâu, nhưng hình thức thể hiện hoặc hiện diện rất đặc thù. Bạn có thể chỉ cần ghi vài chữ như “Bán đất”, “Bán nhà”, “Nhà rẻ”..., là đã tham gia vào nghề môi giới bất động sản. Nếu rơi vào vùng đất sốt, chỉ cần một đêm, bạn có thể trở thành nhà môi giới bất động sản mà không cần bất kỳ một điều kiện, chứng chỉ nào.

Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là người mua, người bán cần gì ở những nhà môi giới bất động sản hành nghề theo mùa vụ này? Và chính những môi giới mùa vụ này đã khiến nghề môi giới đôi khi bị hàm oan và được gọi với cái tên không thân thiện như “cò đất”, “cò dự án”.

Nghề môi giới cũng thay đổi theo dòng thời gian của sự phát triển kinh tế, công nghệ và thời cuộc. Trong khoảng hơn 15 năm trước, khi các dự án bất động sản chưa có nhiều, internet chưa phát triển, thì các doanh nghiệp hoạt động môi giới mạnh có thể kể đến ACB Real, Sacomreal….với các hình thức giao dịch như các trung tâm. Ở đó, khách hàng có thể ký gửi thông tin về các giao dịch bất động cần bán, cần cho thuê.

Hình thức quảng cáo, giới thiệu dự án, nhà ở muốn bán, mua thời kỳ này vẫn là niêm yết thông tin tại các trung tâm của các công ty môi giới, đăng báo.

Thời kỳ này cũng đã hình thành một số trang mạng website chuyên về rao bán bất động sản nhưng vẫn chỉ ở mức độ duy trì hoạt động và chưa có bước đột phá đáng kể nào. Ngoài ra, thời này còn có hình thức gửi email theo danh sách khách hàng thu thập được và vấn nạn thư rác đã nhiều người bàn luận, sau đó đã bị cấm.

Với sự phát triển của nhiều dự án bất động sản và điện thoại di động, thì hình thức gọi điện, gửi tin nhắn bắt đầu xuất hiện. Cùng với sự phát triển của nhiều dự án, hoạt động quảng cáo, truyền thông cũng được chú trọng hơn.

Sau đó, sự xuất hiện mạnh của nguồn cung các sản phẩm bất động sản, một phần nào đó đã thay đổi nghề môi giới bất động sản, giúp ngành này trở nên chuyên nghiệp hơn và mở rộng về quy mô nhiều tỉnh thành, nhằm phân phối các sản phẩm tại các dự án bất động sản.

Một thời kỳ, giai đoạn 2006 - 2008, đặc biệt là năm 2007 do sự phát triển nóng của bất động sản với thị trường thuộc về người bán, ai mua được sản phẩm như một sự ưu đãi đặc biệt hoặc phải chen chân may lắm mới cầm được phiếu giữ chỗ, tạo ra sự thiếu minh bạch trên thị trường, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã quy định, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà qua sàn giao dịch bất động sản nhằm tạo ra một môi trường kinh doanh minh bạch.

Tuy nhiên, với sự sốt nóng của thị trường, thị trường thuộc về người bán, nên các chủ đầu tư không cần đến các sàn, mà tự lập sàn giao dịch riêng của mình, hoặc chỉ hợp tác với các sàn để lách luật. Các sàn môi giới thời này chỉ ngồi “ăn” phí làm xác nhận giao dịch qua sàn.

Nhận thấy bất cập này, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã bỏ quy định bắt buộc giao dịch qua sàn. Thay vào đó, Sở Xây dựng sẽ là cơ quan ra thông báo chủ đầu tư đủ điều kiện huy động vốn hoặc đủ điều kiện đưa bất động sản ra giao dịch.

Dù vậy, với việc thị trường ngày càng phát triển theo hướng chuyên nghiệp hóa, các chủ đầu tư tập trung triển khai dự án, các việc tìm kiếm, quảng bá và marketing dự án dần được chuyển cho các công ty phân phối chuyên nghiệp, với đội ngũ nhân viên đông đảo thực hiện.

Do đó, Hiện nay, các hình thức quảng cáo và tìm kiếm khách hàng của bên môi giới dưới hình thức đa dạng, hiện diện khắp mọi nơi như quảng cáo từ marketing bài bản, đến làm banner treo cây, dán cột điện, phát tờ rơi tại nơi công cộng…

Gần đây còn nở rộ tình trạng “bắt cóc” khách hàng theo kiểu giới thiệu dự án một nơi, nhưng đưa khách hàng đến một điểm; cho khách hàng vào các buổi đặt giữ chỗ, mở bán theo kiểu game show, dẫn dụ bằng phần thưởng….

Những tồn tại này nếu không sớm được giải quyết, sẽ làm cho nghề môi giới bất động sản càng đi xuống trong mắt người mua.

Môi giới khác với đại lý

Trong các hình thức hoạt động thương mại, “môi giới” có những điểm giống với “đại lý” nên có những nhầm lẫn giữa hai hình thức này. Theo Điều 166 đến Điều 177 Luật Thương mại 2005, đại lý thương mại là hoạt động thương mại, theo đó bên giao đại lý và bên đại lý thoả thuận việc bên đại lý nhân danh chính mình bán hàng hoá cho bên giao đại lý để hưởng thù lao.

Có các hình thức đại lý cơ bản như đại lý bao tiêu, đại lý độc quyền, tổng đại lý mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ và các hình thức đại lý khác mà các bên thỏa thuận. Trong hoạt động đại lý, bên giao đại lý là chủ sở hữu đối với hàng hoá cho bên đại lý, đại lý được hưởng thù lao dưới hình thức hoa hồng (nếu bên giao đại lý ấn định giá bán) hoặc chênh lệch giá (nếu bên giao đại lý ấn định giá giao).

Vào thời điểm hiện nay, có thể thấy, ở đâu có dự án, thì ở đó sẽ có môi giới bất động sản.

Phải thừa nhận, có nhiều dự án thì môi giới bất động sản đóng vai trò quan trọng và thực hiện toàn bộ việc phân phối sản phẩm. Tuy nhiên, các hoạt động của môi giới bất động sản cho các chủ đầu tư hiện nay mang bản chất là các đại lý bán hàng hơn là việc môi giới, là bên “trung gian”.

Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không có quy định nào về hình thức “đại lý”. Do đó, theo một số luật sư, để tách biệt giữa hai hoạt động này, pháp luật về kinh doanh bất động sản cần xem xét bổ sung thêm các quy định về đại lý, không nên để tình trạng mặc áo nhầm như hiện nay.

Có thể thấy, trong nghề môi giới bất động sản hiện nay đang tồn tại rất nhiều vấn đề mà bản thân trong nghề mang sẵn trong mình những mâu thuẫn, những vướng mắc từ phía quy định pháp luật, tình hình thị trường… Thực tế đặt ra vấn đề, nghề môi giới bất động sản phải nhìn lại mình để phát triển.